五、房产确权凭证据，虽登记有名，实无产权

发布日期：2013-06-24 作者：110网律师

五、房产确权凭证据，虽登记有名，实无产权
案情：
经审理查明：原告高某某、顾某某系夫妻，原告高某某系二人之女。原告高某某、被告王某某原系夫妻，原告高某某系二人之子。2009年，案外人（甲方）与四原告及被告共五人（乙方）签订《房地产买卖合同》，约定由乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积38.96平方米，转让价款554300元，双方于2009年11月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，甲方于2009年11月30日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接。合同附件三“付款协议”约定，乙方于2009年9月22日前支付定金2万元，9月26日前支付20万元，11月30日前支付334300元。
　　2010年2月25日，被告出具《证明》：“兹有本人（王某某）在某区某某路400弄13号304室房产证上名字。自原（应为‘愿’）放弃册（应为‘删’）除本人名字，及该房产权。特致证明。”被告在《证明》尾部“自原（应为‘愿’）放弃者”落款处签名。2010年10月26日，某人民法院出具（2010）民一（民）初字第3471号民事调解书，确认高某某与王某某自愿离婚。2012年11月29日，王某某作为原告，以高某某、顾某某、高某某、高某某为被告，向本院提起（2012）民四（民）初字第2748号所有权确认纠纷诉讼，后撤诉。原告认为，被告自愿放弃系争房屋产权后又通过诉讼主张权利，已危及原告合法财产权益，故向本院提起诉讼，请求判决支持其诉请。
　　审理中，原告提供中国工商银行账户存取款记录，显示该账户于2009年9月21日卡取18000元，2009年9月26日卡取20万元，2009年11月21日卡取187000元；原告又提供账户名称为高某某、的中国建设银行账户存取款记录，显示该账户于2009年11月21日转账支取127300元，2009年11月30日现金支取2万元。原告表示上述存取款记录与合同约定的房款支付日期一一对应，可证明房款悉数由原告高某某出资，被告未出资。被告对上述存取款记录均不予认可，又表示已经记不清4万元具体出资时间，也不清楚该款对应哪笔房款，系争房屋买卖事宜均由原告高某某一人处理。
　　本院认为，民事法律行为从成立时起具有法律约束力。被告作为完全民事行为能力人，其在《证明》上签字的举动即表明其认可《证明》内容并自愿接受《证明》对其民事权利施加的约束。被告明确表示放弃系争房屋产权，原告据此主张确认系争房屋为四原告所有，符合事实与法律规定，本院予以支持。被告辩称《证明》签订后因未实际履行而已失效，该辩称与事实不符，亦无法律依据，本院难以采纳。被告另辩称其曾支付房款4万元，但未提供相关证据予以证明，在原告提供银行账户存取款记录的情况下，被告仍无法明确指出其具体付款日期或与其付款对应的房款批次，本院对该辩称亦不予采纳。原告另主张本案诉讼费用由原、被告各半负担，该主张于法不悖，亦无不妥，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条之规定，判决如下：
　　某某路400弄13号304室房屋权利人为原告高某某、顾某某、高某某、高某某。
　　本案受理费人民币10800元，减半收取，计人民币5400元，由原告高某某、顾某某、高某某、高某某负担人民币2700元，被告王某某负担人民币2700元。
评析：
该案是有关物权登记公示以及物权实际产权人的确定问题。物权在各个国家均是由法律规定确定的。在不动产物权中采用登记公示公信的原则。在对外上，登记的产权人视为真正的产权人，享有物权的各项权利。他人与其进行交易受法律的保护，交易人无需调查登记背后的实际产权人。这也是法律设计登记制度的初衷，即促进交易，保护交易安全。房屋作为常见的不动产，房地产权证即为登记凭证也是权利证明。登记的产权人被推定为实际产权人，有权处分房屋。购买人与其进行交易受法律保护。如果实际的房屋所有权人认为侵害了其权益，只能向登记的产权人主张损害赔偿，而不能主张交易合同无效。
如果登记的产权人与真正的产权人不符，只能通过变更登记来处理。《物权法》规定权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。本案中原告处于种种原因考虑，将被告名称登记为产权人，但实际上被告并没有出钱，原告也没有赠与的意思表示。被告并不是实际的产权人，也就说登记薄记载的事项与实际不符。原告通过提供证据证明房产的实际出资人为原告以此证明实际的产权人为原告。在法院通过审查相应证据后确认原告为房屋的实际产权人。原告既可以凭判决前往登机部门办理变更登记，将被告的登记删除，恢复产权登记与实际相符。
将房屋登记在他人名下的现象在实际生活中还是常见的现象。特别是夫妻、家庭成员之间，以及在限购等政策环境下不符合条件购买房屋时更多出现。作为实际的产权人应该意识到该种行为的风险。一方面，将产权登记回自己名下，需要交纳税费；另一方面如果名义上的产权人不认可不配合，实际的产权人只能通过法律途径要求确认实际产权人。在此就需要提供相应的证据予以证明，如果没有相应的证据予以证明将会无力回天，只能自认倒霉。建议在生活中尽量减少该种挂名房产的出现，如果不得不实施，也要尽量保存好相关的证据资料，特别是实际产权人与挂名者最好签订相应的书面协议，明确产权状况。

没找到您需要的？您可以发布法律咨询，我们的律师随时在线为您服务