房屋定金—能要求返还吗？

房地产买卖中，不论是一手房还是二手房，在签订买卖合同之前都有交付定金的行为。很多 人认为，一旦交付了定金，交易势必进行下去，否则，要受定金罚则的约束。实际上，这种一刀切式的想法是片面的，在某些情况下，交付出去的定金是可以要回来的。
法律对定金返还买受人有明确的规定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
首先，该法条体现了在商品房买卖中，定金的立约担保作用，是立约定金。立约定金为买方在确定购买房屋的基本意向后，向卖方支付一定数额的钱款作为日后签订房屋买卖合同的担保，卖方收受定金后，也应受在一定期限内和买方签订买卖合同的约束，而不得将房屋另售他人。可见，立约定金的作用在于约束买卖双方在一定期限去订立合同的行为。
其次，该法条体现了定金的可返还性。但定金的返还需要发生不可归责于当事人双方的事由。什么情况为不可归责的事由？打个比方，如政策的出台（也不能一概而论，笔者在二手房买卖情势变更文章中有所涉及），或双方对涉及房屋买卖合同中重要条款有分歧，或发生了其他当事人不能预见或控制的情况。
如果合同双方善意地对立约进行了洽谈，但由于不可归责的事由，使得房屋买卖合同最终没有订立，这种情况不受定金罚则的约束。实践中，买方应做好如下证据搜集，第一，有积极和卖方洽谈合同的行为，第二，发生不可归责于当事人的事由，第三，由于该事由的发生，使得双方不能就合同条款达成一致。