出卖出租房屋于第三人侵害其优先购买权案

案情

原告：吴某某，女，32岁，汉族，个体服装经营户。住新疆维吾尔自治区石河子市5小区X栋X号。

被告：赵某某，男，51岁，汉族，工人。住新疆维吾尔自治区石河子巾6小区X栋X号。

第三人：孙某某，男，28岁，汉族，个体服装经营户。住新疆维吾尔㈠旨区石河干市5小区X栋X号。

1995年8月21日，原告吴某某与被告赵某某签订下房屋租赁合同。合同约定：被告将其所有的在石河子市幸福商城C—0628号商业用房出租给原告，出租期为2年，自1996年1月26日至1998年1月26日止；原告在合同生效后将第1年租金6500元一次性付给被告。合同生效后，吴某某分两次付清厂2年的租金13000元。1996年7月1日中午，被告告知原告要将该出租房屋出售给第三人孙某某。同天下午，被告即与第三人孙某某签订买卖该房屋的协议。第三人孙某某按协议约定。给被告交付了6万元买房款，并于同月18闩与被告一起左房屋管理部门办理厂产权过户登记手续，孙某某交纳房房屋交易费900元和其他费用440元。原告认为被告将该房出租给她，在她承租期间，被告出卖该房屋属无效民事行为，遂向石河子市人民法院提起诉讼。

原告吴某某诉称：被告赵某样将其所有的房屋出租给我使用2年，可只有半年时间其就将该房屋出售给第三人孙某某，违反了城市私有房屋管理条例》的有关规定，侵犯了其合法权益，故请求人民法院宣告被告与第三人的房屋买卖无效，并要求被告继续履行与其签订的房屋租赁合同，或准许其在同等条件下优先购买被告的房屋。

被告赵某某答辩称：我出售房屋之前已通知了原告，在原告表示不买该房屋的情况下，我才决定将该房屋卖给了第三人孙某某，现在买卖已经成交。如果原告愿意继续履行租赁合同，那是原告与第三人之间的事了，与我无关。

第三人孙某某述称：我与被告的房屋买卖已经成立，并经过房产管理部门进行了产权过户登记，该房屋的所有权归我所有，原告无权要求法院宣告该房屋买卖无效。

审判

石河子市人民法院经审理认为：原、被告在平等，自愿、协商一致的基础上签订的房屋租赁合同，意思表示真实，应确认该合同有效。被告在合同履行期届满之前，出卖出租的房屋，应提前3个月通知原告，但被告在通知原告的当天卜午，即将房屋卖给厂第三人，违反了《城市私有房屋管理条例》第十—条之规定，该房屋买卖应确认无效，被告应对此房屋买卖无效的后果承担全部责任。在庭审中，原告与被告均表示愿意继续履行房屋租赁合同，本院无异议。依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、（城市私有房屋管理条例》第十一条之规定，参照最高人民法院关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第118条之规定，该院于1996年]o月30日判决如下：

一、被告赵某某与第三人孙某某的房屋买卖无效。

二、被告返还第：三人房款6万元及利息1320元，并赔偿第三人房屋交易费900元、工本费50元和手续费390元。

三、原告吴某某与被告赵某某间的房屋租赁合同有效，予以继续履行。

孙某某对判决不服，向农八师中级人民法院提起上诉，请求中级人民法院判决撤销原审判决，确认其与被告间的房屋买卖有效，被告与原告的房屋租赁合同无效。

二审法院在审理中，经主持调解，三方当事人自愿达成如下协议：

—、孙某某与赵某某的房屋买卖协议有效。房屋自1996年7月18日起归孙某某所有。

二、赵某某将已向吴某某收取的从1996年7月19日至1998年1月26日的房租，退还给吴某某6500元，付给孙某某2800元。

三、该房屋由孙某某租给吴某某全1998年1月26日，吴某某再付给孙某某租赁费l万元。

二审法院确认—上述协议符合法律规定，于1997年3月4日制发了调解书。

评析

被告赵某某将权属自己的房屋出租给吴某某，在租赁合同履行期间，又以该房屋为标的与第二人孙某某签订了房屋买卖台同，该买卖房屋合同是否有效，这是本案处理必须明确的问题。

被告赵某某对出租给原告吴某某的房屋享有所有权。这是毫无疑义的。根据《民法通则》第七十一条的规定，所有权是由所有人对其财产依法所享有的：占有、使用，收益和处分的权能构成的。被告将属自己所有的房屋出租给原告吴某某，仅是暂时转让了该房屋的占有、使用和收益的权利，其处分权仍属其所有。在房屋租赁合同履行期间。房屋所有人虽有权将房屋出卖。但应遵守承租人有优先购买权的原则。如果出租人违反此原则，依最高人民法院《关于贯彻执行（民法通则）若干问题的意见（试行）》第118条的规定。承租人可以请求法院宣告房屋买卖无效。这表明，在房屋出租期间，出租人出卖房屋（行使处分权）应遵守特别规定，如有违反。法院应保护承租人的先买权，宣告原房屋买卖无效。

房屋租赁合同作为一种财产租赁合同。在当事人之间既引起债权法律关系。又引起物权法律关系，即导致承租人获得物权性质的租赁权和先买权，这就是说，和其他合同一样，房屋租赁合同作为一种法律事实，导致合同双方当事人之间产生债权债务的法律关系。但和其他合同不同的是。承租人依租赁合同可获得物权，从而出租人与承租人之间又产生了物权法律关系。承租人的租赁权表现为两个片面：—是在租赁合同有效期间，出租人将财产再租给第三人的行为对承租人无效。二是出租人在租赁关系存续期间可将财产出卖，但这—行为不消灭租赁合同，即不能消灭承租人的租赁权。对此，《经济合同法》第二十三条第二款明确规定：“如果出租方将财产所有权转移给第三方时，租赁合同对新的所有方继续有效”。本案被告人赵某某将出租给原告吴某某的房屋卖给第三人孙某某，孙某某虽然取得了该房屋的所有权，但原告与被告间的房屋租赁合同对孙某某仍然有效，只要原告表示要求继续租赁该房屋至租赁期届满之时止。即应予以支持。

如上所述，房屋租赁合同不仅能导致物权性质的租赁权，而且还能导致物权性质的先买权。原告对所承租的房屋在同等条件下有优先购买权。其在诉状中表示欲购买该房屋，但在庭审中，又表示放弃优先购买权，要求继续承租该房屋，法院应该准许和支持。