本案物业合同中禁止楼顶安装物品能否包含太阳能热水器

原告：白某某

被告：北京北方红旗物业管理有限公司

[案情]

2002年1月26日，原告与北京市万基房地产开发有限公司（以下简称万基房地产）签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买其开发建设的位于北京市通州区X街X号院X幢X层1409号商品房一套。2004年3月2日，原告与万基房地产签订《补充协议》，约定该套房屋的座落由通州区X街X号院变更为通州区X路X号X号楼X号。原告入住时，与被告同时签订了《北京北方红旗小区物业管理协议》（以下简称物业管理协议）及《北京北方红旗小区装修管理规定》（以下简称装修规定），在装修规定中，双方“约定未经物业公司同意，禁止在楼宇外墙上及楼顶露天平台上安装花架、防盗护栏、窗框、天线或遮蓬等物件”。2006年12月原告与被告协商，要求在新华南路X号X号楼的楼顶安装太阳能热水器，但双方分歧较大，未能达成一致，后被告将新华南路X号X号楼通往楼顶的通道门锁住，禁止原告在该楼楼顶安装太阳能热水器。现原告诉至法院，要求被告将位于通州区X路X号院X号楼通往楼顶的通道门打开，允许其安装太阳能热水器。

[裁判要点]

通州区人民法院经审理认为，装修规定中“未经物业公司同意，禁止在楼宇外墙上及楼顶露天平台上安装花架、防盗护栏、窗框、天线或遮蓬等物件”虽没有明确列明禁止原告安装太阳能热水器，根据合同使用的词句、合同的相关条款、合同目的及汉语的通用语法，该条款中的“等”应表明未列举完全，应包括所有影响楼宇外观及安全的附属设施，同时，双方签订装修规定的时间是2003年前后，不能苛求被告对太阳能发展的预期，故对该条款应做扩张解释，“等”字应包括所有影响楼宇外观及安全的附属设施。故判决：驳回原告白某某的诉讼请求。

[评析]

本案审理过程中，存在两种意见：第一种意见认为，原告、被告签订的物业管理协议及装修规定中没有明确约定禁止原告安装太阳能热水器。且根据《中华人民共和国可再生能源法》的规定，国家鼓励单位和个人安装和使用太阳能热水系统、太阳能供热采暖和制冷系统、太阳能光伏发电系统等太阳能利用系统，对于已建成的建筑物，住户可以在不影响其质量与安全的前提下安装符合技术规范和产品标准的太阳能利用系统。北京系能源紧缺又高耗能的特大城市，太阳能的广泛利用，有利于城市的建设与发展，故对原告的诉讼请求应予以支持。第二种意见认为，应当驳回原告的诉讼请求。理由是原告、被告签订的物业管理协议及装修规定中“未经物业公司同意，禁止在楼宇外墙上及楼顶露天平台上安装花架、防盗护栏、窗框、天线或遮蓬等物件”虽没有明确约定禁止原告安装太阳能热水器，但该“等”表明禁止安装的项目尚未列举完全，应包括所有影响楼宇外观及安全的附属设施，双方签订装修规定的时间是2003年前后，不能苛求被告对太阳能发展的预期，故对该条款应做扩张解释，“等”字应包括所有影响楼宇外观及安全的附属设施。

笔者赞同第二种意见，理由是：

（一）双方物业管理合同相关约定应做扩张解释。合同当事人对合同条款理解有争议的，应当按照合同使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思，现原告、被告对装修规定中“未经物业公司同意，禁止在楼宇外墙上及楼顶露天平台上安装花架、防盗护栏、窗框、天线或遮蓬等物件”的约定理解发生争议，原告认为，该条款中没有明确约定禁止原告安装太阳能热水器，其中的一个“等”字表示已列举完全；被告认为该条款中虽没有明确列明禁止原告安装太阳能热水器，但该“等”字表明禁止安装的项目尚未列举完全，应包括所有影响楼宇外观及安全的附属设施。根据合同使用的词句、合同的相关条款、合同目的及汉语的通用语法，该条款中的“等”应表明未列举完全，同时，双方签订装修规定的时间是2003年前后，不能苛求被告对太阳能发展的预期，故对该条款应做扩张解释，“等”字应包括所有影响楼宇外观及安全的附属设施。

（二）《中华人民共和国可再生能源法》相关规定属任意性规定，且以不影响质量和安全为前提。《中华人民共和国可再生能源法》虽规定国家鼓励单位和个人安装和使用太阳能利用系统，但同时亦规定，对于已建成的建筑物，住户应在不影响其质量与安全的前提下安装符合技术规范和产品标准的太阳能利用系统，且当事人另有约定的除外。结合本案的实际情况，装修规定中双方争议的条款应视为双方的另有约定。同时，虽然太阳能具有节能、环保、节约等诸多优点，但结合我国目前的实际情况，建设设计单位对太阳能利用系统不熟悉及缺乏相应的设计和安装规范，已有的建筑物在设计和建设中没有考虑太阳能利用系统的使用，故对安装太阳能利用系统后建筑的美观、楼顶的防水和管线的安装等问题未做相应解决，若每家每户的太阳能热水器安装管道都通过通风管道进入室内，那么势必影响通风管道的正常运转。故对于原告的诉讼请求，不应予以支持。

综上，一审法院做出上述判决。

北京市通州区人民法院·邱琳