商品房采光不足难居住，代理律师巧计和解排忧愁

发布日期：2014-01-27 作者：110网律师

律师在代理案件中应审时度势，知己知彼，尤其在对方实力比较强大时，更应“委曲求全”，“退而求其次”，尽量降低风险，以退为进，最大限度地维护委托人的合法权益。近日本律师代理一起买房纠纷案件，通过与开发商的和解，较好地维护了委托人的利益。
案情简介
　　2011年10月9日，王某在未到现场看房的情况下，便与开发商签订了一份商品房买卖合同，约定王某购买天津市西青区某楼盘，面积126平米的住房一套，王某先行支付了首付款，余款向银行申请按揭，可王某在收房时发现，三室的单元房日照时间严重不足，王某翻看了当初由开发商提供的宣传广告，发现五楼阳台与沙盘不一致，王某当即拒绝接受房屋，要求解除合同，双方协商未果。2012年3月3日，王某委托本律师向法院起诉，要求解除房屋买卖合同，并赔偿银行利息及相关费用。
　　本律师提出：根据《住宅设计规范》和《城市居住区规划设计规范》的规定，当一套住宅中居住空间总数超过四个小时，其中有两个获得日照，大寒日照不低于两小时，是国家强制性最低标准，该房不能满足基本的正常功能，致使房屋质量存在根本缺陷，无法弥补，已构成根本违约。
　　开发商辩称，房屋已经相关部门验收，符合国家标准，王某购房时，房屋已建成，但王某只看了沙盘，未到房屋现场查看，其也存在一定过错，售房广告不是合同的附件，不能认定开发商违约。
律师认为，本案不能单纯依据《商品房买卖合同》约定的权利义务作为判案依据，关键在于国家强制性最低标准：“大寒日照不低于两小时”的规定，合同的约定不能违反国家的强制性规定。法院充分考虑了代理律师的意见。
但由于开发商在财力、社会资源、政府支持力度上远远超过买房人，如果法院支持原告王某的诉讼请求，会引起广泛的示范效应，判决胜负实难预料，如坚持讼诉对原告风险较大，律师说服当事人争取调解结案。
　　经法院主持调解，双方解除房屋买卖合同，开发商全额退还王某购房首付款及银行贷款本息，并支付登记、公证等费用，诉讼费由原告承担。
　　该案虽然由原告承担了诉讼费，但降低了风险，维护了委托人的最大利益。

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