隐瞒实情出售凶宅该如何承担责任？

发布日期：2014-03-22 作者：110网律师

基本案情：
2007年3月，黄先生想买一套二手房，委托中介代为购房并交纳了5000元的代理费用，不久中介联系到了一家并约了房主交谈买房事宜，考察时黄先生就问房主房屋中曾发生过不吉祥的事情没有？中介回答说不是很清楚；房主则回答说：“现在有了新房想买掉旧房多点现金装修，没有办法啊，不可能发生什么不吉利的事情，你放心吧。”黄先生对房子本身还是比较满意的，通过协商双方达成了买卖协议并付了房款18万元。
不久黄先生得知该房屋里面凶死过人而且把尸体放在该房屋数天，听到这个消息黄先生当时非常震惊，于是黄先生向法院提起了诉讼要求退房退款。
不同观点:
第一种观点认为房主的行为属于欺诈行为，隐瞒了重要事实，买卖双方签定的合同属可撤销合同；因中介没有隐瞒事实的行为，不应该承担责任，但应该退还中介费用。
第二种观点认为根据《合同法》之规定，在房屋买卖中，“真实情况”一般是房屋的质量、结构、面积、产权状况等。但房屋里曾发生过凶杀案等情况，则不属于法律范畴内的“真实情况”。所以，从法律上讲，不存在欺诈。此案中的买卖合同是有效合同。
笔者评析
从本案的实际情况来看，关键在于弄清“曾发生过凶杀案等情况”是否属于重要事实的范畴，笔者将结合本案的实际情况进行分析。
什么叫欺诈？
所谓欺诈，是指行为人故意用捏造虚假情况，或者歪曲、掩盖、隐瞒真实情况的手段，致使相对人陷入错误的认识并基于这种错误认识而做出意思表示的行为。
欺诈的构成要件
1、欺诈人有欺诈的故意；2、欺诈人实施了欺诈行为；3、被欺诈人因欺诈而陷入错误。
在此案中，买方在考察的过程中曾向房主询问“曾发生过不吉祥的事情”的情况，那么卖方就应该据实回答，我认为卖方没有告知房屋内的非正常死亡事件而故意隐瞒，有不妥之处。买方对房屋的真实情况包括历史信息和现有信息都享有知情权，因为这些的信息，对买方很可能会产生很大的影响，更何况买方在考察过程中曾向卖方明示过，这说明买方对这种事情是很忌讳的。
同时大家可能都知道“凶宅”不吉利，是我国民间流传下来的一种约定俗成的民俗现象。虽然买方不能直接举证证明发生在楼房内的死人事件导致楼房贬值甚至买不出去，但根据现实生活中人们的观念和当地风俗习惯，对在住宅内发生非正常死亡的事件感到恐惧，是一种客观存在的普遍现象。从本案来看，对房屋中发生凶死很忌讳并不是迷信而是一种民间流传下来风俗习惯。根据《民法通则》中的“公序良俗”原则，是指民事主体的行为应当遵守公共秩序，符合善良风俗，不得违反国家的公共秩序和社会的一般道德。它虽然是一个原则性的东西，但是它是贯穿于整个民法通则的，其原则的目的在于预防法律无明文规定的事情出现时使用。从法律角度来看，法律也是保护善良风俗的，作为民间风俗应该受到尊重。这也是之所以要规定这个原则的原因所在。
综合以上分析意见，房屋内发生“非正常死亡事件”属于重要事实的范畴，因为该事实将会对买方产生中大影响，可以影响买方的判断和选择，若发生像案件中所说的事实情况，买方是肯定不会购买该房屋的。因此我认为就是因为房主故意隐瞒实情导致买方作出了错误的决定，其房主的行为符合欺诈的构成要件，因此房主的行为属欺诈行为。“
笔者观点
我认为房主的行为属于欺诈行为，隐瞒了重要事实，买卖双方签定的合同属可撤销合同。因中介没有隐瞒事实的行为，不应该承担责任，但应该退还中介费用。笔者认为第一种观点是正确的。
法院判决结果
一审法院判决房主隐瞒了重要事实属于欺诈行为，撤销双方签定的买卖合同，买方退房，卖方退款；卖方没有上诉。

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