前妻卖前夫房子抵债 18年后前夫讨回房子获支持

与妻子离婚后，出于好心答应将自己婚前所购房屋借给前妻居住13年，孰料前去收回房屋时却发现房屋早在18年前就已经被前妻卖给了别人，多次协商未果后，兴宁男子黎某一纸诉状将前妻方某与买主江某告上了法庭。近日，法院最终认定买主江某应返还房屋。
??丈夫躲债妻子卖房还债
??黎某与方某是一对夫妻，黎某平日在外做生意，手头有多间店铺。1996年8月18日，黎某带了大量资金到梅县进货，期间，他与多名经销商在酒店喝得酩酊大醉，酒醒后却发现随身所带的进货资金不翼而飞，而这些钱有很大一部分是他的生意伙伴提供的，因为惧怕要赔偿合伙人的损失，黎某遂决定出外避风头，跟合伙人玩起了“躲猫猫”。
??黎某离家出走后，债主们陆续找到他家里要求其妻方某还债。1996年11月，为了偿还债务，方某便将丈夫婚前购买的面积76平方米的房屋以3万元的价格卖给了江某，双方还签订了《房产转让合同书》，后方某将房子的房产证交给了江某。
??离婚13年后才知房被卖
??方某把房子卖掉后，一直都瞒着丈夫。到了1999年6月，聚少离多的夫妇二人感情破裂，最后在法院主持下协议离婚，不明就里的黎某与方某在离婚协议书上约定，将黎某婚前所购的面积76平方米的房屋由方某代管13年，即到双方的小女儿年满十八周岁时止，在代管期内，方某可以将该房屋出租或自行使用。
??到了今年3月，黎某寻思着与方某约定代管房屋期限也快到了，于是动身前往方某处，却发现自己交由方某使用的房子竟住着一个陌生男子。该名江姓男子向黎某表示自己购买房子并使用至今已经差不多18年之久，并拿出与方某签订的《房产转让合同书》与黎某理论。
??得知房子在自己离婚前已被卖掉，黎某又急又气，找到前妻方某多次要求其返还房屋却未能如愿，后黎某将方某及江某诉至法院，要求法院判令江某将涉案房屋全部恢复原状后返还，并支付从2012年7月起至房屋返还之日期间每月1500元的租金。
??买家喊冤称是善意所得
??黎某表示，他将自己婚前所买的房子借与前妻方某使用，对于该房屋前妻是没有所有权的，自己也没有授权给方某出卖。而当发现冒出一个江某自称是房子的屋主后他立马到房产登记中心处查询了房子档案，发现房子的产权登记证仍在自己名下，所以他有权要求江某返还房屋。
??而买家江某谈及此事则是满腹委屈，“我买房时房子还是瓦房顶，破旧不堪。2001年我花巨资对房子内外进行了装修改造，时至今日我已在房子里住了18年，现在方某的前夫跑来说房子是他的，实在让人无法接受”。
??开庭时，江某道出了当年买房时的情形，黎某携巨款到梅县进货后下落不明，此后前往黎家索债的债权人接踵而至，方某为了偿还黎某所欠债务，请求自己购买涉案房产，自己出于同情方某这才买下房产。出于小心还查看了方某的结婚证、房屋所有权证等，并邀请了两名见证人作为见证。
??江某认为，自己购买房屋出于善意，且已支付了合理费用，方某的卖方行为应视为其代表夫妻作出的意见。自己在涉案房屋住了18年，但黎某从未表示异议，应视为黎某对涉案房产的处理是默许的，己方应适用法律上的“善意取得制度”从而获得房子的所有权。
??法庭上，方某对于自己隐瞒黎某私自变卖房主的事实予以承认，她表示如果自己与江某签订的《房屋转让合同书》无效，愿意将房款3万元及利息还给江某，但江某在房内居住了十多年，应给付期间租金给自己。
??法院判决

??属无权处分，转让协议无效
??审判该案的兴宁市人民法院认为，黎某与方某在1990年8月结婚，涉案房产是黎某婚前于1989年10月购买，按当时的法律规定，该房产属黎某的个人财产，故方某出卖房屋的行为系无权处分行为，且事后黎某也未对方某的无权处分行为作出追认。据此，法院认定方某与江某所签订的房屋买卖协议是无效的。因此，江某基于买卖合同对争议房屋的占有便失去了依据。
??对于江某认为自己应适用《物权法》“善意取得”制度取得房屋所有权的说法，该案的承办法官兴宁法院民一庭副庭长丘松新认为，《物权法》关于适用善意取得是有严格的条件的。对于受让人取得的不动产不仅要求是善意并支付了对价，而且要求应依法登记的已经登记。本案由于江某购买房屋时未能办理产权转移登记，因此江某的购买行为并不能适用善意取得制度。
??法院最后判决江某应于判决生效30日内返还讼争房屋及房屋房产证给黎某。
??该案的被告人江某由于不熟悉法律而吃了亏，那么，对于购买二手房的买家们需要注意哪些事项以规避风险？
??对此，法官提醒购房者，首先要核对卖家的身份信息并到房管局核实房产的实际产权人，查明房产有无办理抵押和查封等权益受限的情形，对于夫妻共有的房产，签订合同时应有卖方夫妻二人的签名；其次，在支付完购房款后应尽快办理产权转移登记，也就是俗称的“过户”；最后，签订房屋买卖合同时应明确双方的违约责任，以约束双方诚信交易。