农村宅基地转让后遇拆迁应注意的问题
李先生家在某镇某村，和李先生的叔叔一家原先是隔壁邻居，后来因为李先生的叔叔做生意挣了点钱，在镇上购买了商品房，家里的房子要处理掉，正好李先生的父亲想买下来，所以1995年李先生的父亲从李先生的叔叔处购买了一处宅基地及上面的房屋，但是由于李先生的父亲和叔叔是亲兄弟，所以也就没有留下任何凭据，老兄弟两个商量的一下，房价8万，三年付清，房屋随即就交给李先生父亲一家了， 2006年听闻要拆迁了，这是大家盼了多少年的好事情，可以改善居住环境了，这是大家梦寐以求的事情，而且都听说补偿不低的，这让李先生一家更是高兴， 2006年6月份，村里面开始有动迁公司的人进来了，问到他们家的时候，把情况跟动迁公司的人讲了一下，动迁公司的人说：“我们是看宅基地证的，证上登记的是谁我们跟谁签协议，至于你们钱怎么分我们不管。”李先生的父亲找到李先生的叔叔后研究，没想到李先生的叔叔不承认曾经把自己的房子卖给李先生父亲的事实。只说把自己的房子出租给李先生的父亲，租金6万，分三次支付。
李先生的父亲将李先生的叔叔告到法院，请求确认房屋买卖合同的事实且合法有效，并请求法院判令原告得到拆迁补偿款。
本案经过三次庭审，法院最终判令买卖行为合法有效，150万动迁款归原告所有。
北京房地产律师 马波律师
分析：
一、本案被告将系争房屋出售给原告一家的事实是非常清楚的。
1、该房屋自1995年就交付给原告一家使用的事实是清楚的，这一点被告也无法否认，从1995年至今已经超过14年了，这12年中是原告一家对该房屋进行的装修维护，也是原告一家在该房屋内居住使用。
2、6万多元的购房款早已经支付给了被告，只是由于原告和被告的这样亲戚关系，所以当初才没有留下签字的字据。但是这节事实是存在的，而且有录音为证。
二、原告和被告之间的买卖协议是否成立是否有效。
这个问题也是无法回避的问题，因为这直接关系到动迁款的分割。原告对这个问题的观点是协议依法成立并且有效。
1、房屋买卖合同是成立的。《合同法》第37条明确规定“应当采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行了主要合同义务，对方接受的，该合同成立”这个条款再明白不过的说明了尽管本案中原告和被告没有签订书面的协议，但是由于双方的合同义务都已经履行完毕，而且双方均已经接受，因此房屋买卖协议是依法成立的。
2、房屋买卖合同是有效的。本案中买卖双方的身份都是本集体经济组织成员，且买卖合同是在双方意思表示一致的情况下订立的，更没有违反国家法律的强制性规定，故合同是成立并且生效的。
三、系争房屋所有的动迁款包括宅基地的动迁款均应该由原告享有。
1、刚才多方面论述了本案系争房屋买卖行为合法有效，主要是说明一个问题，房屋买卖和其上的宅基地使用权是不可分离的，故买方拥有宅基地的合法使用权，当然有权享有所争房屋及其所附宅基地的动迁款。
2、原告在系争房屋动迁中获得的补偿与本案无关。
认定原告和被告房屋买卖行为有效就会造成原告拥有两块宅基地的说法是错误的，一方面法律并没有规定如果买卖的结果是两块宅基地那么买卖就是无效的，另一方面原告家中也不会出现两块宅基地的结果，因为原告原先的宅基地是在80年代初分配的，当时原告的两个女儿都没有成家，现在两个女儿都成家了，都需要土地建房，而且他们的户口也都在本集体经济组织，所以以两块宅基地不符合政策为由否定买卖的效力是没有法律依据的。
四、将所有动迁款支付给原告并不损害被告的权益。
该宅基地被告已经出售给了原告，那么出售后被告就不应当享有该房屋的任何权利，也没有任何居住和使用权，那么拆迁安置也就不应该再安置一个对于被拆迁房屋没有任何权利的人，对于失去宅基产生后果，被告应该有充分的预计，房屋卖出后当然不能再享受任何权利。
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