售楼广告里提示“本资料内容仅供参考”有效吗？

余开云等诉上海安宝房地产有限公司商品房预售合同纠纷再审案
上海市浦东新区人民法院民事判决书  （2007）浦民一（民）再初字第8号
　　原审原告余开云。
　　原审原告史佩华。
　　原审原告余宁晖。
　　原审被告上海安宝房地产有限公司。 
　　
　　原审原告余开云、史佩华、余宁晖诉原审被告上海安宝房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2005年4月20日作出（2004）浦民一（民）初字第13687号民事调解书|上海房产诉讼律师www.house64.com/，原审原、被告于2005年4月25日签收，已经发生法律效力。2006年7月26日，原审原告以原审调解协议无法履行为由向本院申请再审，经审查该申请符合法律规定的再审条件。本院提起再审后，依法另行组成合议庭，于2007年9月25日公开开庭审理了本案，原审原告余开云、史佩华，原审被告上海安宝房地产有限公司的委托代理人周翌炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　
　　原审认定，原审原、被告于2001年12月23日签订《上海市商品房预售合同》，约定，原审原告向原审被告购买位于本市X路X弄X号（E栋）X室商品房一套。合同的补充条款第八条约定：整个小区完工后，如附件四小区平面图所示，在D栋、E栋、H栋之间为中央绿化及水景设计并配有背景音乐……。后双方在交接房屋时，原审原告发现住房楼前为儿童乐园及健身设施。原审原告遂诉讼来院，要求原审被告搬迁儿童乐园及健身设施，恢复中央绿化。
　　
　　在原审审理过程中，经法院主持调解，原审原、被告于2005年3月30日自愿达成如下协议：一、上海安宝房地产有限公司应督促X物业管理部门加强对小区管理，包括儿童游玩场所及健身器材的维护，制定限制游玩时间，并予以落实；二、上海X房地产有限公司应于2005年12月30日前将现位于本市X路X弄X栋楼前的儿童游玩场所及健身设施搬移至新址。新址的具体位置，如届时业主委员会已成立，必须以业主委员会的意见为准；若尚未成立业主委员会，则由楼组长代表业主，以少数服从多数的原则而定，原地恢复绿化；三、案件受理费人民币50元，由原审原、被告各半承担。
　　
　　原审原告余开云、史佩华、余宁晖再审诉称，购房时售楼先生介绍，小区15－17号楼前是中心绿地，售楼广告中的小区全景也显示，E栋15－17号楼前是中心绿地，滑滑梯设施在小区E栋东面一栋房屋（D栋）的东南面。故原审原告以小区最高价买下了居住的房屋。交房后原审原告发现楼前有儿童乐园和健身设施，非常嘈杂。原审原告认为原审被告的行为构成违约，故诉讼法院，要求将儿童乐园和健身设施搬迁到售楼广告上的位置，恢复中央绿化。
　　
　　原审原告余开云、史佩华、余宁晖提供以下证据材料：
　　
　　1、商品房预售合同一份，证明原审被告违反了补充条款第八条中关于中央绿化的约定；
　　
　　2、售楼广告（楼书）一份，证明原审原告所买房屋前应该是绿化|上海房产诉讼律师www.house64.com/，儿童乐园和健身设施不应在原审原告方楼前，是和水景掉换了位置，儿童乐园按照广告应在东面一幢楼的最东头，所以原审被告违约；
　　
　　3、原审被告原审时提供的小区房价售价表，证明原审原告购买房屋时比小区其他业主的同层房屋单价价格要贵500－1，000元，因原审原告的房屋是景观房；
　　
　　4、消协的证明及 2003年4月4日原审被告给原审原告的答复函，证明原审原告曾经向消协反映过，当时原审被告曾口头答应搬迁；
　　
　　5、2003年3月，原审原告写给原审被告方的函，证明交房前原审原告已经向原审被告提出儿童乐园和健身设施问题进行交涉。
　　
　　原审被告上海安宝房地产有限公司再审辩称， 1、程序上，原审原告不具有诉讼主体资格。根据法律规定，原告应当是与案件有利害关系的一方，本案应当以业主委员会的名义进行诉讼。2、关于合同的履行，原审被告并未违约：首先，合同补充条款第八条对争议的E楼和G楼之间区域的状态并没有约定。其次，合同附件四注明小区平面图应以实际为准，即以最后审批通过的平面图为准，而现在全部工程已经验收，表明工程与经审批的平面图是一致的。再次，绿化是指专门用于改善生态，保护环境，为居民提供游戏场地的美化绿地，而目前E楼与G楼之间区域的实际情况与该定义是相符合的。最后，对于广告上的图象，原审被告印制的广告并非是合同的附件，也没有邀约的性质，广告中明确注明“本资料内容仅供参考，以实物为准”，根据有关司法解释的规定，要让销售广告成为合同的一部分，必须要做具体的说明和允诺，本案中系争区域是否放置健身设施，原审被告对原审原告没有作出具体说明和承诺，所以广告的内容不是合同的一部分。而且正是因为原审被告没有在广告中作出具体确定的说明允诺，即便广告被认定为合同部分，原审被告仍然没有违反约定。综上，原审被告没有违反任何约定，所以不应承担违约责任，请求法院驳回原审原告的诉讼请求。
　　
　　原审被告上海安宝房地产有限公司提供以下证据材料：
　　
　　1、上海市浦东新区规划管理局签发的沪浦规建（2003）057号竣工规划验收合格证明，证明整个小区建设工程的平面部分是通过有关部门验收的，符合（2000）195号资格证的要求，表明整个小区都是按照规划许可的内容进行建设的，原审被告方没有任何擅自变更的行为。
　　
　　2、上海市新建住宅交付使用许可证，证明整个小区通过了有关部门的批准，原审被告方没有擅自变更，又与售楼广告上所称相印证。
　　
　　3、照片14张，证明原审原告反映情况后，原审被告张贴告知书，对整个健身设施、儿童乐园的开放使用和规定对业主进行了告知，督促物业公司进行管理。原审被告方作出了积极的相关管理措施。
　　
　　经庭审质证，原审被告对原审原告提供的证据1真实性没有异议，所证明的内容有异议，在D、E、H组成的三角形中有水景和绿化，与事实相符合，被告没有违约。如果按照原告的意思应该是D、E、G、H组成的长方形区域，该条款与本案无关联性。证据2、真实性没有异议，但是对证明的事实有异议，（1）广告不是邀约，明确了要以实际的批准文件和实物为准，（2）按照法律规定，广告不是合同的组成部分，不能证明原审原告主张的事实。证据3，真实性没有异议，对价目表关联性和证明的事实有异议，房价与多方面因素有关，例如采光、朝向、面积以及在小区的位置等，与原审被告是否违约之间没有必然的联系，不能说房价高就要满足原审原告的所有要求。证据4，真实性没有异议，原审被告曾经同意搬迁，如果业主委员会有决议确定具体搬迁的地点原审被告会配合，现在法院判决搬迁到哪里原审被告会予以配合。证据5，真实性有异议，材料没有出处也没有签收签名仅仅是打印件。原审原告对原审被告提供的证据1、2、3真实性均没有异议，证明内容有异议，竣工的内容与原审原告要反映的问题没有关联性。原审原告在与消协反映中了解到，竣工图是给上级领导通过的，但是业主没有通过，规划局只管绿化达到百分之几，具体的位置是买房时和业主约定的，所以与原审原、被告之间的争议没有关联。
　　
　　本院经审查，对原审原告提供的证据1、2、3、4真实性予以确认，对证据5，原审被告异议成立，本院不予确认。对原审被告提供的证据1、2、3真实性均予以确认。 
　　
　　基于上述证据及原审原、被告的陈述，本院确认如下事实：
　　
　　原审原、被告于2001年12月23日签订《上海市商品房预售合同》，约定原审原告向原审被告购买位于本市X路X弄X号（E栋）X室商品房一套。合同第九条约定，甲方（原审被告）不得擅自变更已经与乙方（原审原告）约定的小区平面布局（见附件四），确需变更的应当征得乙方同意。甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款的2％违约金。合同补充条款第7条约定：本合同附件四所示的小区平面图仅供参考，平面布局应以实际为准。合同补充条款第8条约定：整个小区完工后，如附件四小区平面布局图所示。在D栋、E栋与H栋之间为中央绿化及水景设计并配有背景音乐；……。合同附件四小区平面图附注：本小区平面图仅供参考，平面布局应以实际为准。原审原、被告交接房屋时，原审原告发现住房楼前有滑滑梯及健身设施，原审原告认为原审被告违反合同约定，遂提起诉讼。
　　
　　再审审理中，原审原、被告均确认，合同补充条款第8条所称D栋、E栋与H栋所对应的门牌号分别是：D栋为12号、13号、14号，E栋为15、16、17号，H栋为21、22、23、24号。
　　
　　另查明，X售楼广告中有“上海澳洲梦·梦之全景”，该广告显示，在小区E栋东面一栋房屋（D栋）东南面，有滑滑梯设施的标记。该广告末页，有“本资料内容仅供参考，以政府最终批准文件与实物为准”等文字。
　　
　　2003年2月28日，原审被告获得上述澳丽花苑E、F、G、H栋等建筑工程上海市建设工程竣工规划验收合格证明；2003年3月14日，原审被告获得X路X弄X号上海市新建住宅交付使用许可证。
　　
　　本院认为，原审时原审原、被告虽达成调解协议|上海房产诉讼律师www.house64.com/，约定原审被告将位于本市浦建路60弄（澳丽花苑）E栋楼前的儿童游玩场所及健身设施搬移至新址，但原审调解协议未确定新址的具体位置，且在调解协议中为案外人设定了义务，不符合法律规定，故原审调解协议依法应予撤销。原审原告主张原审被告违反合同补充条款第8条的约定，要求将位于本市X路X弄X栋楼前的儿童乐园（滑滑梯）设施和健身设施搬迁。从合同补充条款第8条内容看，该条款涉及的区域系在D栋、E栋与H栋之间，与E栋楼前区域并不一致，故原审原告称原审被告违反合同补充条款第8条约定，缺乏事实依据。原审原告另称，售楼广告中E栋15－17号楼前是中心绿地，滑滑梯设施在小区E栋东面一栋房屋（D栋）的东南面。本院认为，根据最高人民法院规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，售楼广告对儿童乐园（滑滑梯）设施和健身设施，未作说明，对滑滑梯设施等位置、占地面积等也没有具体的允诺性规定，且该广告末页明确“本资料内容仅供参考，以政府最终批准文件与实物为准”，故该售楼广告不能视为要约，也不能作为合同的内容。原审原告又称，小区平面图上E栋楼前无儿童乐园（滑滑梯）设施和健身设施，故原审被告违约。本院认为，原审原、被告在小区平面图上对儿童乐园（滑滑梯）设施和健身设施的位置虽未作约定，但合同补充条款第7条约定：本合同附件四所示的小区平面图仅供参考，平面布局应以实际为准，且儿童乐园（滑滑梯）设施和健身设施属小区全体业主生活的配套设施，对这些配套设施的设置位置，建设规划部门无需作出规定。现原审被告将儿童乐园（滑滑梯）设施和健身设施置于小区E栋楼前，并不违反合同约定或法律的禁止性规定。根据法律规定，当事人对自己的主张有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原审原告未提供充分证据证明原审被告违约，故原审原告要求将儿童乐园和健身设施搬迁到售楼广告上的位置、恢复中央绿化的诉讼请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
　　
　　一、撤销本院（2004）浦民一（民）初字第13687号民事调解协议；
　　
　　二、原审原告余开云、史佩华、余宁晖要求原审被告上海安宝房地产有限公司将儿童乐园和健身设施搬迁到售楼广告上的位置、恢复中央绿化的诉讼请求，不予支持。
　　
　　原审案件受理费人民币50元，再审案件受理费人民币80元，由原审原告余开云、史佩华、余宁晖负担。
　　
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
 
审　判　长　陈奇恩　 
审　判　员　王爱珍　 
代理审判员　陶闻宇　 
二ＯＯ七年十一月二十六日
书　记　员　吴　裕