买房须防十二大“陷阱”

购房全过程 这些“陷阱”您要防
房子，往往凝聚着一个家庭最多的资金，但是这个“贵重物品”却让人十分不省心，质量问题、精装纠纷、虚假承诺、更改规划等一个又一个“陷阱”让不少消费者防不胜防，因此对于买房新手来说，做好准备工作是必要的。
价格、户型、交通，往往是消费者买房前普遍关注的因素。其实，只有以安全置业做前提，消费者才能放心享受选房带来的乐趣。然而，面对开发商的低价诱惑，许多消费者容易失去判断，在享受特惠的同时也陷入了“陷阱”。
五证齐全再下单
对于开发商所开发的房地产项目能否进入销售环节，相关规定有一套具体项目的“准生证”，即我们常说的“五证”。从法律角度说，只有五证齐全的项目，才能进行合法买卖。因此，购房者在决定购买一个项目之前，是有权利要求开发商提供“五证”的，这也是法律要求开发商必须做到的。
所谓“五证”是指，《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》 、《建设工程规划许可证》 、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》。消费者在了解项目初期，首先应核实该项目五证是否齐全，可直接去项目销售中心查看或者通过相关网站查询。没有预售证的房子是无法办理贷款的，如果在不知情的情况下购买五证不全的项目，消费者有权提出退房要求。另外，在五证齐全的情况下，消费者对项目预售证所包含的房源要仔细分辨，查看所购房源是否在预售证范围之内，以免开发商“偷梁换柱”，因为项目楼盘的预售证并不是同时批复的。
深入了解房企资质
开发商的资质，与项目品质有着密不可分的联系。根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。也就是说，开发商都要获颁《房地产开发企业资质等级证书》，颁发部门为建设行政主管部门或房地产行政主管部门，这是一个企业进入地产开发市场的通行证。房地产开发企业应按照规定，申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。
另外，《暂定资质证书》有效期为1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。
对于开发商资质的了解，可以从开发商的发展背景开始，企业在成长过程中有没有不好的发展史等，这对项目的品质是至关重要的。
实地踩盘眼见为实
仅仅依靠几张宣传彩页，是无法勾勒出项目最终落成的真实模样。对于开发商宣传的各种配套，消费者一定要亲自去验证。交通、医疗、教育、绿化等硬件环境，经过实地感受和考察得来的结论，远比开发商的宣传口号要可靠得多。其次，消费者可以查看项目的建设工程规划许可证，重点要看的是工程规划许可证的附图。目的在于，确认建设工程规划许可证附图的范围在开发商印刷或绘制的项目总览图中所处的位置。
开发商印刷或绘制的项目总览图，往往是建设工程规划许可证附图范围的几倍甚至十几倍，项目总览图中描绘的森林、绿地、小桥流水、健身、娱乐、文化、商业、医疗、幼儿园、学校场所等等可能远远超出建设工程规划许可证附图的范围。只有建设工程规划许可证附图范围内的才是消费者将来居住的小区总体环境。在建设工程规划许可证附图范围之外的，只是开发商设想的蓝图。有的甚至连“设想”都不是，纯粹是开发商为了诱惑购房人所做的误导性宣传。
明码标价很关键
“一房一价”是指开发商必须“明码标价”，在售楼处张贴每套房产的价格等相关信息，包括基准价、浮动幅度、综合差价（楼层、朝向、环境等）、销售单价、总价等具体情况，公示后不得擅自上调。且新房的销售价格不经物价部门核准不得销售。采取上述多种方式明码标价的，保证标价内容应当保持一致。
西安市物价局要求全市商品房，包括二手房在内，全部实施明码标价。《陕西省〈商品房销售明码标价规定〉实施细则》规定：凡在陕西省境内从事房地产开发、销售的企业和房地产中介服务机构销售新建商品房、存量房要实行明码标价。商品房经营者在销售商品房时，要公开标示商品房销售价格、相关收费以及影响商品房销售价格的其他因素。经营者应当在商品房销售交易场所醒目位置，公开放置《商品房销售价目手册》。
在每年的3·15消费者投诉中，开发商的霸王条款都位列“三甲”，仅次于证件问题。而在一些消费者看来：“销售服务细节不仅是安全消费的有力保障，还是避免上当受骗的鉴别法宝。”
缴纳定金要谨慎
一般来说，大多数楼书上都有类似“认购须知”的宣传单张列明业主须缴纳的款项。但消费者在缴纳定金、领认购书之前，最好要求开发商或其销售代理以书面的形式列出首期需要缴纳的款项清单，并仔细阅读，确认每一项收费的合理性以及是否应该由业主来缴纳。如果出现首期不应交纳的款项而又已经交纳定金，可尝试向消费者协会投诉。
开发商签认购协议或交纳排号费、预购定金等费用均不是购房的必备条件，消费者未签订正式买卖合同及附件前，不必向开发商支付任何形式的费用。工商行政管理部门有关负责同志指出：“不要随便向开发商交付定金，要特别警惕‘定金一律不退’之类的条款，以免上当受骗。”开发商往往通过混淆“定金”和“订金”的概念，给消费者下圈套。因为法规对“定金”有规定，对“订金”没有规定，所以开发商往往用“定金”代替“订金”，消费者要注意区别。另外，如果商品房不符合销售条件，属于违法或违规销售，而消费者已交纳了“定金”，无论双方是否约定“定金”退换事项，开发商都应无条件退还定金给消费者。
霸王条款要警惕
工商部门介绍，房产买卖合同中，霸王条款一般以格式合同的形式出现，商家对要求消费者履行的条款及违约处罚额度规定相当苛刻，自己却想方设法规避，把购房的风险转嫁到消费者的头上。很多消费者对格式条款概念模糊，甚至有消费者不看内容就草率签字。工商提醒消费者，在交易过程中，需增强自我保护意识，仔细阅读合同。如果消费者认为开发商所使用的格式合同条款含义模糊、有失公允，细则不够完善的，应该及时提出质疑，坚持要求开发商对有关内容进行细化、改进，防止开发商签订“霸王合同”。
房屋面积应实测
开发商在预售期房时，一般都按照自己预算的面积销售，而这个预算面积往往与竣工后的实测面积不符，从而侵犯消费者的合法权益，出现各种纠纷。所以，在房屋面积方面，消费者应该要求开发商明确合同中认定的面积是卖方预测面积，还是房地产产权登记机关实际测定的面积。根据我国现行的房地产权属登记制度，房屋的面积以产权登记机关实际测定的面积为准，只有这一面积数具有法律效力。如果商品房竣工后，房产实际面积和合同面积的误差比在3%以内，据实结算，误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，并约定退款及付息。
设计变更早通知
根据规定，商品房与售后，房企不得擅自变更规划、设计，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，房企应在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知达到之日起15日内作出是否退房的书面答复。房企未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房时，由房企承担违约责任。
售后包括交房、验房、收房和物业四个方面，这就是到了“踢足球到最后临门一脚”的时候，也是最关键的时候。有消费者一想到马上就要拥有自己的家，难免会很兴奋，忽略细节，而恰恰在此时最需要冷静。
看清协议再交款
交房时，购房者缴交一些费用是难免的，如购房尾款、物业管理费、装修保证金(不能直接向业主收取)、装修垃圾清运费等。一些开发商利用购房者急于收房或疏于防范而设置圈套，在办理交接时要求购房者签署对购房者不利的协议或条款。交房是开发商根据合同和法律应履行的义务，在没有法律规定或合同约定的情况下，开发商没有权利提出新的交房条件，购房者对此类协议或条款有权拒绝签署。
交房时，应注意房款约定，如果购房者与开发商在合同中约定，在房款结清之前，开发商有权顺延交付房屋，则客户须结清房款之后，才能接收商品房。其次，物业费不能乱涨价，根据现行规定，新建小区一般由开发商选聘物业管理公司，并签署前期物业管理协议。在签署购房合同时，开发商有义务向购房人出示业主临时公约，就物业费等相关事项作出约定。因此，如果在收房时出现物业费涨价的问题，业主可据此主张权利。
收房一定要仔细
业主在收到收房通知书之后，应检查开发商是否能出示具备验收资格的证明，最基本的包括消防验收、单位竣工质量备案和规划验收。负责这三项的部门分别为消防、质监和规划等部门。如有疑问，可向相应部门反映。例如楼盘的建设没有按小区规划图进行，可拿楼盘的预售证号到规划局查询其原有规划的情况。另外，购房者应实地考察单元内外环境是否完全按照合同规定，否则购房者有权拒绝收房。
验房繁琐需细心
一般验房的步骤是：先查看前期资料，再拿钥匙，然后验房（内部，外部），最后是交钱，签文件。前期资料是指查看三书一证一表5样必备东西。三书是：《住宅质量保证书》(可带走)、《住宅使用说明书》(可带走)和《建筑工程质量认定书》。“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。同时，还可查看《面积实测表》、《管线分布图》、《住户验房交接表》、《楼宇验收记录表》、《商品房面积测绘技术报告书》、《住宅工程质量分户验收表》等辅助图表，查看交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其结构是否和原设计图相同。
拿钥匙。一般收房过程中，业主在验房前，物业会催促业主交付物业费及其他相关费用。业主可同他们交流，验收好后，再交付费用。从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙等几把。


切记不交费、不签字、先验房。发现问题后，更不能交费、签字。应先修房，同时取证，为日后举证奠定基础，特别保存好验房问题备案单。
验房验哪些？墙壁、水电、防水、管道、地面、层高和门窗。
物业服务很重要
房地产项目开发两年，而物业管理工作则长达七十年，甚至上百年。只有完善到位的物业服务，才能让房地产被正常地使用和消费。消费者买房子的时候，一定要到项目现场进行实地考察，不仅要看《国有土地使用证》和《商品房销售预售许可证》的原件以及销售顾问的服务细节，而且还要看交房小区的物业服务的水平和细节。因为良好的物业管理服务有利于维护房屋购买者或投资者的利益，为企业品牌及物业达到保值、增值的目的。而消费者只有完全了解开发商的服务细节，才能对物业价值及购买后生活情况全面了解，认识物业管理人、管理者与消费者、售后服务软件等方面情况，从而决定哪家的房子可以买，哪家的房子不能买。
物业费可以按月交，在办入住手续时，多数开发商或物业公司要求业主一次性交付一年或多年的物业管理费。根据有关规定，物业管理的各项收费可按月、按季或按年度计收，但不得一次性预收多年的物业管理费用。
物业管理差的小区，财产和人身安全没什么保证，而且物业管理差的小区有各种乱收费，沙霸、侵占业主公共设施，加速电表水表转动等种种劣迹，了解这些差的物业小区，可从报纸、电视等大众媒体上获得消息，但凡被曝光过的小区都不是置业的首选。