搜狐焦点：3.15 购房维权，别让无知成为罪魁祸首

随着3·15的临近，涉及房屋维权的话题再次成为媒体关注的焦点，在众多曝光的楼盘问题背后，我们发现，购房者法律意识的缺乏是导致诸多问题产生的根源。面对开发商的“强硬”姿态，在信息严重不对等的情况下，购房者应该如何“武装”避免遭受损失？纠纷一旦产生，如何让自己的合法权益得到保护？对此，搜狐焦点网邀请到成都著名律师陈军为购房者解疑答惑。华敏律师事务所副主任 陈军律师
关于选房——　　搜集专业知识 培养维权意识
　　买房作为人生中的一件大事，操之过急千万不行。从选房之日起，准确地说，从准备买房之日起，就要开始储备专业知识并且培养维权意识。选房从何入手？哪些是你必须关注的细节？面对置业顾问天花乱坠的宣传，哪些又是你应该追问的？

律师提醒：
　　1、判断开发商的资信实力——“五证”是否齐全，有无抵押等。五证包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，按规定均需在售楼部现场公示。此外，还要特别留意在建工程是否抵押，如果有，说明开发商资金实力不够雄厚，后期可能出现“烂尾”等问题，要慎重选择。
　　2、具备购房基本常识——弄清楚容积率、绿化率、限购政策等概念。买房之前，了解清楚自己是否具有购买资格是首要准备，目前，成都市户籍居民家庭最多可购买2套住房；外地户籍居民家庭在成都市主城区无住房的，可凭该市纳税证明或社会保险缴纳证明在该市主城区最多购买1套住房；不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭，尚无购买资格。此外，诸如绿化率和绿地率等容易混淆的概念，也要仔细甄别。
　
3、关注楼盘周边规划——地铁盘、学区房等宣传词语的考证。面对开发商宣传的“据地铁xx米，可就读xx名校，xx医院近在咫尺”等内容一定要考察验证，因为口头宣传不具备法律约束力，除非开发商愿意录音或者将口头承诺写进合同。
　　律师建议：
　　有经济实力的购房者尽量选择首付50%以上，一旦发生楼盘烂尾等不能按期交房等情况，该部分首付一半以上的购房者可获得优先于承包商和银行的经济赔偿。


　关于合同——
　　仔细阅读内容 和霸王条款说不
　　当你终于选到一套满意的房子，准备花掉自己或者父母辛苦赚来的积蓄把首付给了……小编提醒你，签合同时可不要高兴过头了。静下心来，仔细看看厚厚合同中的各项条款，尤其是附加协议中的条款，哪些是你看不明白的？哪些和置业顾问介绍的有出入？哪些可能危及自己的利益？
　 1、检查合同是否备案，避免一房多卖。合同经交易双方签订后，会到房地产相关部门进行备案，并公布在网上，即所谓的网签。购房者可以通过网签号在网上进行查询合同是否备案，防止"一房多卖"。
　　2、 聚焦与自己行为相关的条款，防止违约。在合同的附加协议中，往往对购房者履行合同的进程有所限定，如不能按时履行，会赔偿一定比例的违约金。购房者一定要将这样的时间截点牢记，若不能按时履行，要和开发商协商解决，避免违约。
　　3、关注开发商履行合同的进度，有问题及时退出。合同签订之后，要随时跟进开发商对合同履行的情况，房屋修建进展、能否按期交房、周边规划是否实现等都要时刻关注。如果发现有风险存在，还可以尽早寻找专业人士或律师提供帮助。
　　律师建议：
　　如果看好一处楼盘，建议可以缴纳诚意金，最好不要交定金。因为事实证明，交完定金之后想退而不得的情况数不胜数。定金是担保方式的一种，具有法律约束力，定金一旦缴纳，开发商是不会因为你想反悔而退给你的。购房者要记住一个原则，只要是需要签字的东西，都一定要慎重，必要时可以咨询专业律师。


　关于收房——
　　记录问题提出整改 人多力量大
我们常见的集体维权行为，在交房阶段出现最多。交房的过程常常是一个博弈的过程，能让购房者满意收房的结果常常不是一帆风顺的。对很多购房者而言，只要对自己的居住没有影响，什么入户大堂变小了、绿化减少了之类的问题能忍就忍了。 可是，换个角度想想，怎么才能让购房者不再忍气吞声？收房时又应该注意哪些问题呢？
律师提醒：
　　1、检查房屋质量，如有问题提出整改。检查房屋质量，主要从以下几方面入手：房屋本身的质量，景观绿化小区配套等设施是否符合合同约定，以及装修质量。如遇到质量问题，应要求开发商进行及时整改维修。业主按照约定的日期办理收房手续并可以要求先验房再收房，根据《成都市预售商品住房交付使用流程管理规定》的有关规定：房地产开发企业在交付商品住房前，房地产开发企业应当协助买受人现场查验房屋状况，并与买受人对房屋交接查验情况予以书面记录。若是房子有问题，业主可以拒绝收房并要求开发商进行整改，待该房整改验收后再收房。
　　2、核定房屋面积，误差超过3％可要求退房。根据国家相关规定，出卖人交付使用的建筑面积比约定面积大于或小于3%的，购房者有权请求解除合同、返还已付购房款及利息。但前提条件是，房屋买卖合同中没有对该解释做出特别约定。
　　律师建议：
　　一定要掌握“先验后收”的原则，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来。购房者可以带上专业团队甚至律师进行验房收房，同时考虑集体收房，人多力量大，结合专家的力量解决遇到的难题。

　关于物业——
　　权责费用明晰 必要时可更换
　　可以说，自打买房之后，业主与物管打交道的时间最多，根据许多过来人的经验，一个好的物管绝对是居住是否开心的重要因素。那么当业主面临物业问题，如何做到权责明确，保证自己的利益不受侵害呢？

　 1、 考查物管公司资质。物业管理公司的资质在房管局物业管理办公室可以咨询，物业服务企业资质分一二三三个等级。但是，物业服务好坏和物业服务企业资质等级没有直接的联系。物业服务好坏要看当地房地产管理部门组织评的物业服务等级。
　　2、 明晰权责及费用，必要时可更换。和物业公司签订合约时，要认清各项条款、明确对方职责。如果发现物业公司存在严重的失职行为或违约行为，可成立业主委员会更换物业公司。
　　律师建议：
　　对物业公司的态度要信任但不要过分依赖，物业纠纷常常发生在“我认为你应该做而没有做”某件事情上，所以与物业公司约定权责时，要集合广大业主的力量，群策群力。
　关于退房——
　　能退房有很多种 认清合同是关键
　　最后再说一个关于退房的话题，这应该是许多人敢想而又无法实现的问题。部分网友一定经历过，付了定金，或者交了首付，有的甚至还上贷款了，这时候想退了，怎么办？法律对退房这块是如何规定的？

　律师回答：
　　以下情况可以请求解除房屋买卖合同：

1、 延期交付房屋。到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。根据现在《司法解释》的规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
　　2、 开发商开发手续不全导致合同无效。开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，开发商应当返还购房人交纳的房款。
　　3、 开发商未经购房人同意擅自变更设计。在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商就构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定，要求开发商退房。
　　4、 房屋面积误差超过3％。如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3％，购房人可以提出退房并要求退赔利息。
　　5、 房屋质量不合格导致严重影响使用。根据最新司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。
　　6、 房子产权不清楚，如存在抵押、联建或其他经济纠纷。开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、根据2014年3月15日生效的《消费者权益保护法》第五十五条的规定，开发商存在欺诈行为，开发商应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍。此外，造成购房合同无效的常见情形还有，开发商未取得预售许可；房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的；该房屋权属有争议，司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。
　　7、 迟延办理房屋所有权登记。根据买卖合同约定或法律规定应当办理房屋所有权登记届满后超过一年，由于开发商的原因导致无法办理房屋所有权登记的。
　　8、 按揭合同办理不下来。因不归责于当事人双方的事由未能订立按揭合同，办理不下按揭贷款的。
　　9、 在建工程转让。开发商欲转让在建工程，应书面通知购房者，购房者有权在接到通知之日起30日内要求退房。
　　律师提醒：
　　上述诸多可退房的情况，开发商在合同中会尽量规避，所以，看清合同内容再签订依然是防止纠纷发生的关键。