王某某诉刘某某房屋买卖案代理词

发布日期：2014-11-02 作者：张书正律师

审判员：
河南鑫苑律师事务所接受王某某委托，指派我作为王某某诉刘某某房屋买卖一案的代理人。围绕着双方主要争议的问题，也就是买卖合同是否有效，发表意见如下：
第一，合同法解释(二)第14条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”而《房地产管理法》第38条的规定，属于管理系强制性规定条款，而不属于效力性强制性规定条款，所以，没有取得产权证是并不能够影响合同的效力的。
第二，《物权法》第15条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”可见，未取得产权证的房屋不能够发生物权转移，但不能够影响合同效力。《房地产管理法》第38条中的“不得转让”的正确的意思就是不发生物权的转移但不影响合同的效力。
第三，《房地产管理法》第38条作出这样的规定是防止权属不清有争议的房屋进入房地产交易市场，扰乱市场秩序，损害当事人的合法权益，其原意是禁止权属不清有争议房屋上市交易的。如果卖方的房屋权属清楚、无争议，仅仅以卖方未取得房屋所有权证而认定买卖合同无效，显然违背了《房地产管理法》的原本立法目的。“权属证书”应理解为产权证书以及其他能够证明当事人拥有房屋所有权的证明材料。在现实中，这些证明材料包括拆迁协议、开发公司出具的证明以及发票等等。而在本案中，刘某某拥有这些材料，也就说明其对该房屋拥有所有权，该房屋权属清楚、并无争议，因此，房屋的转让并不违反《房地产管理法》第38条。
综上所述，本案房屋买卖合同是有效的，刘某某辩称买卖合同无效是不能够成立的，应该按照合同约定承担违约责任。

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