解答买卖二手房应注意的法律风险

发布日期：2014-12-01 作者：靳双权律师

买卖二手房应注意的法律风险最近总有客户咨询我买卖二手房过程中应注意哪些法律风险，希望在签约时聘请我陪同，提供法律咨询，但是由于诉讼业务繁忙，没有接受聘请，现将我办理二手房买卖纠纷业务过程中遇到的一些法律问题，总结一下，希望对于近期买卖二手房的您有所帮助，对于将来有买卖二手房打算的朋友，也希望您了解一下，也许您注意了某个法律风险点，签约时进行了约定，就预防了一场不必要的麻烦。　
二手房交易可分为委托中介、看房、交定金、签约、付首付、资金监管、解押、网签、面签、批贷、过户、交房等几个步骤。我把每个步骤可能出面的风险向您介绍一下：
一、委托中介选择一家信誉好的正规中介公司是非常重要的，因为他们公司规范的合同能有效的避免一些纠纷的发生，即使你的对方想毁约，看到合同上巨额的违约成本，也会使他感到担心，从而放弃毁约的意图。在北京地区信誉好的中介公司当属链家、我爱我家、麦田、中原、鑫尊等。上周刚开庭的一个案件，一家小中介公司在房屋买卖合同中，需要填写的内容都没有填，一方违约，另一方想追究违约责任，但是合同中没有约定违约金，这使守约方无法追究违约方的责任。
二、看房，包括： 1、实地查看房屋的基本状况；实地查看了房屋的位置、内部结构、外部环境、物业服务情况等等，这些都很重要，但买方一般都只注重交通、朝向和装修，而对其他因素没有太在意。我本月初刚接待一个买房人，他购买的是顶层，付了一部分首付款后，发现房屋外顶上有一个电梯运行设备，每当电梯运行时就会产生噪音，影响休息，当他找到卖方想退房时，卖方非常强硬，说噪音没有那么大，符合国家标准，如果退房，要承担20%违约金，他找了一家检测公司对噪音进行了检测，国家标准是白天不超过50分贝，夜间不超过45分贝，最终检测结果正好是白天49分贝，夜间44分贝，这个结果让他非常气愤，因为噪音符合国家标准，不好退房。我还遇到过这样的情形：窗外有高压线存在辐射；卧室床下有个井盖泛味；顶层冬天暖气不热；邻居是一家快递公司，总有人进进出出；卫生间曾发生过杀人碎尸案件，等等。这样的事情，一但发生，会让您非常窘，非常被动。 2、对房屋产权的核实调查。签约之前一定要记一下房本上的证号，去房屋管理部门查一下，这个房子有没有问题，因为经常出现房主由于欠债，房子已被法院查封的情形；还有的是房主离婚了，房子已判决给了妻子，但是他不将房本交回，而是想把房子卖掉，不给妻子，而妻子拿着判决书已经把房主手里的房本作废了。还有就是如果是房改房，要去查一下，房主是否还欠单位超标款，如果是央产房，是否取得了央产房上市审批表，这些问题如果存在，有可能过不了户。
三、签定金协议及正式买卖合同 1、定金协议，有的中介公司怕签署了定金协议后，买卖双方互相留了电话，而跳过中介，所以签定金协议时，有可能是分别签的，就是买方签了，中介再拿着合同去找卖方签字，避免双方见面。这时一定要让中介确认，定金协议是买卖双方本人签的，卖方本人要出卖定金收条。也有的中介在买方看完房屋后就直接签正式合同，但为了按中介公司总部的要求，也拿出定金协议，让双方签字，这时的定金协议已经不太重要了，一般都是经纪人为了报中介公司盖章之用。 2、正式买卖合同，北京市建委要求在北京进行存量房屋交易，必须采用建委指定的标准合同范本。该合同范本是在建委网站上下载的，合同里面有很多空白的条款需要双方根据协商的结果填写，但买卖双方一般信任中介，就没有在意，而是由中介经纪人按照自己的日常经验填写，但是如果遇到不负责的中介公司或业务员就随便填写，甚至把需要填写的地方都划掉，这就造成很合同条件都没有约定，埋下了隐患。事实上，房屋交易涉及很多问题，合同中都需要填写，如房屋状况；有无抵押；有无租赁；付款方式；贷款批不下来怎么办；交房条件；解押手续；是卖方自行解押，还是用买方首付款解押；何时网签；何时面签；何时过户；违约责任；税费承担；公维过户、户口迁移等等。这些环节，只要有一个地方没有约定清楚，都会成为想毁约一方的借口，而最终很可能毁约成功，而且不用承担违约责任，却给守约方造成巨大损失。 3、阴阳合同，买方为了逃税，通常会希望卖方配合签订阴阳合同，阴阳合同就是双方已签属了正式合同，但是按国家规定，中介需要把双方的正式合同内容录入建委的网站上，把那录入的合同打印出来，双方再签字，这个过程就叫网签，这个打印的合同才是过户时要用的合同，而合同中的价款就是计算税额的依据，这个打印的合同正是阳合同，买方为了少缴税，让中介把阳合同上的价款写的很低，正真正价款的合同叫阴合同。这种方式虽然达到了避税的目的，但是隐患多多，如果卖方想毁约，就会以举报买方偷逃税款要挟。有的买方，为了能多贷款，向银行提交了伪造的一些证明，而一但卖方想毁约，就会向银行举报，从而达到银行不批货的目的，使买方处于违约的被动局面。
四、首付款资金监管，对于买方最大的保障就是资金监管，现在北京有海淀等几个区实际强制资金监管，朝阳等一些区还没有强制，对于没有强制资金监管的区县，买方一定要要求资金监管，因为没有过户之前，卖方动不了这笔钱。以前，经常出现这样的情况，买方付了首付款给卖方，卖方随即用这笔钱用于公司经营或者已经用了，当房屋买卖发生问题时，卖方已经没有能力把首付款还给买方了，特别是如果房屋也被查封了，卖方一失踪，就可能出现买方的首付款无法要回的情况。五、解押，卖方的房屋很多都是贷款买的，贷款还没有还清，就开始卖了，对于这样的房屋，房本是抵押的，只有把贷款还清了，银行才同意解除抵押，解押后，才能过户给买方。那么就需要解决一个问题，解押的钱从何而来，卖方希望用买方的首付款解押，买方不希望这样做，买方希望资金监管，这个问题如果不协商好，遇到不负责任的中介没有讲清楚，就会出现纠纷，所以在合同一定要约定清楚是卖方自筹资金解押，还是用买方首付款解押。
六、面签，就是买卖双方到银行去办理贷款手续，签属相关合同。银行通常会要求买卖双方提交各种文件、证明，如卖方的结婚证、房产证等，买方的收入证明、结婚证明、购房资格证明等等。而要注意的是面签要求卖方的配偶也要到场，经常出现卖方的配偶在国外或外地，或各种原因不能到场，这样就无法面签，如果卖方想毁约，就会说我妻子不同意卖房，致使买方的贷款无法办理。也有卖方已离婚，银行要求出示离婚判决书，但已丢失，需补办，如果补办不了，就办不要贷款，有的卖方就准备开一个假的单身证明企图欺骗银行。这些问题都可能导致纠纷产生。
七、批贷，面签只代表银行收了材料，并不是贷款成功了，银行经过贷款部门要进行严格审查，有可能会出现不同意批贷的结果，因为银行可能审查出买方在几年前办理过信用卡，欠银行几元钱没有还，已被央行列入黑名单，所以无法申请贷款，这种让买方也没有想的结果，但是买方却可能已经违约了。这时买方可能会寻求一些民营小银行贷款，或者换成自己的亲属或朋友贷款，但这些都需要卖方配合，一但卖方不配合，买方就可能承担违约责任。还经常出现的情况下，银行虽然批贷了，但是批贷的数额比申请的数额要少，少的这部分怎么办，需要在合同中约定。更有甚者，最近麦田公司代理的一起房屋买卖实例，买方贷款的数额比合同约定的数额多出一百万，按说这是件好事，但是买方却高兴不起来，因为卖方说虽然贷款批准多了一百万，但是你首付款少交了一百万，由于你没有交足首付款，所以构成违约，要求解除合同。当然，这种情况，虽然卖方在法律上站不住脚，但纠纷却就这样发生了。
八、过户，过户经常出现的问题就是买房时，卖方的房本还没有办理下来，卖方说开发商一通知我办理房本，我就去办理，然后我们去办理过户。但是一但卖方想毁约，就迟迟不去开发商那里去办房产证，从而达到无法过户的目的。有些房改房也是一样，不去单位办理房本，甚至有的卖方买通了单位房改办的工作人员，工作人员以单位的名义称无法办理房本。过户中还出现的问题就是，中介给核算的税额不准备，或者国家的税收调整了，需要增加一些税，这些税买方不愿意承担或者没有能力承担，进而产生了不去办理过户的情形。
九、交房买房人购买二手房时应注意，所购房屋的水、电、汽、物业费等费用是否已经结清，相关集资费有无拖欠，房屋的维修基金怎样处理。经常出现，合同履行了大部分了，交房时，发现卖方多年来一直没有缴纳物业等费用，有些手续需要物业配合时，物业不配合，这让买方非常扫兴，与卖方协商，卖方举出了大量物业服务中的问题，不同意缴纳，买方只能先垫付上再说了。同时买房人应该调查清楚：预购买的房屋是否包括地下室、地下车库等附属设施，房屋内的装饰物及附属设备、装饰装修物、家具是否一并转让等，这些都关系到买房人的切身利益，因而在购房合同中要有做出明确的约定，切实保护好自身利益。
十、房子户口无法迁移的风险实践中经常有这样的情况，卖家一再说房中没有户口，但等你买到房子后，再到公安部门一查，房中还有户口，而且这户口还是你上家的上家的户口，户口在你房中，人已经在国外，而且拿到了绿卡，遇上这种情况，让你叫天天不应、叫地地不灵，到法院去告，法院不受理，到公安机关去交涉，公安不理睬。现在的情况，如果事先查出来房中有户口，在房屋买卖合同中约定，户口迁出的日期，逾期支付多少违约金，在此情况下，法院还会受理，你的诉讼请求也会得到法院的部分支持。也许有人会说，中介会帮助查询的。不错，中介是有这义务，但是中介不一定都帮你去查。总之，在二手房交易中存在的环节太多，每个环节都有可能出现法律风险。我没有全部列举，但也可能出现的问题还有：买卖中一方是未成年人的，或者是公司的，或者是外国人的，有些特殊要求；中介费的收费标准及一但合同无法履行，是否能退还的问题；中介失职的责任承担问题；发生争议时怎样撤销网签的问题；继承的房屋出售需要办理公证的问题；中介资金托管问题；市属房屋的土地证过户问题；中介垫资；经济适用房政府优先回购的问题；公积金贷款与商业货款及组合贷款的问题。靳双权律师对上述问题都进行了大量研究工作，限于文章篇幅，不一一赘述，

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