有关二手房买卖合同纠纷案例分析

    案 情

    原告：徐某某

    被告：周某某

    2002年 8 月 2 日，被告与案外人上海市宝鼎置业有限公司(以下简称“宝鼎公司”)签订《上海市商品房预售合同》，被告购买位于上海市虹梅路 3200 弄 20 号 401 室商品房一套，合同约定“宝鼎公司”于 2003 年 10 月 31 日前将该房屋交付给被告，双方办理了预售登记。

    2003年 5 月 26 日，被告与上海广达房地产经纪有限公司(以下简称“广达公司”)签订《房地产居间合同(出售)》，约定被告委托广达公司居间出售 401 室房屋。同年 5 月 27 日，原、被告通过“广达公司”居间，签订《转让协议》一份。该转让协议约定：被告将 401 室商品房作价人民币 1,140,000 元转让给原告。原告于签订协议当日将房款人民币 114,000 元暂存于中介方“广达公司”，由中介方在签订本协议后三个工作日内将该笔房款交于被告。被告于开发商通知交房之日付清所有房款，并通知原告办理进户手续，原告支付房款 22.8 万元。开发商大产证办出后，通知被告办理小产证，待被告小产证办出后，办理原告小产证，同时原告通过银行贷款支付剩余房款。原、被告任何一方，未按协议约定全面履行相应的义务，且逾期达 15 日，则守约方有权单方面终止协议，违约方应向守约方支付违约金 114,000 元。此外，原、被告双方还对其他的权利义务作了约定。

    签约当日，原告从中国建设银行上海市分行分别取出房款 114,000 元及中介费 5,700 元，广达公司出具收条。同年 10 月 31 日，被告向中介方出具确认书，载明：由于本人自身原因不出售系争房屋，本人不前往中介方领取原告暂存中介方的首笔房款，现同意中介方将上述房款退还给原告。

    另，系争房屋于 2003 年 6 月 2 日经查核准登记的权利人为被告，同年 12 月 16 日“宝鼎公司”办理初始登记取得大产证。因原告无财产可供担保，故其向代理律师出具书面材料确认不办理财产保全。在诉讼期间，被告将系争房屋再次转让，并于 2004 年 4 月 1 日办理了产权过户手续。

    诉 辩

    原告诉称： 2003 年 5 月 27 日，原、被告签订《转让协议》合法有效，且《转让协议》具备履行基础。因房价上涨因素，被告单方面违约，故请求判令被告履行《转让协议》、履行交房义务并与原告办理产权过户手续。

    2004年 7 月 22 日，因得知被告已将系争房屋再次转让给了案外人，并已办理过户登记手续，故原告被迫变更诉讼请求，撤销原第一条诉讼请求，判令被告赔偿经济损失人民币 905,550 元。

    被告辩称：被告在签订《转让协议》时并未取得房地产权证，且现上海市已禁止期房转让，故其与原告签订的《转让协议》无效。其次，被告并未收到原告房款，过错责任在原告。在原告变更诉讼请求后，被告辩称原告主张的赔偿金额过分高于《转让协议》约定的违约金金额，请求法院驳回原告诉请。

    焦 点

    1、《转让协议》的效力问题； 

    2、过错责任问题；

    3、赔偿金额过分高于《转让协议》约定违约金的金额问题。

    审 理

    一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案原、被告所签订的《转让协议》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应按约全面切实履行。被告关于协议无效的抗辩理由不能成立，本院不予采信。原告于签约当日取款人民币 114,000 元、中介公司就此出具收条以及被告出具的确认书，可以认定原告已按约将首笔房款暂存于中介公司处。而证人刘锋的证言、被告出具的确认书均证实中介公司已尽通知转付义务，而是被告拒绝领取该款并将系争房屋再次转让，致使协议无法继续履行，根据法律规定，“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”，故被告无权单方面解除协议，且其行为已构成违约，依法应承担相应违约责任。现原告认为实际损失大于违约金的约定而主张实际损失，鉴于原告仅支付了首笔房款，从均衡双方利益出发，酌定判决被告赔偿原告损失人民币 450,000 元。

    评  析

    一、本案中双方签订的《转让协议》合法有效，应受法律保护。

    根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款之规定：违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。本案中双方签订的《转让协议》并未与全国人大颁布的法律及国务院颁布的行政法规的强制性规定相抵触，应为有效合同。

    对于被告代理律师谈到上海市政府颁布的期房限转的问题。首先，本案《转让协议》是在此决定之前签订的。其次，上海市人民政府颁布的预售商品房转让问题的决定仅规定：自2004年4月26日起，预购人购买的预售商品住房在取得房地产权证前，房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记。市政府未就签订《预售商品房转让协议》的效力问题作出规定，市政府也无权就此问题作出规定。

    因此，本案中双方签订的《转让协议》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面切实履行。

    二、类似于本案的二手房买卖合同纠纷，买受方在诉讼的同时，必须及时申请对系争房屋进行诉讼保全，以防止出售方恶意将房屋再转让给第三方的情况发生。

    近几年，因房产市场的火暴，导致房价大幅飚升，由此而引起的出卖方在签订转让协议后违约的案例不胜枚举。

    对于新建商品房买卖，最高人民法院已经出台了司法解释：对于开发商一房两卖的情况，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。但对于二手房买卖并不适用以上惩罚性赔偿的规定，故购房者如想取得系争房屋，则必须及时申请对系争房屋进行诉讼保全，以防止出售方恶意将房屋再转让给第三方的情况发生。

    三、加强整个社会信用制度建设。

    目前，我国自然人、法人的诚信度普遍低下，这与我国信用制度的不完善密不可分。

    我国信用制度缺陷主要表现在以下两方面：

    (一)、收集自然人、法人不讲诚信的信息渠道过于陕窄。

    对于自然人、法人目前收集不讲诚信的信息渠道主要是其日常通信费、水、电、煤气费的欠缴情况及以往向银行借款的还款情况。

    (二)、不讲诚信的成本过低。

    本案被告为了取得上涨房价、恶意违约，甚至在诉讼期间将系争房产再次转让，造成合同无法继续履行的尴尬境地。而原告却要为此付出律师费用及大量时间、精力。

    针对以上情况，本律师建议有关政府部门，将合同纠纷案件中法院依法判令一方单方面违约的生效判决也纳入目前的信用制度中。对于这些不讲诚信的个人及企业，在分享社会资源时(如信贷等)对其采取相应限制措施，以加大其不讲诚信的成本，从而形成整个社会争讲诚信的良好氛围。