多重转租情形下转租方的利益保护

【案情简介】

    珠海某商业银行（以下简称“银行”）通过法院的执行程序，取得了位于珠海市某区的一栋物业（以下简称“物业”）。后来银行与珠海市正X公司（以下简称“正X”））签订租赁协议，将物业出租给正X，并注明同意正X对外招商招租。

    正X随后将物业转租给深圳时代天华公司（以下简称“天华”），合同约定，待天华于合同签署后成立酒店管理公司后，由天华成立的酒店管理公司自动承继天华在本合同项下的权利和义务。

    随后，天华在未经正X书面同意的情况下，又将该物业转租给广州美林阁酒店管理公司（以下简称“美林阁”），美林阁将其用作珠海莫泰酒店管理有限公司（以下简称“珠海莫泰”）的品牌经济型酒店在珠海的经营场地。

  现珠海莫泰酒店已经建成，正X发函通知天华：鉴于天华的新公司珠海莫泰已经成立，根据合同约定，要求与珠海莫泰签订租赁合同。

  天华担心的问题是：1、如果天华同意正X与珠海莫泰直接签署租赁合同，那就意味着天华将退出与正X 的承租人地位；进而对莫泰而言，天华退出了转租环节，从而无法获得转租的差价；2、如果天华以珠海莫泰不是自己成立的新公司为由不同意正X与珠海莫泰直接签署租赁合同，那就正X可能会主张天华对美林阁的转租合同无效，此时，如果珠海莫泰与正X签订租赁合同，同样存在架空天华的危险。在前述两种情况下，天华都非常担心无法稳妥的获得转租的差价租金。

基于以上考虑，天华急需寻找一种能够确保自己收到差价租金的方案。

【商业背景】天华和广州美林阁及珠海莫泰之间存在较好的商业关系，易于沟通。

【分析及应对】

    一、设若天华按照原来合同约定，同意正X与珠海莫泰直接签订租赁合同。

分析：此时，天华从与正X的租赁合同中退出来了，其权利义务由珠海莫泰承继。如此，珠海莫泰将直接按照天华与正X签订的租赁合同内所含的价格条件（低于天华与美林格之间的租金价格）与正X签订合同。

应对：这种情形下，从天华的利益考虑，为了维护天华的利益，可以建议天华事先与美林阁和珠海莫泰签订三方协议，约定:作为天华转让合同主体资格的对价，珠海莫泰须向天华支付一笔款项，该款项的总额为天华作为转租方可获得的差价总额，支付方式可以按照每月支付一次的方式进行或其他方式；同时约定原来天华与美林阁之间的转租协议终止，双方互不承担赔偿责任，并要求美林阁对珠海莫泰偿付天华的对价款项承担连带责任。

在上述方案的基础上，可以保证天华的获取差价利益不受影响。

二、设若天华不同意正X与珠海莫泰直接签署租赁合同，且遭到正X以未经同意的转租为由而主张天华与美林阁之间的转租合同无效，此时，正X再与珠海莫泰签订转租合同，从而架空天华。

分析：在第二种假设情况下，若正X以未经同意的转租为由而主张天华与美林阁之间的转租合同无效，该主张获得支持的可能性很大，但是该结果并不导致正X与天华业已存在的转租合同的有效性。

在正X与天华业之间转租合同有效的前提下，天华获得了物业的承租权，正X无权再将物业转租给珠海莫泰。

那么，在天华擅自转租的情形下，正X是否享有权利终止其与天华之间已经存在的租赁合同，并在终止后再行转租给珠海莫泰呢？这得从正X与天华业之间转租合同的约定来考察。

通观上述转租合同，均没有任何条款约定在天华擅自转租的情况下，正X有权自动终止或书面通知终止合同。可见，从合同的约定来讲，正X无权单方终止其与天华之间的租赁合同。然而根据《城市房屋租赁管理办法》和《珠海市房屋租赁管理办法》的规定，在承租人擅自转租的情况下，出租人可以单方终止合同。那么如何理解和适用上述法律规定呢？

根据合同法第94条规定，当事人只有在存在该条款规定的情形下才有权单方终止合同，其中第（五）项就是“法律规定的其他情形”。也就是说，只有在约定的情形或法律规定的情形出现时，当事人才可以依法解除合同。显然，无论是建设部的《城市房屋租赁管理办法》还是珠海市的《珠海市房屋租赁管理办法》都不是法律，根据《立法法》只能是部门规章和地方政府规章。因此，不能因《城市房屋租赁管理办法》和《珠海市房屋租赁管理办法》的规定而使出租人获得了《合同法》规定范围以外的权利。

综上，即便天华不同意正X与珠海莫泰直接签署租赁合同，即便天华和美林阁之间的转租合同归于无效，只要珠海莫泰要使用物业，则其必须向天华缴纳租金。

应对：在上述分析的基础上，天华可以与正X和美林阁三方签订协议，约定在各方合同继续有效的情况下，天华将其对正X支付租金的义务转让给珠海莫泰，由珠海莫泰直接对正X支付天华应付的租金，同时正X不得再对天华要求支付租金；同时，天华和美林阁、珠海莫泰三方签订协议，约定由珠海莫泰代替美林阁履行支付租金义务，鉴于珠海莫泰已代天华向正X支付了天华应付的租金，因此，这三方合同项下天华应收的租金额为租金差额。

在上述合同安排下，原来的合同关系得以存续，正X可以直接要求当地的珠海莫泰付款，天华可以得到差价租金，符合各方利益。