离婚中，夫妻一方擅自出卖房屋的买卖合同有效吗？

发布日期：2015-01-29 作者：110网律师

关键词：家庭房产离婚纠纷
赵某（男）与何某（女）系夫妻关系，2006年以117万的价格购买了诉争房屋，房屋登记在何某名下。后感情不和欲离婚。
2010年3月赵某得知何某在未经过自己同意的情况下，于2009年1月10日将该房屋以远远低于市场价格的130万的价格出售给邹某，并办理了房屋产权过户。何某声称出售该房屋是为了偿还夫妻二人共同欠中信银行欠款100万（借期为2006-11-19至2009-11-29）、农业银行欠款30万元（借期为2008-08-05至2009-08-05），上述两个银行确认分别于2009-02-12和2012-02-22收到还款。
2010年6月24日赵某起诉何某、邹某，请求法院确认何某与邹某之间的房屋买卖协议无效。诉称：自己并没有口头同意出售该房屋，也没有给何某出具任何授权委托书委托其待自己签署出售诉争房屋的文件。
庭审中，何某声称出售该房屋是为了偿还夫妻共同债务，且是经过赵某同意的；房屋的成交价格是150万，其中20万是自己向邹某租赁该房屋，支付给邹某的房租。该价格符合当时当地房屋交易的价格，不存在低于市场价格出售的情形。
邹某辩称：在签订房屋买卖合同签，何某向自己出示了赵某的身份证和授权委托书，所以何某出售该房屋是经过赵某同意的。庭审中，应当事人的申请，法院委托北京市某房地产评估有限公司对诉争房屋的市场价格进行鉴定，评估公司出具评估报告书，评估结果显示诉争房屋在签订该房屋买卖合同的时点时的市场价格是220万。
律师说法：
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权，夫或者妻或夫妻共同做重要处理决定，应当平等协商，取得一致意见。夫或妻擅自处分夫妻共同财产的，构成无权处分。无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后去的处分权的，该合同有效。本案中，诉争房屋登记在何某名下，为夫妻共同财产。赵某未在房屋买卖合同上签字，何某也没有提供证据证明赵某曾经口头或者书面同意其出售诉争房屋，在此情况下，何某与邹某签订房屋买卖合同的行为，属于擅自处分夫妻共同财产，构成无权处分。何某在与邹某签订房屋买卖合同后既未取得对房屋的完全处分权，该无权处分行为也未得到赵某的追认，所以该房屋买卖合同无效。
那么，在该房屋买卖合同无效的情况下，邹某作为受让人是否基于善意并支付合理价格？首先，在邹某的陈述中，邹某在和何某签订房屋买卖合同之前已经知道诉争房屋是何某与赵某的共同财产，邹某声称何某向其出示过赵某的身份证复印件和授权委托书，但是经审理，该签字不是赵某自己签字，邹某没有尽到必要的谨慎义务，不能认为是善意。其次，邹某是否支付了合理的对价购买房屋？根据评估公司的评估结果，该房屋的市场价格是220万，但是实际交易价格是130万，尚不足评估价格的60%，所以不能认为支付了合理价格。
何某辩称该房屋交易是为了偿还夫妻共同债务，但是根据双方提供的证据显示，债权人中国银行和农业银行收到款项时，两份借款合同尚未到期。所以，现有证据不能证实出售诉争房屋时何某偿还夫妻共同债务的唯一途径。
所以，该房屋买卖合同无效。

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