怎样区分飘楼外墙的产权属于共有还是专有

发布日期：2015-03-27 作者：110网律师

怎样区分飘楼外墙的产权属于共有还是专有
作者：叶春红律师
【案件索引】
我国建筑物区分所有权包括专有部分所有权、对专有部分以外的共有部分的共有权以及对该共有部分的共同管理权三种权利。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分……”司法解释规定外墙为全体业主的共有部分，但是上述司法解释规定的外墙，一般是指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层相连的外围水平承重墙体，也就是通常所说的共用墙。另外从整栋建筑物的设计上看，陈卫超所购二楼商铺独有飘楼，而首层及三层以上均无飘楼。本案陈卫超所购买的二楼飘楼的外墙不具有共用墙性质，因而属于陈卫超自有墙体，外墙面也依法归陈卫超所有。
关于是否应拆除安装在飘楼外墙面的招牌问题。如上所述，争议的二楼飘楼的外墙、外墙面属于陈卫超的专有部分，由陈卫超行使专有权。他人未经陈卫超同意，利用飘楼的外墙面悬挂商业招牌，属侵权行为，依法应拆除招牌。
同时，也要注意到相邻权的行使问题，本案并非不可以代替固定广告位置，所以也不存在相邻权的方便实用原则的问题。
【案件经过】
位于广州市天河区**路102号201、202号的房产均由陈**所有，其中201房的产权证上载明建筑面积为 90.10平方米，平面附图上载明飘楼面积39.9平方米；202房的产权证上载明建筑面积为92.10平方米，平面附图上载明飘楼面积39.9平方米。位于广州市天河区**路104号房的权属人登记为郭**、何**。**路104号房与**路102号201、202号房为一楼、二楼上下相邻。上述房产均为商业用途房产。
陈**将**路102号201、202号房出租给余某益用于经营广州市天河区天河艺能创意美容美发形象设计店（IOU）使用。郭**、何**将**路 104号房出租给张**，用于经营广州市天河区天河来吉祥药房。广州市天河区天河艺能创意美容美发形象设计店（IOU）和广州市天河区天河来吉祥药房分别以二楼地板中心线为界，在二楼飘楼外墙上安装包含字号的招牌（其中，广州市天河区天河艺能创意美容美发形象设计店在二楼地板中心线以上部分外墙面上安装招牌，广州市天河区天河来吉祥药房在二楼地板中心线以下外墙下垂部分安装招牌）。
陈**以张**经营的广州市天河区天河来吉祥药房招牌占用**路102号201、202号商铺飘台外墙为由起诉要求张**、郭**、何**予以拆除并恢复原状。
陈**的委托代理人陈秀媚曾向广州市国土资源和房屋管理局咨询“**路102号201、202号商铺飘楼的外墙是纳入这两间商铺建筑面积计算，还是由整栋大楼的业主进行分摊？对**路102号201、202号商铺之间的走廊是属于一楼104号的商铺分摊还是由二楼的业主来分摊？”广州市国土资源和房屋管理局于2009年5月4日作出穗国房群字（2009）313号《信访复函》，答复称“一、**路102号201、202号商铺飘楼的外墙属于两商铺建筑面积，不作为共有面积进行分摊；二、两商铺之间的走廊由二楼各单元分摊”。
陈**、张**、郭**、何**均未在一审法院限定期限内提供证据证实所悬挂的招牌已向工商管理机关登记。
【一审判决】
一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。二楼飘楼的外墙及其下垂部分不属于陈**房产的专有部分。陈**认为飘楼外墙是其房屋权属范围的一部分，并以广州市天河区天河来吉祥药房的招牌占用其飘台外墙为由，要求张**、郭**、何**拆除并恢复原状的主张，缺乏事实及法律依据。
因此，一审法院认为，张**、郭**、何**不需承担侵权责任。陈**以张**、郭泽棠、何**存在侵权行为为由，要求拆除招牌的主张，缺乏事实依据。
【二审判决】
二审中，郭**、何**、张**提供了一份广州市城市管理综合执法局天河分局2010年9月7日致“天河区辖内各商户”的《告知书》复印件及十张现场照片，称自2010年9月7日起，政府对临街商铺户外招牌进行综合整治，本案争议的外墙面上的商铺招牌由政府出资，统一设计、统一制作安装，现状已经改变，二楼地板中心线以上部分外墙面上安装的“IOU”招牌已被拆除。陈**对此事实无异议，称一楼的商铺招牌已经安装到二楼地板中心线以上部分外墙面，其已就该事项与城管部门交涉并提出过异议。
二审法院认为：依据广州市国土资源和房屋管理局出具的穗国房群字（2009）313号《信访复函》及穗国房协查复字（2010）152号回复函的内容，可以认定，广州市天河区**路102号201、202号商铺飘楼的外墙，属于两商铺建筑面积，没有作为共有面积进行分摊，而该“外墙”是指围蔽飘楼的整个墙体的水平投影面积，没有以二楼地板中线为界做分割。故陈**主张二楼飘楼的外墙属于其房产的专有部分，理由成立；张**、郭**、何**以二楼地板中线为界，主张二楼楼板中线以下框梁外沿及下垂部分，不属于二楼飘楼的外墙，没有依据，二审法院不予采信。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条中所述的“外墙”，应当是指计入公用建筑面积进行分摊的外墙，一审判决适用该司法解释的规定，认定二楼飘楼的外墙及其下垂部分不属于陈**房产的专有部分，应属不当，二审法院予以纠正。
依照《中华人民共和国物权法》第七十一条的规定，业主对其建筑物专有部分享有排他使用的权利。张**、郭**、何**未经作为业主的陈**同意，占用其飘台外墙安装商铺招牌，妨害了陈**对外墙的使用权。张**“来吉祥药房”的商铺招牌原来安装在二楼地板中心线以下外墙下垂部分，该位置虽然位于郭**、何锦次物业一楼层高的空间范围内，但并不是与其专有部分相对应的外墙面，张**、郭**、何**主张其行为是根据专有部分的特定需要而进行的合理使用，符合最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，没有事实依据。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条的规定，陈**有权请求排除妨害。本案诉讼期间，因政府行为而致双方争议的外墙面现状发生改变，但安装在外墙上的商铺招牌所涉的民事责任，仍应由该物业的所有权人和使用权人即张**、郭**、何**承担。撤销了广州市天河区人民法院（2009）天法民一初字第109号民事判决；判决郭**、何**、张**在限期拆除安装在广州市天河区**路102 号201、202号商铺飘楼外墙的招牌。
【抗诉再审】
2014年4月14日，**省人民检察院向本院提出抗诉认为，本案的争议焦点是，广州市天河区**路102号201、202号商铺飘楼的外墙立面是否属于陈**专有。**省人民检察院经审查认为，二审判决认定涉案商铺飘楼的外墙属于陈**专有，没有法律依据。
向省高院提出抗诉，请求依法再审。
高院审判认定飘楼外墙面属于陈**专有，郭**、何**、张**未经陈**同意，利用飘楼的外墙面悬挂商业招牌，属侵权行为，依法应拆除招牌正确，二审法院判决予以维持。抗诉机关认为本案飘楼外墙面属于全体业主共有理由不成立，再审法院不予支持。
【律师点评】
房产纠纷律师叶春红律师认为，本案的焦点在于飘楼的外墙是属于业主的专有财产还是共有财产。另外，其他业主悬挂在飘楼外墙上的广告是否侵犯飘楼业主的权利。
我国建筑物区分所有权包括专有部分所有权、对专有部分以外的共有部分的共有权以及对该共有部分的共同管理权三种权利。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分……”司法解释规定外墙为全体业主的共有部分，但是上述司法解释规定的外墙，一般是指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层相连的外围水平承重墙体，也就是通常所说的共用墙。另外从整栋建筑物的设计上看，陈卫超所购二楼商铺独有飘楼，而首层及三层以上均无飘楼。本案陈卫超所购买的二楼飘楼的外墙不具有共用墙性质，因而属于陈卫超自有墙体，外墙面也依法归陈卫超所有。
关于是否应拆除安装在飘楼外墙面的招牌问题。如上所述，争议的二楼飘楼的外墙、外墙面属于陈卫超的专有部分，由陈卫超行使专有权。他人未经陈卫超同意，利用飘楼的外墙面悬挂商业招牌，属侵权行为，依法应拆除招牌。
同时，也要注意到相邻权的行使问题，本案并非不可以代替固定广告位置，所以也不存在相邻权的方便实用原则的问题。
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