二手房卖家一审败诉 房博士律师团代理二审终改判
发布日期：2015-04-03 作者：张旭锋律师
【案情回顾】
2013年1月28日，房地产中介公司作为居间方，陈某（买方）与甄某、岳某（卖方）签订《存量房买卖合同》，约定：由甄某、岳某向陈某购买位于广州市越秀区的一处房屋；房屋总价款为190万元；签订合同当日支付定金10万元，签订合同后5日内交付首期房款70万元（含定金），余下房款以涂销抵押按揭贷款的方式支付；买方应在签订合同后5个工作日内办妥按揭贷款申请手续，卖方须提供必要的配合；如卖方不能依约出售涉案房屋或买方不能依约购买涉案房屋的，须向守约方支付总房价款10%作为违约金。其中，合同第十六条特别约定：买方已查阅涉案房屋的权属证明文件，对其所载内容无异议，并对涉案房屋的产权情况等予以认可；买方保证房地产证登记已过5年；卖方在收到银行还款通知书后即时通知买方，买方保证3日内付清首期款。
签订合同后，甄某、岳某支付了定金10万元。2013年2月4日，甄某、岳某通知陈某出具《无婚姻登记记录证明》，陈某予以配合，但银行直至三月除仍未通知陈某还款。2013年3月5日，甄某、岳某向陈某发出《催促履行通知函》，要求陈某于同年3月8日前提供有关办理按揭贷款的资料。陈某收到该函当日立即发出复函，告知除无婚姻记录证明外，甄某、岳某未要求提供其他材料。嗣后，甄某、岳某于同年3月9日发出解约函。紧接着，甄某、岳某向法院起诉，称陈某未履行合同义务已严重违反合同约定，要求法院判决解除双方所签订的买卖合同并要求陈某承担返还房款、支付违约金。
一审期间，陈某聘请某律师所律师为代理人。可惜的是，一审法院最终支持原告甄某、岳某的诉讼请求，判决要求陈某返还房款并支付违约金。收到一审败诉的判决之后，陈某找到房博士律师团，经过与陈某的会谈及对案件证据材料的详细研究分析，张旭锋律师最终接受了陈某的委托，代理其提起上诉。
【终审结果】
二审法院经审理认为：陈某已依约向银行申请提前还贷，但直至双方产生纠纷之日，银行仍未通知陈某还款，故造成无法依约付款的责任不可归于双方。且由于银行未通知还款，甄某、岳某无法申请贷款，陈某也无法配合办理手续，而甄某、岳某即便向陈某发函要求提供办理按揭的材料前，陈某就已提交了无婚姻记录证明，故合同无法继续履行不可归责双方。综上，由于陈某不存在违约行为，撤销原判决中有关要求陈某支付违约金的判项。
【房博士点评】
本案中，陈某在与买家签约后，一直保持与中介、卖家沟通，履约态度较为积极。但反观甄某、岳某，除口头提出过要变更为转按揭外，再无督促陈某催办银行的意思表示。毕竟银行是否对陈某发通知要求还款，是推进整个合同履行的关键一环。且甄某、岳某3月5日发函要求陈某提交材料，指定期限却只有了两三天，指定期限届满次日，就立即发函要求解除合同。可见，甄某、岳某名为磋商，实为恶意毁约。由一审判决可知，如无有力的依据去推翻原判决，陈某将继续蒙受不白损失。
那么，应如何应对这样的“有法律意识”买家或卖家呢？
房博士律师提醒：
首先，要做到“防人之心不可无”。在法治社会，个人的法律意识远胜从前，参与社会经济活动更需要敏感的法律意识。如签订了合同的，应注意合同约定的每项权利义务，谨记各个履行期限，切勿逾期履行。同时，对双方实行权利、履行义务的证据也需要谨慎保存。
其次，一旦超过期限未履行或无法履行的，应及时弥补。根据《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由于已违约，应采取主动积极的姿态进行弥补。如在此期间收到对方的催促函，应尽快予以书面回复。但注意的是，一方有违约行为并不必然导致另一方享有解除权。只有在一方违约致使合同目的不能实现即根本违约时，另一方才享有解除权。另外，如依约享有解除权的，也可解除合同。例如，合同约定“一方逾期履行义务超过30天的，守约方可单方面解除合同”等等。
最后，要注意委托律师介入的最好时机。中国人传统观念是“未雨绸缪”，对法律而言就是追求防治的效果。在双方已达到矛盾不可调和的阶段，聘请律师自然是必不可少的。而实际上，在整个交易过程中，律师都可以介入，且介入时间得越早越好。聘请专业负责的律师提前介入交易，能有效减少风险的产生，甚至能达到杜绝纠纷、确保交易顺利进行的良好效果。
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