动迁房买卖二审改判有效上诉律师代理是关键

发布日期：2012-10-15 作者：黄方明律师

动迁房买卖二审改判有效上诉律师代理是关键

【案情介绍】
位于上海某某区某某镇某某村29号房屋系农村宅基地房，该房屋建造于1991年8月，2006年6月动迁，被拆迁方即被拆迁房屋的土地使用权人杨泽西与拆迁人上海市某某区某某动拆迁有限公司签订房屋拆迁补偿安置协议，杨泽西一户获得三套分别位于浦东新区俱进路某某某弄8号1102室、俱进路某某某弄3号1201室、俱进路某某某弄5号1204室安置房，并分得部分补偿安置款，三套安置房均为现房且已接收。被拆房屋登记常住人口为共5人，分别为杨泽西、王茜华夫妇及杨泽西的儿子杨恩东、儿媳徐晓丽、孙子杨紫晨。
    杨泽西接收三套房屋后，其中1102室由儿子杨恩东一家三口装修居住，1204室由杨泽西夫妇装修入住，2006年9月9日，杨泽西、王茜华夫妇与董国华、易燕萍、董子琪就1201室房屋（以下简称系争房屋）签订了《房屋转让协议书》一份，约定甲方（杨泽西、王茜华）将系争房屋出售给乙方（董国华、易燕萍、董子琪），所售房屋建筑面积118平方米，同意系争房屋转让价格为甲方净到手价人民币103万元整。甲方确认，甲方于2006年9月1日收到乙方向其支付购房款人民币48万元整（其中包含购房定金10万元）；乙方分别于2006年9月9日、2006年10月1日向甲方支付购房款人民币10万元、30万元整，甲方于2006年10月1日将系争房屋交付乙方；甲乙双方于系争房屋限制交易期限届满之次日起五个工作日内去房地产交易中心办理产权过户登记，并于当天由乙方向甲方支付购房尾款人民币15万元整。甲乙双方一致认可于2006月6月22日前往不动产所在区房地产交易中心办理了上述房地产的抵押登记手续。房屋买卖协议还对甲乙双方的违约责任、户口要求及其他有关事宜作了约定。
    系争房屋买卖协议书签订前后，乙方向甲方支付购房款共计人民币880000元，甲方于2006年10月1日将系争房屋交付乙方使用，乙方接收房屋后装修入住至今。2010年2月27日，杨泽西、王茜华、杨恩东、徐晓丽、杨紫晨取得系争房屋的产权证。2010年5月，系争房屋购买方董国华、易燕萍、董子琪与杨泽西、王茜华多次交涉，要求协助办理系争房屋的过户手续，杨泽西、王茜华以种种理由拖延办理，或要求董国华、易燕萍、董子琪额外支付数额不菲的补偿款，或以动迁房买卖协议无效为由拒绝协助办理过户手续。2010年10月，杨恩东、徐晓丽、杨紫晨诉至法院，请求法院判令被告杨泽西、王茜华与被告董国华、易燕萍、董子琪签订的《房屋转让协议书》无效。2011年2月，上海市某某区人民法院作出一审判决，判决被告杨泽西、王茜华与被告董国华、易燕萍、董子琪签订的《房屋转让协议书》无效；被告杨泽西、王茜华于本判决生效之日起十日内返还被告董国华、易燕萍、董子琪购房款人民币880000元。被告董国华、易燕萍、董子琪一审败诉后，在网上百度查询到专业从事房地产及房屋动拆迁的资深律师黄方明，与黄方明律师约定面谈时间后，董国华、易燕萍、董子琪将整个案情与律师进行了全面交流，在黄方明律师对整个案情进行分析梳理和缜密思考后，接受了董国华、易燕萍、董子琪的委托，向上海市某某中级人民法院提起诉上诉，最终二审法院支持了上诉人诉讼代理人黄方明律师的全部观点，董国华、易燕萍、董子琪购房动迁房的权益得到维护。
【争议焦点】
本案争议的焦点是：作为系争房屋产权共有人的杨恩东、徐晓丽、杨紫晨未在房屋买卖协议上签字，能否以系争房屋的法定登记产权共有人、不知道系争房屋出售及农村宅基地动迁房在限制交易期间内不得上市交易等理由主张系争房屋买卖协议无效？
【二审判决】
撤销上海市某某区人民法院一审民事判决；杨恩东、徐晓丽、杨紫晨要求确认《房屋转让协议书》无效之诉讼请求不予支持。
【律师观点】
黄方明律师认为，民事活动必须遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则。上诉人董国华、吴燕萍、董子琪与原审被告杨泽西、王茜华签订的《房屋转让协议书》是双方真实意思的表示，双方均应恪守履行。《房屋转让协议书》签订后，上诉人依约支付了对价，且实际入住系争房屋长达数年，而被上诉人杨恩东、徐晓丽、杨紫晨以原审被告杨泽西、王茜华背着其而与上诉人签约，侵犯了其合法权益为由，不同意履行《房屋转让协议书》，甚至人为地把系争房屋产权登记在杨泽西、王茜华、杨恩东、徐晓丽、杨紫晨5人名下，给上诉人要求办理房产登记过户的诉求制造障碍，对此，黄方明律师认为，虽然系争房屋是安置给被上诉人及原审被告一户的，被上诉人亦未在《房屋转让协议书》上签字，但从被上诉人及原审被告安置得到三套房屋，且三套房屋均为现房、均在同一小区，并由原审被告装修居住在1102室，被上诉人装修居住1204室，而上诉人入住系争房屋至今已达数年之久，数年间被上诉人从未提出异议，被上诉人作为被拆迁安置人员，在2006年6月签订安置协议时，就应当知道调换了三套房屋，系争房屋与其他两套安置房同时交付，被上诉人作为家庭成员对已交付的系争房屋从不过问有悖常理，据此可以认定被上诉人是知道或者应当知道系争已转让给上诉人，也应当知道原审被告杨泽西、王茜华实际履行了房屋的交付义务，属对系争房屋转让行为的认同，现系争房屋已符合转移登记的条件，在上诉人要求办理过户登记手续的情况下，被上诉人再以侵权为由主张该《房屋转让协议书》无效，既不利于维护交易稳定，亦有违诚实信用原则，且与法律原则相悖，被上诉人主张系争房屋买卖协议无效的诉求不应得到法院的支持。
关于被上诉人杨恩东、徐晓丽、杨紫晨以动迁房5年内限制交易为由主张房屋买卖协议无效这一点，黄方明律师认为，上海住房保障和房屋管理局出台的相关规定仅是规范性文件，并非法律、行政法规，既便当事人有违这一规定，也并不必然导致房屋买卖协议无效，其直接后果仅是房地产交易部门拒绝办理系争房屋的产权过户登记而已，而当事人则可以采取诉讼途径达到房屋产权过户登记的目的。
【律师建议】
本案董国华、易燕萍、董子琪遇到的问题具有一定的普遍性。由于拆迁安置房出售价格相比市场价优惠一些，不少买家不惜冒着买卖合同效力待定、特别是受当今或今后一个时期“限购令”政策影响完全可能导致房产无法顺利过户等风险执意购买，因此，法律纠纷频发不可避免，建议购买方慎重，当然了，若买家决意购买，黄方明律师建议在动迁房屋买卖协议的草拟上引起重视，可委托专业律师提供相应的法律帮助，由专业律师从房屋买卖协议的草拟，动迁房真正权利人主体的审核、办理动迁房的债权抵押登记、房屋买卖双方权利义务约定等方面加以规范，尽可能减少或防范风险。
     （本文系黄方明律师原创，转载时请注明作者和出处，否则依法追责）

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