靳律师谈代理过的一起因出卖人故意隐瞒房屋历史引发的纠纷案件
发布日期：2015-05-28 作者：靳双权律师
2013年8月，朱某向王某夫妇购买了一套房屋，交付了购房定金10万元，并签订房屋买卖合同，约定王某夫妇将上述二手房房以190万元的价格卖给朱某。2013年10月，朱某支付了全部房款。第二天，邻居一位大妈悄悄告诉朱某，这套房子在2009年发生过命案，王某夫妇的儿子将一名到他家做客的14岁小女孩杀害并碎尸。朱某立即到辖区派出所求证，不幸消息被证实。为此朱某多次找王某夫妇商量退房事宜，结果均遭到拒绝，为此，在咨询靳律师后，按照靳律师的指导以王某夫妇欺诈为由，将王某夫妇起诉至法庭，请求撤销其与王某夫妇签订的房屋买卖合同，并要求退还购房款。
王某夫妇在庭审中辩称，其没有义务主动告诉买方这些情况，朱某在房屋没有任何质量问题的情况下，旧事重提揭人伤疤，并以此为借口要求退房，实属极不合乎情理。其作为房屋卖方已将手续齐全、产权明晰、不存在安全隐患的房屋交付给了朱某，履行了合同义务，不存在解除合同的事由。
审判结果：
法院经审理认为，王某夫妇违背诚实信用原则，在整个房屋买卖过程中，从来没有提及房屋曾发生过凶杀案的事实，属于刻意隐瞒事实，其行为已构成欺诈。最后判决撤销朱某与周某签订的房屋买卖合同，朱某向王某夫妇退房，王某夫妇向朱某退款。
房产专家靳律师评析：
买卖应当遵循诚信原则。当前房屋价值，实际上是由建筑成本、交通、地理位置、居住环境、人文环境等多种综合因素构成。根据现实生活中人们的观念和风俗习惯，对住宅内发生的凶杀碎尸事件感到恐惧和忌讳，这是一种客观存在的普遍现象。根据价值规律及现实生活实际，发生过凶杀碎尸事件的住宅，虽然在实物形态上没有受损，但是依据人们现实生活的观念，房屋会因购买者的忌讳而大大贬值。因此，房内曾发生凶杀碎尸这一事件，已经构成了合同标的物的重大瑕疵。根据《合同法》第6条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，王某夫妇在出售其房屋时应当遵守诚实信用原则，向朱某告知房内曾发生过凶杀碎尸事件的事实。
本案中，由于王某夫妇未履行告知义务，其行为就构成欺诈，《合同法》第54条第2款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”因此，朱某要求撤销房屋买卖合同、退还购房款的请求符合法律有关规定，法院应予以支持。同时，由于朱某订立合同时没有全面了解房屋状况，对纠纷的酿成亦有一定责任，因此，法院判决其应承担部分诉讼费用。
诚实信用原则是民事行为的一项基本原则。在房屋买卖中也必须恪守这一原则，出卖人对房屋的各项真实情况，尤其是可能对购房人作出购买房屋决定发生影响的重要事项，要如实告知，这是在合同订立过程中依据诚实信用原则而产生的一项附随义务，一旦违反，则很有可能导致合同被撤销。
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