房产律师靳双权办理的关于房屋买卖案件中税收变化产生的纠纷

发布日期：2015-05-05 作者：靳双权律师

内容简介：双方签订房屋买卖合同后，“新国五条”的出台导致税赋发生巨大变化，对于这种突发的变化，双方在签订合同时是无法预见到的，且此种税率的变化不可归责于一方，如果继续履行合同对于购房人明显不公平，此种情形符合我国情势变更的情形，购房人可解除合同并不承担相应的违约责任。
案件情况：
2013年1月21日，张某与陈某在xx房地产经纪有限公司居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张某向陈某购买位于北京市丰台区三区房屋一套，建筑面积84.75平方米。合同约定涉案房屋成交价格为380.5万元，此价格包括房价款、公共维修基金、室内不可移动之装饰装修；涉案房屋已经设立抵押，抵押权人为交通银行，陈某应于2013年3月19日前办理抵押注销手续。甲乙双方如何一方违约，以相当于涉案房屋总价款的20%向对方支付违约金。合同签订后，张某依约向陈某支付了涉案房屋定金50万元、涉案房屋首付款150万元。2013年2月26日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，规定出售自有住房严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税。据此，合同履行张某需多支付个人所得税，对此项因政策调整而新增的税费。后，双方进行了多次协商，但始终未协商一致。在协商过程中陈某擅自将涉案房屋进行了抵押。于是，张某委托我作为其代理人将陈某告上法院。我了解了一下案件情况，将被告陈某起诉到了北京市丰台区人民法院，我方所提诉讼请求为：1、请求法院解除双方签订的房屋买卖合同。2、请求法院判令被告返还已付定金、首付款，并且判令被告陈某支付涉案房屋总价款20%的违约金。案件审理结果：在庭审上我方提交了双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》并发表我方观点： 1、在本案中，合同履行的过程中，“新国五条”的出台是国家房地产调控政策出现了新的重大变化，对于双方而言属于客观情势发生了异常的变化，这种变化发生在合同成立后履行完毕前。 2、对于这种突发变化，原告在签订合同时是无法预见到的，且此种税率的变化不可归责于原告，如果继续履行合同对于原告明显不公平，是一种无法承受的购房负担，应符合《合同法》所规定的情势变更情形。
被告辩称：不认可原告方的说法。
后，北京市丰台区人民法院判决：1、解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》2、被告陈某返还原告张某已付款项。
房地产专业律师靳双权解析：
1、本案中，争议的焦点在于国家房地产调控政策的新变化对于二手房买卖的影响是否符合情势变更的适用条件？买卖双方中一方可否以发生新国五条此种情势变更要求适用情势变更原则解除合同，且不需要承担违约责任？我国现行法律中，民法、合同法都只是提及了情势变更原则精神，所谓“情势变更”是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因，导致合同基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。
2、情势变更原则的意义在于通过司法权力的介入，强行改变合同已经确定的条款或撤销合同，在合同双方当事人订约意志之外重新分配交易双方在交易中应当获得的利益和风险，其追求的价值目标是公平和公证，其实质是诚实信用原则在合同履行中的具体运用。
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