案例看央产房买卖的限制

发布日期：2015-06-08 作者：靳双权律师

案情简介：
鲁先生与齐女士原是同事关系，齐女士2002年以成本价购买了一套单位的房屋，并取得了房屋产权证。鲁先生于2005年购买了齐女士这套位于北京市海淀区学院路的房屋，当时双方对于该套房屋性质均不清楚。
2005年8月，双方签订了《房屋买卖合同》，合同约定齐女士将该套房屋以60万元的价格出售给鲁先生，并约定房屋过户手续所发生的一切费用由鲁先生承担，齐女士只负责过户中所需的手续，不再承担任何费用。合同签订后，鲁先生依约支付了购房款，齐女士亦向鲁先生交付了房屋钥匙及产权证，陆先生一直居住该房屋至今，但双方一直未办理房屋产权过户手续。
2011年，鲁先生要求齐女士配合办理房屋产权过户手续，双方在办理过户的过程中才知道该房屋性质属于央产房，房屋面积为85平方米，超出了齐女士以成本价购买央产房制定的房屋面积。因为根据国家规定，齐女士可以以成本价购买的房屋面积为60平方米。齐女士所在单位及有关房屋交易管理部门明确表示，若该房屋想上市交易，需要齐女士补齐25平方米面积的超标款，双方方可办理过户手续。
对于超标款项的支付，齐女士认为双方在《房屋买卖合同》中已明确约定房屋过户手续所发生的一切费用由鲁先生承担，齐先生只负责过户中所需的手续，不再承担任何费用，因而其不必再承担此费用。鲁先生则认为齐女士作为央产房的直接购买人，房屋超标款理应尤齐女士负担，且齐女士有配合自己办理过户的义务。
双方对于房屋超标款协商不成，鲁先生便将齐女士诉至北京市海淀区人民法院，要求齐女士继续履行《房屋买卖合同》，补交超标款并协助办理上述房屋的已购公有住房上市出售登记备案手续及产权过户变更登记手续。接到诉状后齐女士不知所措，找到律师进行咨询。

法院判决：
北京市海淀区人民法院经过审理，认为诉争房屋尚不具备上市交易的条件，判决：
驳回鲁先生的诉讼请求。
鲁先生不服一审判决，持原审意见上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一人民法院经过审理后，判决：
驳回上诉，维持原判。
律师剖析：
本案是一起央产房买卖所引起的纠纷，央产房全称为“中央在京单位已购公有住房”，是指职工按房改成本价或标准价购买的央产房。职工根据国家政策，按照房改成本或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合建住房，也视为已购公房。
所指“中央在京单位”主要包括：党中央各部门、全国人大机关、全国政协机关、最高人民法院、最高人民检察院、国务院各部委、各直属机构、各人民团体及其所属单位。因央产房性质特殊，故对上市交易有明确的限制，央产房上市需要先办理上市审批手续。如北京地区的央产房上市，都需要报蓝岛大厦央产房交易办公室备案。
本案中，鲁先生与齐女士签订的房屋买卖合同，其内容并不违反国家法律法规的强制性规定，且买卖房屋是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。根据合同约定，陆先生又支付购房款的义务，齐女士富有交付房屋并协助办理有关房产过户手续办理的义务。在实际履行中，鲁先生履行了付款义务，齐女士虽已交付房屋，但双方尚未办理产权过户手续，双方的房屋买卖合同并未履行完毕。
目前，双方因为房屋超标款问题而无法达成一致，原产权单位便无法办理房屋上市的相关手续。因本案齐女士所售房屋系以成本价购买的央产房，依据我国相关法律法规的规定，“凡属超标而未经处理的住房，须经原产权单位按规定超标处理后方可上市出售”。同时，根据《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》的规定，在未缴纳超标款的情况下，诉争房屋不具备上市交易条件。
律师认为，本案合同签订时，双方均不知晓缴纳房屋超标款相关事宜，截至发生纠纷之时，双方对于该部分款项的承担仍各执一词，始终无法达成一致。虽然双方的房屋买卖合同真实有效，但合同能否继续履行需要结合各种性质房屋的特殊政策进行审查。目前，诉争房屋超标款问题尚未处理，该房屋上市交易的条件尚不具备。因此，崔先生要求继续履行合同的请求无法得到法院的支持。
但是，如果出卖人在出售房屋是对于房屋属性明确，且明知自己的住房面积超标需要缴纳超标款，那么，出卖人在后期又以此为由反悔，不配合办理过户就没有理由了。因为双方签订的合同对于买卖双方都有约束力，任何一方都应按照合同的约定去履行义务，如果出卖人无故不配合办理，则买受人可以要求出卖人补交房屋超标款，并配合办理过户手续。

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