房产专业律师解析一件借名买房纠纷案件

发布日期：2015-08-28 作者：靳双权律师

为保护当事人隐私及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。
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案件介绍：
何一晨和王子恒系北京市东城区某单位的同事。2005年该单位向职工出售住房，王子恒和何一晨商议由王子恒借用何一晨名义购房。2005年8月4日，王子恒（甲方）与何一晨（乙方）签订《初步租房协议》，内容如下：甲方新分某单位家属楼有一方长期租住，经双方协商，特制定以下协议：一、甲方分房需满足出最高层最底层其他楼层137平方米，如果为高层楼房，购房款由乙方出资，乙方开始入住，房产证办理下来，一方给甲方3万5千元，房产证乙方保存，房屋使用权归乙方，与甲方无关；若分房为小区宿舍楼，购房款乙方出资，乙方开始入住，房产证办理下来给甲方2万元，房产证乙方保管，房屋使用权归乙方，与甲方无关。二、房屋可以过户时，甲方无条件协助一方办理过户手续，过户费由乙方负责，一方不出其他费用，若乙方不提出过户，乙方长期拥有以上权利。乙方缴费收据由乙方持有。三、违约责任，以上合同一式两份，甲乙双方一人一份，如有违约，向对方给付违约金5000元。……房产证办理完毕后，甲方反悔，甲方给付乙方所有房款及违约金30%。
2006年3月17日，双方又签订了一份《协议书》，甲乙双方分别为何一晨、王子恒。内容如下：1、甲方同意将诉争房屋（小区40号楼4单元801号）租给乙方及子女长期居住，乙方支付房款36万元，支付甲方享受单位补助7万元，另支付4万元，购房收据由乙方保管。2、房产证办理完毕后由乙方保管，甲乙双方不得将房产证办理任何抵押、贷款，过户后乙方对该房享有完全处分权。若一方在房产过户前用房产证做任何抵押、变卖均属无效。若乙方在房产过户前用房产证做任何抵押、变卖均属无效。甲方可因此原因随时免费收回该房。若甲方用房产证做抵押变卖，乙方除享有该房所有权外，可向甲方再收10万元违约金。……过户条件成熟时，甲乙双方应在两年内完成过户，甲方不过户算甲方违约，乙方不过户算乙方违约。违约方应向对方支付违约金10万元。从签订之日起生效，生效后两人以前所签其他协议欠条均作废，双方不得返回，甲方反悔向乙方支付房款及房款50%的违约金，乙方返还房屋并支付房款50%的违约金。
协议签订后，王子恒支付何一晨10万元补偿款，并以何一晨名义支付给单位36万元购房款。2006年4月16日王子恒收到房屋钥匙后居住该房屋至今。2008年6月11日，国资后领取了所有权人为本人的成本价出售住宅的房屋产权证书。
2014年，该房屋具备产权过户手续的条件。王子恒和何一晨因房屋过户问题发生争执，于2014年1月4日，王子恒将何一晨起诉至北京市东城区人民法院。

审判结果：
一审法院经审理后判决：
一、被告国子厚、于凤英协助原告古富新办理位于北京市东城区的诉争房屋产权过户手续，将该套房屋产权办至原告古富新名下，办理房屋产权过户手续所需的相关费用由原告古富新承担。于本判决生效后二十日内执行。
二、原告古富新给予被告国子厚、于凤英补偿人民币七万元，于本判决生效后二十日内执行。
一审判决后何一晨不服上诉至北京市一中院，一中院经审理后判决：
驳回上诉，维持原判。

认为，本案是一起典型的名为租赁实为借名买卖房屋的纠纷案件。
本案中，王子恒和何一晨为同一单位职工，在单位出售住房时，经双方商议由王子恒借用何一晨的名义购房，购房款实际由王子恒支付，而该房屋在交付后一直由王子恒所居住使用，因此结合双方当事人的当庭陈述可以认定双方存在名为租赁实为借名买房的关系，故法院根据本案案情所查明的事实和法律规定，该房屋应归王子恒所有。
王子恒与何一晨签订协议双方真实意思表示系借名购房，房屋交付后该套房屋一直由王子恒居住至今，王子恒也给与了何一晨一定数额的补偿，该协议并未违反法律、行政法规的请执行规定，应当认定协议合法有效。双方约定房屋符合过户条件时办理过户手续，现该房屋已具备办理过户手续的条件，故何一晨应当及时配合王子恒办理涉诉房屋的过户手续，过户手续费应根据约定由王子恒承担。
同时，在庭审中，王子恒表示自愿再支付七万元的补偿款给何一晨，亦体现了王子恒希望对方履行过户义务的决心，同时考虑到双方多年同事的道义，其作法旨在解决争议，法院对其意思亦予以支持。
综上，结合我国《合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定和王子恒已经履行自己付款义务的事实，法院最终判处何一晨履行过户义务的判决于法有据，是正确的。

提示：
在此，律师提醒各位当事人，涉及到大额财产时，如：房屋买卖、房屋赠予、房屋权属变更等有关不动产交易、不动产权属变更时需三思，最好先咨询专业、资深的房地产律师，以规避交易中的风险，防止遇到不必要的纠纷，以免引发不必要的麻烦。

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