卖主离婚致房屋买卖合同无法履行，法院判决赔偿差价（转载）

发布日期：2013-08-24 作者：110网律师

购买房屋本该正常过户，可是朱先生一家买的房屋却因为卖家离婚两年都无法正常登记，最终买卖合同无法达成。可是，眼看房价上涨，谁来弥补朱先生一家的损失？徐汇区法院判决卖家赔偿买家房子增值的差价。
【案情回放】
    四年前，朱先生、王女士夫妻俩购买了陈先生、彭女士位于本市徐汇区南丹东路上的一处房屋，交易过程本来非常顺利，正当朱先生一家准备乔迁新居时，徐汇区房地产登记处却发出了《不予登记告知书》。这是怎么回事？原来，陈先生、彭女士诉讼离婚，法院查封了房屋，所以房屋产权无法转移登记。
    此事一拖两年，走投无路的朱先生只能向法院提起诉讼，要求解除买卖合同，同时要求陈先生和彭女士返还购房款300万元及贷款的利息损失等。而在此期间，朱先生算了一笔账。这些年，上海的房价一月一个价的往上涨，可是他在诉讼中并没有要求对方赔偿房屋增值部分的差价。于是，他再次向法院起诉，要求被告补偿房屋增值部分的损失1170400元及由此导致的重购房产税费损失35112元，同时还有装潢费、中介费、重购房产税费等的诉讼请求。
    对此，两被告却认为自己并没有过错，不同意原告全部诉讼请求。
【法院审理】
    审理过程中，法官认为，涉案房屋的买卖合同因被告的违约行为已经予以解除，被告应当承担由此给原告造成的相关损失。原告主张的房屋增值差价、装潢费及中介费等，应属法律规定的直接损失或可得利益范畴，依法应当予以支持。但原告主张的所谓“重购房产税费损失”一项，并未实际发生，不属直接损失或可得利益范畴，故对原告该项诉讼请求不予支持。
最终，法院判决被告赔偿原告房屋增值损失105万元，装潢损失2万元，居间报酬损失2万元。判决后，当事人均未提起上诉。
【法官说法】
    本案主审法官认为，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，法律对违约损失的赔偿采取完全赔偿原则，即违约方对因其违约行为而使守约方遭受的全部损失负全部赔偿责任，包括守约方的可得利益损失赔偿。本案涉及的房屋买卖合同因被告陈先生、彭女士的违约行为予以解除，两被告应当承担由此给原告造成的全部损失，本案实际是上一个案件的延续，在上一个案件判决支持了原告朱先生解除合同并要求两被告共同返还购房款及利息损失等诉请的基础上，确定两被告对原告的可得利益进行全部赔偿的基本原则，即支持原告诉请的赔偿房屋增值差价。
至于计算差价的基准时间点，主审法官认为，该时间节点应当是一个对双方来讲都相对固定、明确，且不受人为因素、市场影响的时间，原告于2009年提起了以解除合同、赔偿损失为目的的诉讼，被告的违约行为已经发生，原告也明知，该时间节点确定应从上个案件起诉日计算。
【法辞典】
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”

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