房产律师代理的一起房屋买卖中房屋买卖合同继续履行的成功案例

发布日期：2015-08-19 作者：靳双权律师

为保护当事人隐私及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。
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案件介绍：
2005年4月20日，孙洁美和北京市某房地产开发商签订房屋预售合同，约定将北京市朝阳区酒仙桥的某小区一房屋出售给孙洁美。但该房屋所有权证一直未办理下来。
直到2007年5月20日，由于房价愈涨愈高，且当时孙洁美缺钱急用，遂孙洁美作为出卖方（甲方），王凯作为买受方（乙方），双方签订北京市房屋买卖合同，约定孙洁美向王凯出售涉案房屋（位于北京市朝阳区酒仙桥某小区，一下均称诉争房屋）；交易价格为173万元，双方约定乙方应在签订本合同时支付甲方2万元定金；双方约定乙方支付82万元首付款，该款包括家具转让费；待过户时再行支付剩余房款，同时双方约定若乙方未按约定方式付款，甲方有权追究甲方违约责任，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期款项的千分之三作为延期付款的违约金，逾期超过十个工作日，甲方有权解除本合同，乙方支付的定金不予退还；甲、乙任何一方不按期办理过户手续或不提供相关证件资料的，每逾期一日应向对方支付房价款千分之三的违约金，逾期超过十日的，守约方有权要求解除合同。
2007年6月3日，孙洁美出具收条，确认王凯支付的购房首付款、家具家电款和其他费用共计83万元。2007年7月3日，孙洁美将该房屋交付给王凯。王凯于当日入住了诉争房屋。
后来，王凯多次找到孙洁美办理过户手续，但是对方以各种理由推脱。王凯后得知孙洁美在签订合同时未取得房屋所有权证书，遂多次催促其办理产权证书，但对方嘴上答应了，实际上却没有去办理产权证书。
直到2013年7月19日，孙洁美取得了房屋产权证书，王凯心急如焚，于是他找到了资深房地产专业律师靳双权，靳双权律师在了解了基本案情之后，建议王凯将孙洁美起诉至法院，诉求法院判决继续履行双方所签订的房屋买卖合同，为王凯办理诉争房屋的房屋产权转移登记手续。为此，靳双权律师作为王凯的委托代理人出席了本案庭审。

审判结果：
一审法院经审理后判决：
一、王凯于判决生效之日起十日内代孙洁美向中国工商股份有限公司北京朝阳支行偿还个人住房借款合同项下全部贷款本息，以消灭中国工商股份有限公司北京朝阳支行对北京市朝阳区酒仙桥的诉争房屋享有的抵押权。
二、孙洁美于判决前项所述抵押权消灭之日当日协助王凯办理将北京市朝阳区酒仙桥的诉争房屋所有权转移登记至王凯名下的过户手续。
三、王凯于判决前项所述过户手续办理完毕之日当日向孙洁美支付尾款利息67000；王凯于判决前项所述过户手续办理完毕之日当日向孙洁美支付剩余购房款（数额为90万与王凯依据判决第一项实际代偿贷款本息之差）。
四、驳回孙洁美的其他诉讼请求。

一审判决后，孙洁美不服判决上诉至北京市三中院，三中院经审理后判决：
驳回上诉，维持原判。

房产专业律师靳双权评析：
靳双权律师认为，王凯与孙洁美所签订的《北京市房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。
本案中，王凯已向孙洁美支付了购房首付款、家具家电款等其他费用共计83万元。由于该房屋系孙洁美贷款购买，因其向中国工商银行北京朝阳支行办理按揭贷款时作为抵押物签订了抵押合同，因此工商银行朝阳支行对其房屋具有抵押权，因此法院在审理时考虑了该抵押权未消灭的情形。
而双方约定的尾款利息，虽然王凯应支付，但双方对此并未明确给付期限，孙洁美亦未证明其催告过王凯支付该笔款项，故孙洁美无权以王凯未支付尾款利息为由解除合同，亦无权就该尾款本金主张逾期付款的违约金；现涉案房屋已经登记至孙洁美名下，王凯亦表示原意代孙洁美偿还剩余贷款本息，故双方已经具备办理过户手续的条件。应当继续履行合同，而法院在考虑到支付剩余房款及代孙洁美偿还按揭贷款的因素后，适当的核减了原告王凯应支付的房款，亦体现了法院对本案案情及提交的相关证据的理解十分清晰透彻。
综上，结合我国《合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实守信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，法院判处孙洁美继续履行合同约定的判决认定事实清楚，适用法律正确，靳双权律师很同意法院的判决。

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