同时付款交房 开发商违约担责

案情：
   李木与某房地产开发公司签订了一份商品房购销合同，李木向该开发商购买一套住房，总价款为11.8万元。合同约定，李木于签订合同当日支付总价款的50%，2003年6月30日前支付另50%，开发商于2003年6月30日前将经过竣工验收合格、符合约定的商品房交付给李木。同时约定，该房验收合格后，开发商应书面通知李木办理交付手续，并于通知之日起10日内付清应付款项。合同签订后，李木即支付了第一笔房款5.9万元。到了2003年6月30日，房屋并未竣工，李木亦未交付第二笔房款。2004年初，李木交清了第二笔房款5.9万元，开发商也于同日交房给李木。但李木随即提出，开发商迟延交房应承担违约责任。开发商则认为，虽然商品房在约定日未竣工，但李木也未按约支付第二笔房款，在李木本人未履行自己义务的情况下，无权要求开发商履行交房义务，属于双方违约，相互抵消。且此后李木交清房款，开发商同时交房，应视为双方对履行期限重新达成一致，是对原合同的一种变更，因此双方都无须承担违约责任。


    评析：

    这起案件双方争议的焦点实质上是双方当事人在交房交款时间上究竟有无构成违约。

    存在两种意见，一种认为：按双方所订合同约定，是交余款、付房屋，虽然是同一天，但在表述上就有先后之分，交房的前提是付清余款，李木不交余款在前，开发商没有交房在后，所以李木有违约责任。开发商虽也有违约，但责任有轻重之分。具体说应可以认为双方的违约互抵。

    另一种意见认为：李木按合同约定向开发商支付了首笔房款后，开发商即应当按照合同约定的时间交房。如果开发商要求李木按约定时间交付剩余房款，则必须在房屋验收合格后向李木发出书面通知，李木于收到通知后十日内付清余款。也就是说合同中的这项约定，实际上将李木的付款时间延长了十天，而不是同时履行，更不是先付款后交房。事实上，由于开发商客观上无法在约定时间交付房屋，故而不能发出通知，为违约在先。李木在开发商履行交房义务之前依法享有同时履行的抗辩权，所以李木在开发商交付房屋时付清余款不属于违约行为，不应承担违约责任。同理，开发商则要承担相应的迟延交房的违约责任。


    判决：

    此案经法院审理，合议意见倾向后一种意见。最终判决开发商承担迟延交房违约责任，向李木支付违约金５千余元。


（作者单位：安徽省安庆市中级人民法院）


    

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