农村房屋买卖合同是否有效 李某诉王某房屋买卖合同案
发布日期：2016-04-19 作者：方帅朋律师
李某诉王某房屋买卖合同案
基本案情
2014年，原告李某丈夫张某患病，久经治疗导致经济困难。2014年12月，原告李某经同村村民黄某介绍与被告王某签订了房屋买卖合同。合同约定：李某将自己所有的房屋五间以5万元价格卖给王某。2015年5月，原告李某以显失公平和违反国家强制性规定为由，请求确认双方签订的房屋买卖合同无效，返还上述房屋。
本案争议焦点
李某与王某2014年签订的房屋买卖合同是否有效。
一审法院审理认为
原被告签订的买房协议从表面上看是房屋买卖协议，但涉及到农村宅基地转让问题。我国对农村宅基地转让有明确的法律规定，《土地管理法》第十条规定“农村集体所有的土地依法属于村民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”、第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准。”宅基地的转让应由有关部门批准审核，因此原被告签订的协议无效，遂判决支持了原告的请求。
二审法院审理认为
根据当地公安局派出所的户籍登记证实，王某系依法与李某登记在一个村的常住户口，为该村集体组织成员。另外双方签订的补充协议里，村委会及村主任在上面盖章签字，同意将王某户口迁入该房屋所在地址。双方签订的合同系双方真实意思表示，该房屋转让发生在本村村民之间且没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。
律师分析
农村房屋买卖有三种情况，第一种农村本集体经济组织成员之间买卖房屋应为有效合同；第二种农村集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应为无效合同；第三种农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同的效力应区别对待，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋，该合同无效。如果取得了相关部门的批准，应认定为有效。本案中，原被告所在地的村民委员会在双方签订的补充协议上签字盖章确认，应视为取得了集体的同意，即获得了相关部门的批准。
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