房屋买卖中的审查义务 李某诉王某、郑某房屋买卖合同案
发布日期：2016-05-12 作者：方帅朋律师
李某诉王某、郑某房屋买卖合同案
基本案情
王某、郑某于2010年登记结婚，2011年3月14日王某与上海某房地产开发有限公司签订商品房预售合同，约定由王某购买诉争房屋。2012年12月2日，王某、郑某经闵行区人民法院调解离婚，未对夫妻共同财产予以分割，诉争房屋登记为王某一人。2013年4月1日，李某与王某签订房屋买卖合同，约定：由李某购买诉争房屋，房屋成交价格为320万，并约定了付款时间、过户时间等内容。李某按约定支付了房款，王某出具了相应的收据予以确认。2013年8月1日，双方完成网上签约及信息录入。后在过户时郑某表示此诉争房产系夫妻共同财产，不同意卖予李某。李某遂诉至法院，要求过户。
本案争议焦点：
1、房屋买受人正常情况下应当尽到什么程度的审查义务；2、《婚姻法司法解释三》第十一条“：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”的适用问题。
法院经审理认为
王某与李某签订的房屋买卖合同系双方当事人的真是意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”
关于是否应继续履行房屋买卖合同，诉争房屋虽在王某与郑某婚姻关系存续期间购买，但郑某在离婚时表示双方没有共同财产，故诉争房屋应系王某个人财产，王某有完整的处分权。法院支持了李某要求过户的诉讼请求。
律师观点
1、房屋买受人的审查义务应尽到什么程度。从降低交易成本及保障交易秩序的角度，对购房人审查义务的要求不应过高也不应过低。卖房人有婚姻关系时，购房人应要求卖房人说明财产是否属于共同财产并出具书面证明和夫妻双方共同签字。离婚的要查看离婚证及离婚协议或者判决书、调解书的内容，看有无对有关房产归属做准确界定。一般情况下，买受人基于公示登记所载明的信息就可以推定为善意，没有义务了解出卖人的婚姻状况，除非明知有登记错误或异议登记。因此，购房者只要对房产证进行了表面上的、形式上的审查，就应认为其已尽到了必要的注意义务。
2、《婚姻法司法解释三》第11条规定：一方未经另一方同意出售共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。在此种情况下，买受人需符合善意取得的构成。首先，买受人需善意，即对房产证进行形式上的审查就可以认为是没有过错。其次，买受人需支付合理对价且已实际支付。此时，应以双方合同约定标准为准，同时要参考同期市场价值，不能过分偏离市场价格。最后，买受人已实际占有该房屋，完成产权转移登记。
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