关于购房“诚意金”的那些事儿
发布日期：2016-05-15 作者：110网律师
案例一：郑小姐2013年在敖江镇火车站大道一楼盘看中一套商品房，确定了房号，房屋面积，约定了房子的单价，交了10万诚意金，并签订了《认购意向书》，约定这10万元待正式签订合同时转作价款，若因郑小姐的原因不签订合同，则此10万元诚意金不予以退还，若因开发商的原因致使合同未能签订，则开发商双倍返还。后来因其他楼盘促销力度加大，郑女士要求降价被拒，想退诚意金，可以吗?
律师点评：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
虽然诚意金不是法律上的概念，在我国的法律中未作相关的规定，一般情况下不受法律保护。但此案案例中，双方对房号、面积、单价约定是非常明确的，已然具备了合同的必备条款。郑小姐交纳10万元诚意金应当认定为上述司法解释所规定的开发商向买受人收受的定金，是作为订立商品房买卖合同的担保，并且在双方签订的《认购意向书》中已经明确地约定了“10万元诚意金待正式签订合同时转作价款，若因郑小姐的原因不签订合同，则此10万元诚意金不予以退还，若因开发商的原因致使合同未能签订，则开发商双倍返还”，更体现了定金性质。 应当按照上述司法解释的规定适用定金罚则。并且其他楼盘促销力度加大也不属于上述司法解释所规定的“不可归责于当事人双方的事由”，因此，郑小姐无权要求退诚意金。
案例二：昆阳某楼盘展示期间，开发商承诺诚意金存二万抵五万，为此，王先生预交了二万诚意金，开发商出具收条注明：“今收到王先生购房诚意金贰万元，待以后确定购房时此贰万元可抵伍万元购房款，王先生享有优先选房机会。”，但楼盘预售证批下来正式开盘时，房价比王先生想像的高，周边环境也没有想象中的理想，想退诚意金可以吗?
律师点评：“诚意金”并非“定金”，房地产开发企业在预售前收取“诚意金”，并与排号、认购等行为挂钩，这种资金并不具有“定金”性质。王先生在预交诚意金时也并无房号、户型可供选择，价格也未公布，并不符合合同的必备条款，双方也未约定此资金的性质，除一张收条外，双方也没有其他相关的约定，不具备《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条所规定的可视为定金的条件。因此，王先生预交的二万诚意金是可以要求开发商退的。
并且，本案例中还有个特殊情况，就是开发商承诺诚意金存二万抵五万，这是开发商的促销手段，是开发商的单方面承诺，对开发商有效，对交诚意金的王先生而言，如果到时确定买房，那么就可以要求开发商兑现承诺，将二万抵五万的购房款；但是，如果购房者到时确定不购房，而要求开发商退还已经交纳的二万元，是没有任何问题的，开发商不能以自己权利不对等而要求不退或者少退诚意金。如果到时候开发商拒绝退还诚意金，王先生是可以向人民法院起诉开发商不当得利的。
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