“名为房屋买卖，实为融资借贷”案件裁判思路剖析

作者：朱朋

目前，“名为房屋买卖，实为融资借贷”案件已并不少见，甚至存在开发商借商品房买卖之名行借贷之实的全新融资模式。在此类案件中，如果一方主张房屋买卖关系、另一方主张系借贷关系，如何分配双方的举证责任？双方证据均存在瑕疵时如何认定双方之间的法律关系？在借贷关系成立的前提下，如何认定房屋买卖合同的性质？这些都已成为司法实践不得不面对的难题。

本文基于相关典型案例，并结合最高人民法院近期发布的《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称解释），试图对司法实践就此类案件的裁判思路进行简单梳理。

一、“名实相副”：重申房屋买卖关系

解释第15条第1款规定：“原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或者反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理。”同样，在法律关系存在争议的情况下，如果一方主张房屋买卖关系，另一方否认房屋买卖关系、主张借贷关系，主张房屋买卖关系的一方需要提供证据加以证明房屋买卖关系的存在，对方否认的，需要举证证明双方真实意思表示为借贷而非房屋买卖。

在“宁夏象龙房地产开发有限公司与赵刚、银川山尊投资咨询有限公司、宁夏庆华小额贷款有限公司房屋买卖合同纠纷案”（最高人民法院（2013）民一终字第62号）中，最高法院认定：赵刚为证明双方为房屋买卖关系，提交了《商品房买卖合同》和象龙公司出具的《收据》两份证据，象龙公司并不否认该证据的真实性。现象龙公司主张双方实际为民间借贷关系，该《商品房买卖合同》仅是对民间借贷行为的担保，但其未能提供任何书面证据证明其所主张的事实。至于该合同是否能够备案、是否已经备案，不因此影响合同的真实性。象龙公司述称，在其无法按期还款时，是需要用房屋抵顶欠款的，这表明在无法按期还款时，象龙公司有受《商品房买卖合同》约束的意思。因此，即便案涉《商品房买卖合同》实际上为双方民间借贷行为的担保，亦不能因此认定本案《商品房买卖合同》并非双方当事人的真实意思表示。在象龙公司认可其未能偿还借款的情况下，赵刚以房屋买卖关系为由诉请返还其已经支付象龙公司的款项，并不违背双方当事人的本意。关于象龙公司的反诉请求，本院认为，民间借贷行为并非为法律所禁止，法律不予保护的是违法高利部分，本案《商品房买卖合同》的订立目的即使如象龙公司所述，其亦属于当事人之间的一种交易安排，象龙公司有关案涉《商品房买卖合同》系以合法形式掩盖非法目的，应当认定为无效的主张，无事实和法律依据。

在“四川忠心房地产投资有限公司与廖贵芳、自贡泰华实业开发有限公司商品房预售合同纠纷申请再审案”（最高人民法院（2014）民申字第929号）中，最高法院认定：关于忠心公司所主张的案涉房屋买卖关系实质为抵押借款关系的理由能否成立问题，2005年10月7日泰华公司向廖贵芳出具的《承诺书》第1条虽写明“如到期不能交付房屋则由泰华公司原价回购并支付违约金”的内容，但该事实不能得出双方之间系借款法律关系的结论；且《承诺书》第2条明确约定“泰华公司必须保证廖贵芳购买的房屋绝无一房多卖”，及“如出现一房多卖等纠纷、由泰华公司承担法律责任及赔付其他经济损失”，故双方之间的真实意思表示为购房法律关系。至于泰华公司单方在移交清单上注明“借款抵押”的内容问题，一方面此节事实未得到廖贵芳认可，且在泰华公司也认可其与廖贵芳之间是商品房预售合同关系；另一方面，忠心公司也未举出其他证据足以证明廖贵芳与泰华公司签订《营业用房定购合同》的真实意思系借款法律关系、而非房屋买卖关系，故忠心公司关于《营业用房定购合同》系借款抵押法律关系的质疑，不予采信。

最高法院裁判观点表明，主张房屋买卖关系的一方往往只需要完成初步的举证责任即可，如提供房屋买卖合同原件、发票等证据；而否认房屋买卖关系的一方通常被克以十分严格的举证责任，有时即使能够提供书面的借款合同，也存在因法律关系的变更而败诉的风险。

在“祝明会与大庆市仁和房地产开发有限公司破产管理人的买卖合同纠纷申请再审案”（最高人民法院（2014）民申字第1627号）中，最高法院认定：之前仁和公司向祝明会借款用于房产开发。2012年4月5日，仁和公司与祝明会签订了100份商品房买卖合同，仁和公司向祝明会出具了价款为32054335元的购房收据，故双方自2012年4月5日始，仁和公司与祝明会之间的法律关系发生了变更，即由原先的借款合同关系变更为商品房买卖关系。在仁和公司未提供相反的证据加以证明的情况下，应当认定本案所涉100份商品房买卖合同系仁和公司与祝明会双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政性法规的禁止性规定，应当为合法有效。

在“赵如萍与浙江省义乌市天元置业有限公司、朱剑峰等房屋买卖合同纠纷上诉案”（浙江省高级人民法院（2014）浙民终字第9号）中，浙江高院认定：2006年9月8日，赵如萍与义乌天元公司签订了《借款协议书》，赵如萍按约将6000万元款项出借给义乌天元公司。借款到期时，因义乌天元公司无力偿还借款，义乌天元公司与赵如萍签订了案涉《商品房买卖合同》。义乌天元公司同时向赵如萍分别出具承诺书，承诺相应房款已付清，保证赵如萍系唯一买受人，并开具了收款收据。至此，双方当事人的法律关系已由最初的借款关系变更为商品房买卖合同关系，相应的义乌天元公司未能偿还的借款也已转变为购房款。2008年10月14日签订的《和解协议》中，各方约定在2009年9月30日前义乌天元公司有权按原《商品房买卖合同》的价格回购，该约定的本质实际是给予义乌天元公司一定的履行宽限期，由于义乌天元公司未能在该期限前予以回购，按照和解协议的约定义乌天元公司即丧失了相应的回购权利，义乌天元公司应按照《商品房买卖合同》的约定履行其交付房屋、办理权证等义务。此后，各方签订的《补充协议（二）》、《补充协议》等再次确认了《和解协议》的效力。上述一系列协议的签订，均可以证明各方经平等自愿协商对义乌天元公司无法偿还借款的后续事宜处理达成一致意见，并予以多次重申，即将相应的借款转化为购房款，由赵如萍取得相应购房权利。事实上，义乌天元公司将案涉的44套《商品房买卖合同》进行备案、交付房屋等行为更进一步证明案涉的44套《商品房买卖合同》系其真实意思表示，其自愿按照合同约定履行相应义务。

二、“名不副实”：据实认定借贷关系

存在书面房屋买卖合同并不意味着一定成立房屋买卖关系，书面借款合同亦非认定借贷关系不可缺少的要件。法律关系的性质应当结合双方提供的证据，依据双方的真实意思表示予以确定。

在“广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷案”（最高人民法院（2013）民提字第135号）中，最高法院认定：本案现有证据证明，嘉美公司与杨伟鹏之间应为借贷关系：1、嘉美公司不愿意以340万元的价款出售案涉商铺，因而以借新债还旧债的方式来达到保住商铺的目的。故可以认定嘉美公司的真实意思是向杨伟鹏借款而非以340万元的总价向其出售案涉商铺。且杨伟鹏应当知晓嘉美公司原先向严欣、林燕等借款340万元并以签订《商品房买卖合同》、办理商品房备案登记的方式进行担保的情况。即使杨伟鹏主张其本人在当时的情况下就有购买案涉商铺的意愿，但其亦应知晓嘉美公司的真实意思并非向其出售案涉房屋。2、发票是交易真实发生的证明，更是办理不动产权属登记的重要依据。杨伟鹏作为案涉《商品房买卖合同》中的买方，在交纳了全部340万元房款后，未能取得嘉美公司开具的《销售不动产统一发票》原件，却始终没有向嘉美公司索要该发票原件，直到本案诉讼中向法院提交的也是该发票的复印件。且在近两年的时间内，没有要求办理权属登记，这与一般购房者的做法明显不一致，不符合交易习惯。嘉美公司作为售房方，在始终认可收到杨伟鹏340万元的情况下，没有将开具的《销售不动产统一发票》原件交付给杨伟鹏，却于2008年1月8日将其为杨伟鹏开具的《销售不动产统一发票》原件连同第二、三、四联在当地税务机关做了缴销的行为，充分说明嘉美公司否认房产交易的真实性。而缴销发票行为发生于2008年1月而非诉讼中，则从另一个侧面证明嘉美公司否认与杨伟鹏之间存在真实的房产交易的态度是一贯的。故仅凭杨伟鹏提供的《销售不动产统一发票》复印件，尚不能认定在杨伟鹏与嘉美公司之间存在商品房买卖的法律关系。3、杨伟鹏收到开发公司支付的61.1万元，杨伟鹏对该款项性质始终以商业秘密为由拒绝作出说明，考虑到民间借贷支付利息的一般做法，综合全案情况分析，在杨伟鹏未能举证证明双方存在其他经济往来的情况下，认定开发公司上述款项系其为向杨某借用340万元而支付利息的主张具有更高的可信度。4、案涉《商品房买卖合同》与一般商品房买卖合同不同，双方当事人没有在合同中约定单价，而是以一口价340万元的方式，交易了1496.97平方米的53间商铺。平均每平方米2271.25元。此种不约定单价的售房方式与一般房地产交易习惯不符……嘉美公司从杨伟鹏处取得340万元的真实意思是融资还债，其与杨伟鹏签订《商品房买卖合同》的目的，则是为了担保债务的履行。鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合《担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式。在嘉美公司拒不还债或者无力还债的情况下，杨伟鹏可以适当的方式就《商品房买卖合同》项下的商铺主张权利，以担保其债权的实现。杨伟鹏请求直接取得案涉商铺所有权的主张违反《物权法》关于禁止流质的规定，不予支持。

在“六安市华宇房地产开发有限公司与张玉债权转让纠纷二审案”（最高人民法院（2013）民一终字第144号）中，最高法院认定：张伦与六安华宇公司之间就5000万元形成的是民间借贷关系：……张伦与六安华宇公司签订了四份《商品房买卖合同》，四份合同所涉房屋，既有住宅又有商铺，但单价均为每平方米6483元，与一般商品房交易习惯明显不同，该单价与7712平方米的总面积相乘，可以得出总价款为49996896元。但张伦付款时实际支付的数额是5000万元。在一般的商品房买卖合同中，买房人不会无故向售房人多支付款项。张伦与六安华宇公司在上述合同签订和履行中的做法，可以印证双方之间存在的并非真正商品房买卖合同关系。仅凭双方办理了商品房买卖备案登记手续和六安华宇公司为张伦开具部分发票的行为，并不能证明商品房买卖合同关系的真实性。六安华宇公司为张伦开具的19张销售不动产统一发票的时间是2012年9月19日，远远晚于张伦的付款时间。因为没有销售不动产统一发票，就无法办理房屋产权登记，所以在商品房交易中，购房者在支付了购房款后长期拿不到发票，甚至到了交房日期仍然拿不到发票却不与开发商交涉是不合常理的。综上所述，张伦与六安华宇公司签订《商品房买卖合同》与《回购协议》，并非以取得案涉房屋所有权为目的，而是为了实现资金融通。卖方取得资金用于竞拍土地，买方收取利息。双方订立《商品房买卖合同》的目的是为了担保债权的实现。

在“刘玉与张孝忠、张新梅房屋买卖合同纠纷再审案”（江苏省高级人民法院（2014）苏审二民申字第01113号）中，江苏高院认定：第一，房屋交易作为家庭生活中的重大事件，当事人往往对此比较慎重，特别是对房屋的交易价格亦是格外重视。涉案房屋座落于徐州市小北门，建筑面积为44.93平方米，该房屋在签订购房合同时市场价为20余万元。而双方约定的价格仅为92000元，远低于市场价，故该约定不合常理，且显失公平。第二，在房屋买卖交易中，往往习惯明确约定房屋交付时间，而本案中并未明确约定房屋交付时间，却约定被申请人的回赎权，不符合房屋交易惯例。第三，结合双方在合同中的约定、收条内容、证人张某的证言以及申请人在庭审中的陈述，足以认定双方签订的合同名为买卖，实为借贷。

在“张桌玮诉怡豪公司商品房销售合同纠纷案”（重庆市第五中级人民法院（2012）渝五法民初00012号）中，重庆市五中院认定：本案双方形式上虽然签订了商品房买卖合同，但房屋已在双方签约前于2010年10月29日作为酒店式开业经营。张桌玮购买的房屋第1层为临街独立门面、酒店大厅、精品店及大堂吧，第2层为酒店中餐厅和西餐厅，第3层为酒店宴会厅、会议室，怡豪公司将用于酒店经营所必需的重要功能区域房屋单独分解出售，有违常理。此外，房屋为现房，卖方已具备交付条件，但双方在合同约定的交房期限到期后，并未有交接房屋的意思表示，卖方反而从合同签订的当月开始向买方支付逾期交房违约金，还约定由卖方负责人及关联公司对合同履行提供担保，此系列行为明显不符合房屋买卖的一般交易习惯，故认定双方合同名为房屋买卖实为借款担保。

从上述案件可以看出，无论是最高法院还是地方法院，在审查此类案件时通常会综合考虑全案证据以判断房屋买卖是否符合一般房屋交易习惯。如果不符合一般房屋交易习惯，法院会否认双方的房屋买卖关系，具体来说，房屋售价是否合理、是否存在房屋回购条款、是否开具不动产销售发票、是否办理商品房买卖合同备案登记等事项，都会成为判断是否符合一般房屋交易习惯的重要事实因素。至于民间借贷关系的成立，并不要求书面借款合同，只要借贷双方形成借贷合意且出借方已将款项实际交付给借款人，法院即可认定民间借贷关系成立。

三、“名实并存”：非典型担保和附解除条件合同之争

如果房屋买卖关系被重新定性为民间借贷关系（因违反相关金融法规而被认定为无效的企业间借贷，本文不做讨论），那么在借款合同有效的情形下，如何认定房屋买卖合同的效力？对这一问题，司法实践中之前存在两种不同的处理方法。一是将房屋买卖合同视为一种非典型担保，房屋买卖合同实际是为担保借款合同的履行。司法实践倾向于认为此种担保形式因违反担保物权法定的原则及禁止流质的强制性规定而无效（上述最高人民法院（2013）民提字第135号案一方面认可此种非典型担保的效力，另一方面以违反禁止流质规定否定出借人直接取得案涉房屋所有权的请求）。

在“陈玲玲与益阳市鸿基房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷申请再审案”（载《立案工作指导?申诉与申请再审疑案评析》2009年第3期）中，最高法院认定：将《合作销售合同》与《商品房买卖合同》内容及实际履行相比较，应认定陈某与开发公司签订房屋买卖合同的真实意思是以买卖形式对开发公司进行融资，并以房屋作为出借人融资的担保。当事人约定的该种合同形式在担保法律上称为“流抵契约”或“流质契约”，是指当事人约定如抵押人到期不还款，抵押物即归抵押权人所有。流抵契约极易造成债权人压迫债务人，低价取得债务人财产，使得双方交易有违公平原则。根据《担保法》第40条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”该合同因违反法律强制性规定应为无效。同时，陈某乘开发公司亟需资金之危，与开发公司订立了违背开发公司真实意思的房屋买卖合同，房屋价格又显失公平，根据《合同法》第54条规定，法院可根据开发公司请求依法予以撤销。

在“朱风烈、胡学香与沈坚、沃正斌房屋买卖合同纠纷再审复查与审判监督案”（江苏省高级人民法院（2014）苏审三民申字第0411号）中，江苏高院认定：沃正斌与胡学香、朱风烈签订的房屋买卖合同无效。沃正斌与沈坚因借贷问题，将房屋过户到其名下，并向银行办理按揭贷款后将款项交付给沈坚及沈坚认可人员使用，因此沃正斌与沈坚之间存在的关系是借贷关系，过户给沃正斌的房屋符合让与担保的特征，该担保行为违反了担保法的规定应属无效，沃正斌并不能取得该房屋的所有权。民事判决已认定沈坚与沃正斌名为买卖，实为沈坚及案外人以沃正斌名义申请银行按揭贷款的民间借贷关系。且沃正斌在2007年2月14日出具的声明也表明其对房屋所有权不属于自己的事实是明知的。在此情况下，沃正斌于2011年10月22日与朱风烈、胡学香签订房屋买卖合同将案涉房屋出售给朱风烈、胡学香，双方之间形成的合同显属无权处分的合同。沃正斌事后并未取得沈坚对出售案涉房屋行为的追认，且沃正斌出售房屋是在沈坚已向法院起诉确权的情况下，故沃正斌出售案涉房屋行为及相应买卖合同无效。

二是将房屋买卖合同视为独立于借款合同的附解除条件合同。如果借款合同到期而借款人按期还款，则所附解除条件成就，房屋买卖合同不再履行；如果借款合同到期而借款人未还款，则所附解除条件未成就，房屋买卖合同继续履行。北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第25条“民间借贷与以房抵债的处理”规定：“当事人在民间借贷债务履行期限届满前签订合同约定，借款人逾期不偿还借款即愿意以自己所有（或经第三人同意以第三人所有）的房屋抵偿归贷款人所有，该合同实为基础借贷债权的担保，应当根据当事人的真实意思表示认定双方之间系民间借贷法律关系。贷款人可以选择行使以下权利：（1）贷款人依原基础借贷法律关系主张偿还借款的，应予支持；（2）贷款人在履行清算义务的前提下，要求借款人办理房屋过户登记手续的，应予支持。房屋价值超过担保基础借贷债权（贷款本金、合法利息等）的，贷款人应将剩余款项返还给借款人。房屋价值以贷款人要求借款人办理房屋过户登记时予以确定。”

在“朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案”（最高人民法院（2011）民提字第344号）中，最高法院认定：双方当事人基于同一笔款项先后签订了14份《商品房买卖合同》和《借款协议》，且办理了销售备案登记手续，两个合同均为依法成立并已生效的合同。双方当事人实际上就同一笔款项先后设立商品房买卖和民间借贷两个法律关系。《担保法》和《物权法》禁止流押，禁止流押的立法目的是防止损害抵押人的利益，以免造成对抵押人实质上的不公平。本案《借款协议》诉争条款并非法律上禁止的流押条款。首先，《借款协议》上述条款并非约定嘉和泰公司到期不能偿还借款，《借款协议》所称抵押物所有权转移为朱俊芳所有。在嘉和泰公司到期未偿还借款时，朱俊芳并不能直接按上述约定取得《借款协议》所称的“抵押物”所有权。朱俊芳要想取得《借款协议》所称的“抵押物”即十四套商铺所有权，只能通过履行案涉14份《商品房买卖合同》实现。其次，案涉14份《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并生效的合同，双方当事人在《借款协议》中约定以签订商品房买卖合同的形式为《借款协议》提供担保，并为此在《借款协议》中为案涉14份《商品房买卖合同》附设了解除条件，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定。实际上，双方当事人对于是履行14份《商品房买卖合同》，还是履行《借款协议》具有选择性，即商品房买卖合同的解除条件成就，就履行《借款协议》；商品房买卖合同的解除条件未成就，就履行14份《商品房买卖合同》。无论是履行14份《商品房买卖合同》，还是履行《借款协议》，均符合双方当事人的意思表示，且从合同的选择履行的角度看，嘉和泰公司更具主动性。嘉和泰公司如果认为履行14份《商品房买卖合同》对其不公平，损害了其利益，其完全可以依据《合同法》第54条第1款第2项的规定，请求法院撤销案涉14份《商品房买卖合同》，但嘉和泰公司在法定的除斥期间内并未行使合同撤销权，而是拒绝履行生效合同，其主张不符合诚信原则，不应支持。《借款协议》约定的商品房买卖合同的解除条件未成就，判决继续履行案涉14份《商品房买卖合同》。

解释第24条就这一问题规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”可见，解释肯定了按照民间借贷关系处理此类纠纷，但并未明确房屋买卖合同属于非典型担保还是附解除条件合同，出借人并不能在借款人不能还款的情形下直接依据房屋买卖合同取得房屋所有权或请求履行房屋买卖合同，只可以在借款人拒不履行判决确定的债务情形下申请拍卖房屋以获偿还。