确认房屋买卖合同效力的民事判决书（名为买卖实为投资担保）
发布日期：2015-07-18 作者：崔新江律师
民 事 判 决 书
（2014）高民一初字第XXX号
原告刘XXX，男，住山东省高唐县。
被告孙XXX，男，汉族，个体工商业者，住山东省高唐县。
被告韩XXX（系孙XXX妻子），女，汉族，无业，住址同上。
原告刘XXX与被告孙XXX、被告韩XXX确认合同有效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王刘XXX与被告孙XXX、被告韩XXX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘XXX诉称，2013年9月15日，刘XXX与被告孙XXX、韩XXX签订房屋转让协议书，内容：甲方（孙XXX、韩XXX）同意将XXX小区3号楼1单元402室，面积200m2的住房一套含车库，所剩余使用权以人民币70万元转让给乙方（刘XXX），甲方承诺该房屋无任何债务纠纷，甲方与乙方交易后，与此房无任何关系，乙方有该房屋的所有权与支配权。双方约定2013年10月10日前甲方将楼房交付给乙方，预期（逾期）超过15天即视为甲方违约，乙方可以要求法院强制执行；在办理过户手续前，若甲方将房屋进行买卖、转让、抵押、担保等行为，则甲方应双倍返还转让金，并承担由此带来的一切法律后果。转让协议签订后，被告于2013年10月15日收取购楼款70万元。被告收款后，以种种理由推脱，迟迟没有腾房。请求人民法院依法判决确认原告与被告在2013年9月15日签订的房屋转让协议有效，由被告承担本案的诉讼费用。
被告孙XXX、韩XXX辩称，一、楼房买卖不是双方的真实意思表示，名为买卖实为担保。2012年10月12日孙XXX与刘XXX、于XXX签订合伙协议，共同经营煤炭生意。刘XXX、于XXX各出资50万元，因货款没有及时回收，产生纠纷。按照合伙协议约定刘XXX、于XXX不承担亏损，刘XXX为要回投资款，在刘XXX家中，刘XXX强迫孙XXX在事先准备好的房屋转让协议上签字，目的是为了履行合伙协议用来提供担保，刘XXX并没有支付购房款；为了防止房屋转让或者被查封，刘XXX还扣留了孙XXX、韩XXX的结婚证、户口簿和身份证。二、转让的房产没有取得房产证，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定不得转让，另外该房产抵押给建设银行，按揭贷款尚未还清，该房产非经抵押权人同意不得转让，因此该楼房买卖协议无效。请求驳回原告刘XXX的诉讼请求。
经审理查明：被告孙XXX、韩XXX夫妇位于高唐县XXX小区3号楼1单元402室的住房一套（含车库），是2009年4月23日从高唐县XXX房地产开发有限公司购买的商品房，该楼房总价款405391元。被告孙XXX、韩XXX夫妇首付125319元，余款28万元办理银行按揭贷款。孙XXX将该房产抵押给中国建设银行股份有限公司高唐支行，贷款28万元，设定抵押期限自2009年12月4日至2024年12月4日。被告孙XXX至今尚未还清银行按揭贷款。
2013年9月15日，原告刘XXX与被告孙XXX、韩XXX签订房屋转让协议书，协议书内容为：“甲方（转让方）孙XXX、韩XXX（签名捺印），乙方（受让方）刘XXX。甲、乙双方协商同意将XXX小区3号楼1单元402室，面积200M2住房一套所剩余使用权以人民币70万元转让给乙方（含车库），甲方承诺该房屋无任何债务纠纷，甲方在与乙方交易后与此房屋无任何关系，乙方有该房屋的所有权及支配权，双方约定在2013年10月10日交付乙方，预期（逾期）超过15天即视为甲方违约，乙方可以要求法院强制执行，在办理过户手续前，若甲方对所（有）房屋进行买卖、转让、抵押、担保等行为，则甲方应当双倍返还转让金并承担由此带来的一切法律后果。甲方孙XXX（签名捺指印）、韩XXX（签名捺指印），乙方刘XXX（签名捺指印）2013年9月15日。”合同签订后并未履行。
2013年10月15日，孙XXX、韩XXX为原告刘XXX出具收条，内容为：“今收到刘XXX购楼款柒拾万元正（整），房屋地址为XXX小区叁号楼1单元402室（159平方）车库（41个平方）银行贷款由孙XXX自行交付与刘XXX无关，房屋于2013年10月31日前清空交付刘XXX使用，过户及其他一切费用由孙XXX负责与刘XXX无关。孙XXX、韩XXX（签名捺指印）。”应原告刘XXX的要求，二被告将户口簿、结婚证和身份证交给原告刘XXX。由于二被告迟迟没有交付房屋，导致原告刘XXX诉讼。
原告刘XXX与被告孙XXX、案外人于XXX曾于2012年10月12日签订合伙协议书，经营煤炭生意。根据协议，刘XXX和于XXX各出资50万元、各占50%的股份，孙XXX以客户资源方式出资合伙经营，不占股份；刘XXX和于XXX各分利润的30%，孙XXX分利润的40%；刘XXX和于XXX负责出资，不参与业务的具体经营；孙XXX负责煤炭采购和销售等业务；合伙期间发生的亏损均由孙XXX全部承担；三方合伙期限自本协议签订至解散时止；解散合作须经三方共同清算，出资人先收回原始出资股金，剩余利润再由三方按协议执行。协议签订后，刘XXX和于XXX各投入现金50万元。2012年11月，被告孙XXX交付刘XXX、于XXX各2万元的盈利。此后连续两个月，孙XXX没有和刘XXX、于XXX结算经营煤炭的账目。三方商议终止合伙经营，被告孙XXX先付清了于XXX的出资款50万元。对刘XXX的出资款出具了借据，孙XXX承诺按月利率4%支付利息。被告孙XXX称2013年1月出具的借条，内容为：今借到现金70万元，落款时间是2013年10月，具体日期是出具借条时的对应日，将应付利息写在借款本金之内。原告刘XXX矢口否认，认为转让房屋与经营煤炭生意没有关系，拒绝提供被告孙XXX给他出具的借据。
孙XXX主张刘XXX提交的转让合同、收条与结婚证、户口簿、是孙XXX为了保证偿还做煤炭生意的投资款提供抵押担保，转让合同是在刘XXX的胁迫下办理的，没有提供相关证据。
原告刘XXX围绕诉讼请求提交如下证据：1、房屋转让协议一份，拟证明双方于2013年9月15日对转让房屋的位置、面积、价款、交付时间、违约责任有明确约定；2、收据一张，拟证明2013年10月15日被告孙XXX收到购房款70万元，重新约定被告于2013年10月31日腾空房屋，过户费及其他费用由被告孙XXX负担；3、两被告的结婚证、户口簿、身份证各一份，拟证明因为被告的房屋没有房产证，二被告为保证房屋不被转卖提供重要的身份证保证。
经质证，二被告承认转让协议的签名和指印是他们的，收条也是孙XXX写的，韩XXX也承认收条的签名、指印是她的。韩XXX称孙XXX与刘XXX签订转让协议开始她不知道，是刘XXX的妻子郗XXX找她签字时才知道的；签字前她打电话给孙XXX，孙XXX告诉她煤炭生意的账还没有结完，用协议、收条、户口簿、结婚证抵押，结完账，刘XXX再把这些手续退回，这种情况下，先后在协议书、收条上签名捺的指印，又将户口簿、结婚证、身份证交给了刘XXX的妻子；刘XXX庭审承认70万元购房款是交付的承兑汇票，应当提供是哪个银行的汇票、是几张、票据金额多少，刘XXX不能提供，因此收条不能证明刘XXX已经交付购房款70万元。二被告要求通过测谎确定刘XXX交付购房款70万元的真伪，刘XXX明确拒绝。
被告孙XXX提交1、涉案楼房抵押给中国建设银行股份有限公司高唐支行合同以及偿还按揭贷款明细，证明涉案楼房存在抵押，抵押期限未满，不具备完全的处分权；2、合伙协议书，拟证明被告孙XXX和原告刘XXX、案外人于XXX合伙经营煤炭生意的约定。
原告刘XXX对被告孙XXX提交的证据无异议。
针对涉案房屋存在他项权能设定，本院致函抵押权人中国建设银行股份有限公司高唐支行，征询是否同意孙XXX转让房屋，该行函复本院不同意孙XXX转让房屋。原告刘XXX表示房屋交付前可以代被告孙XXX偿还剩余贷款，消灭中国建设银行股份有限公司高唐支行的抵押权。
经审查，原告提交的证据1和证据3，作为认定案件事实的有效证据；证据2属于证明合同履行的证据，结合刘XXX庭审陈述收条载明的购房款70万元，是交付的银行承兑汇票，刘XXX不能证明交付银行承兑汇票的具体情况，收条不能单独作为交付购房款的有效证据。被告孙XXX提交的抵押合同、他项权能证书、偿还按揭贷款的明细、合伙协议书为有效证据。
本院认为，本案争议的焦点是房屋转让协议是否有效。考察转让协议是否有效的核心是：转让房屋是否双方的真实意思，转让行为是否违反法律规定。首先，从双方签订的协议内容看，协议过于强调了转让人的义务以及违约责任，没有约定受让人的义务及违约责任，权利义务不对等；其次，原告刘XXX主张向二被告交款70万元购房，仅提交孙XXX、韩XXX的收据，被告孙XXX不认可收到房款70万元，原告刘XXX陈述房款是交付的承兑汇票，对于哪个银行的汇票、票据金额是多少，原告没有提交相关证据证明，其交款70万元证据不足，不予认定。因此，原告刘XXX向二被告交70万元购房的事实不成立。
被告孙XXX主张对应交付原告刘XXX的出资款50万元，使用10个月，按月利率4%支付利息，其将利息和出资款合计按70万元出具借据，落款时间为2013年10月，具体日期为出具借据的对应日。原告刘XXX认可被告孙XXX向其出具50万元的欠条，但拒绝提供该证据，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供。如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”的规定，可以推定被告孙XXX给原告刘XXX出具借据的金额是70万元。二被告称为偿还该出资款提供抵押，被迫签订房屋转让协议，始终不承认有向原告刘XXX转让房屋的意思，庭审中要求通过测谎确定交款70万元购房的真伪，刘XXX予以拒绝。可见，转让房屋并非双方的真实意思。原、被告签订的转让协议虽然具备合法形式，但内容虚假，该房屋转让协议不发生法律效力。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：
驳回原告刘XXX的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告刘XXX负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。
审判长 宋XXX
审判员 张XXX
审判员 初XXX
二〇一四年七月二十九日
书记员 郭XXX
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