最新《人民法院案例选》典型合同案例裁判要旨24条
发布日期：2016-06-14 作者：110网律师
1物业服务合同到期后未续签，继续履行业委会未提异议，法院可依据对业主意见征询结果等情况确定解除合同——嘉定区真建六街坊业主委员会诉上海嘉盛物业管理有限公司物业服务合同纠纷案
本案要旨：业委会与物业管理公司在物业服务合同到期后未续签合同，但物业管理公司仍然提供物业服务且业委会未提出异议。现业委会请求以业主大会表决结果为依据解除物业服务合同，物业管理公司提出异议。法院在平衡业主利益的基础上，委托政府对小区业主真实意思进行意见征询，以征询结果等情况确定业委会主张解除物业服务合同依法成立。
案号：上海市嘉定区人民法院(2013)嘉民一(民)初字第2557号；上海市第二中级人民法院(2014)沪二中民二(民)终字第222号
来源：《人民法院案例选》2015年第1辑(总第91辑)
2产业园区内企业受产业园区物业管理约束——厦门火炬集团物业管理有限公司诉厦门市兴致电子工业有限公司物业服务合同纠纷案
本案要旨：相对封闭且独立的建筑物集群，如产业园区，虽然各个企业可自行建设或是委托建设一定规模的建筑物，并取得独立的产权，但其在该建筑物集群中，其与该区域内的配套公共设施和公共服务密不可分，故该企业与该建筑物集群的物业服务公司之间的法律关系应受产业园区物业管理条例约束。
案号：福建省厦门市翔安区人民法院(2013)翔民初字第2200号；福建省厦门市中级人民法院(2014)厦民终字第1735号
来源：《人民法院案例选》2015年第1辑(总第91辑)
3在具备合法手续和授权的前提下，业主委员会具有原告资格，涉及业主公共利益的信息资料，业主享有知情权——北京市昌平区回龙观金达园小区业主委员会诉北京华特物业管理发展有限公司物业服务合同纠纷案
本案要旨：在具备合法手续和授权的前提下，业主委员会具有原告资格。业主委员会代表全体业主为公共利益提起诉讼的，人民法院应当准许。涉及业主公共利益的信息资料，业主委员会主张要求公开、查阅的，人民法院应当依法准许。
案号：北京市昌平区人民法院(2013)昌民初字第4891号；北京市第一中级人民法院(2013)一中民终字第14415号
来源：《人民法院案例选》2015年第4辑(总第94辑)
4业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，个别业主不能以其对物业服务合同的履行有异议而拒付物业费——杭州钱塘物业管理有限公司诉王林凤物业服务合同纠纷案
本案要旨：（1）业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；（2）物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由。
案号：浙江省杭州市下城区人民法院(2014)杭下民初字第1194号；浙江省杭州市中级人民法院(2015)浙杭民终字第1704号
来源：《人民法院案例选》2015年第4辑(总第94辑)
5因不可归咎于物业服务企业的原因致使物业服务企业在无合同依据的情况下为业主提供了物业服务，业主享受了该服务，应认定物业服务企业与业主之间存在事实物业服务关系——重庆悦来物业管理有限公司诉何红物业服务合同纠纷案
本案要旨：因不可归咎于物业服务企业的原因致使物业服务企业在无合同依据的情况下为业主提供了物业服务，业主享受了该服务，物业服务企业以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业服务费的，应予支持，并参照政府规定的收费标准或同类物业服务项目收费标准来确定业主应当缴纳的物业服务费。
案号：重庆市渝北区人民法院(2012)渝北法民初字第15547号
来源：《人民法院案例选》2015年第4辑(总第94辑)
6物业公司对物业管理区域的安全未尽防范及风险提醒义务，在业主因不可抗力而遭受财产损害时，物业公司应当承担相应的赔偿责任——厦门佰仕达物业管理有限公司诉杜小铭物业服务合同纠纷案
本案要旨：物业公司对小区物业管理区域的安全负有一定的防范义务及风险提醒义务，对于可能造成业主财产损害的安全隐患及风险，应当及时消除或提醒，否则，在业主因不可抗力而遭受财产损害时，物业公司应当承担相应的赔偿责任。但是应当结合物业管理瑕疵的程度及权利义务相对等的原则，物业赔偿标准不宜过高。
案号：福建省厦门市思明区人民法院(2014)思民初字第9976号；福建省厦门市中级人民法院(2015)厦民终字第22号
来源：《人民法院案例选》2015年第4辑(总第94辑)
建设工程合同纠纷1连续性履行合同未明确各阶段工作内容，违约责任认定应当根据原、被告双方确认的履行情况来判断——厦门天诺设计顾问有限公司诉厦门灵玲演艺有限公司建设工程设计合同纠纷案
本案要旨：当事人双方在签订合同时没有明确写明各设计阶段的具体工作内容，导致无法界定原告履行合同的具体内容。原告在第一阶段工作完成后即开始第二阶段的设计工作并无相应的证据和事实支持，导致第二阶段设计工作认定困难，合同解除时违约责任的认定应当根据原、被告双方确认的履行情况来判断。
案号：福建省厦门市集美区人民法院(2014)集民初字第817号；福建省厦门市中级人民法院(2014)厦民终字第3039号
来源：《人民法院案例选》2015年第1辑(总第91辑)
2发包人知道接受发包业务的雇主没有相应资质，应当对雇员在从事雇佣活动遭受人身损害承担连带赔偿责任——崔旺林与保德县保跃砖厂建设工程施工合同纠纷案
本案要旨：雇员在从事雇佣活动中因安全生产事故遭受人身损害，发包人、分包人知道或者应当知道接受发包或者分包业务的雇主没有相应资质或者安全生产条件的，应当与雇主承担连带赔偿责任。
案号：山西省保德县人民法院(2013)保民初字第262号；山西省忻州市中级人民法院(2014)忻中民终字第87号
来源：《人民法院案例选》2015年第1辑(总第91辑)
3合同性质存有争议时需分析、比对矛盾条款之间的效力，把握合同条款之间的相互关系，充分考虑双方签订合同后的行为表现，并结合行业惯例来认定——安徽中擎建设发展有限公司诉合肥强强建筑科技有限公司建设工程施工合同纠纷案
本案要旨：在一份合同文本中，存有两种不同性质的合同条款，对该份合同性质的认定，需重点分析、比对矛盾条款之间的效力，全面把握合同条款之间的相互关系，同时充分考虑双方签订合同后的行为表现，并结合行业惯例，以尽可能合理、准确地探寻合同当事人的真实意思。
案号：安徽省六安市金安区人民法院(2011)六金民二初字第1515号；安徽省六安市中级人民法院(2012)六民一终字第63号；安徽省六安市中级人民法院(2014)六民再终字第6号
来源：《人民法院案例选》2015年第2辑(总第92辑)
4基于同一事实关系而发生的以同一给付为目的的数个请求权实际是一个请求权，不构成“一案二诉”——宁波市葡信置业有限公司诉宁波嘉和装饰工程有限公司装饰装修合同纠纷案
本案要旨：凡基于同一事实关系而发生的，以同一给付为目的的数个请求权存在时，因为发生请求权的事实关系是单一的，所以实际上只存在一个请求权，而并不是有数个请求权同时存在，这不是真正意义上的实体请求权竞合，不构成“一案二诉”。
案号：浙江省宁波市北仑区人民法院(2013)甬仑民初字第959号；浙江省宁波市中级人民法院(2013)浙甬民二终字第660号
来源：《人民法院案例选》2015年第2辑(总第92辑)，最高人民法院中国应用法学研究所编
5不可归责于双方主观上的恶意或怠于履行义务导致合同解除后的利益平衡——河北省石油化工设计院有限公司上海分公司诉湖北富兴化工有限公司建设工程设计合同纠纷案
本案要旨：合同履行中出现无法克服的困难导致不能继续履行实现合同目的情形，且不可归责于双方主观上的恶意或怠于履行义务，合同应予解除，应根据诚实信用原则，辨析合同双方是否善意地履行协助、减损等法定义务，调整与平衡合同双方之间的利益。
案号：湖北省宜昌市猇亭区人民法院(2013)鄂猇亭民初字第00472号；湖北省宜昌市中级人民法院(2014)宜中民三终字第00330号
来源：《人民法院案例选》2015年第4辑(总第94辑)
6当事人明确约定以财政评审报告作为工程结算依据的，一般应予支持，但法院审查认定明显不合理的财政评审报告除外——广东虹雨照明工程建设有限公司诉广州市南沙区东涌镇人民政府建设工程施工合同纠纷案
本案要旨：在审理政府投资项目的工程结算纠纷中，当事人明确约定以财政评审报告作为工程结算依据，应尊重当事人的意思自由。但人民法院对财政评审的合法性、合理性均有审查义务及权力，不能单纯予以采纳，若财政评审报告明显不合理则不应作为认定工程款结算的依据。
案号：广东省广州市南沙区人民法院(2013)穗南法民三初字第360号；广东省广州市中级人民法院(2014)穗中法民五终字第235号
来源：《人民法院案例选》2015年第4辑(总第94辑)
7一方当事人不能以工程结算需财政审计推翻双方曾经达成的结算协议，一方当事人以签订结算协议时存在重大误解为由主张撤销结算协议的，法院应审查其重大误解的理由是否成立——天津市地下铁道集团有限公司诉江苏省苏中建设集团股份有限公司建设工程施工合同纠纷案
本案要旨：建设工程案件中，双方当事人签订结算协议并部分履行后，一方当事人以涉案工程属财政审计工程，签订结算协议时存在重大误解为由，主张撤销结算协议并进行工程造价鉴定的，人民法院经审查后认定重大误解不能成立的，对财政审计、重新鉴定申请不予支持。
案号：天津市第一中级人民法院(2014)一中民四初字第11号；天津市高级人民法院(2014)津高民一终字第0079号
来源：《人民法院案例选》2015年第4辑(总第94辑)
房屋买卖合同纠纷
1租金收益磋商要求可以对抗“包租商铺”预约合同定金罚则的适用——邹燕诉无锡五洲龙盛商业有限公司商品房预约合同纠纷案
本案要旨：“包租商铺”买卖较一般商品房买卖存在特殊性，租金收益(如投资回报率、投资回报期等)内容应为“包租商铺”买卖合同的主要条款，如预约合同中未就该内容作出约定，双方无法达成一致导致本约合同无法订立的，应认定为不可归责于双方当事人的原因，不适用定金罚则。
案号：江苏省无锡市惠山区人民法院(2013)惠洛民初字第0124号；江苏省无锡市中级人民法院(2013)锡民终字第1384号
来源：《人民法院案例选》2015年第1辑(总第91辑)
2一房数卖情形下应根据办理所有权登记或实际合法占有房屋等具体情况确定履行合同个的买受人——北京市朝阳区工业局诉中国昆仑工程公司、北京朝海物业管理有限公司第三人撤销之诉纠纷案
本案要旨：出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：(1)已经办理房屋所有权转移登记的；(2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；(3)均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占
有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以确定。
案号：北京市第二中级人民法院(2013)二中民初字第11566－2号；北京市高级人民法院(2014)高民终字第483号
来源：《人民法院案例选》2015年第2辑(总第92辑)
3商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理时按揭银行诉讼地位的确定取决于当事人意志——肖树生、陈晓玲诉上海博锦房地产开发中心有限公司、上海银行股份有限公司青浦支行商品房预售合同纠纷、按揭贷款合同纠纷案本案要旨：（1）商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理时按揭银行诉讼地位的确定，完全取决于当事人意志。当购房人亦即借款人一并就商品房预售合同和按揭贷款合同提起诉讼时，按揭银行为当然被告；当购房人仅就商品房预售合同提起诉讼，按揭银行主动参加商品房买卖合同纠纷之诉并提出诉讼请求时，其为有独立请求权第三人；（2）商品房买卖合同因出售方违约而解除后，购房人可依法解除按揭贷款合同。对于二者解除后果，法院可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，直接判决出售方将按揭贷款及购房人应当赔偿按揭银行的损失直接支付给按揭银行，将首付款及应当赔偿购房人的其他损失支付给购房人。
案号：上海市闵行区人民法院(2012)闵民五(民)初字第2083号；上海市第一中级人民法院(2013)沪一中民二(民)终字第325号
来源：《人民法院案例选》2015年第2辑(总第92辑)
4永久用电是商品房买卖的必备交楼条件——黎永昌、程聪诉广州市粤锐恒星房地产有限公司商品房预售合同纠纷案本案要旨：具备永久用电条件，是行业监管部门为规范商品房交易行为而对开发商提出的必然要求，也是商品房买受人的基本居住要求，亦是其与开发商订立《商品房买卖合同》时对合同履行结果的当然合理期待内容。达到“使用条件”的永久性供电是开发商在签订合同时必须“承诺”，且在交楼时必须满足的必备条件，这一基本要求不因后续《补充协议》对交楼标准的降低而削减或免除。开发商未按合同约定期限将具备永久用电条件的房屋交付购房人使用，构成违约，应按照合同约定标准向购房人计付延迟交楼违约金。
案号：广东省广州市南沙区人民法院(2014)穗南法民三初字第80号；广东省广州市中级人民法院(2014)穗中法民五终字第2513号
来源：《人民法院案例选》2015年第2辑(总第92辑)
5违反“限购令”的商品房销售合同仍然有效——俞建飞诉华润置地(宁波)发展有限公司商品房销售合同纠纷案本案要旨：“限购令”并非法律、行政法规的强制性规定，违反商品房“限购令”的行为不宜认为损害了社会公共利益，故违反“限购令”的商品房销售合同仍然有效。
案号：浙江省慈溪市人民法院(2014)甬慈民初字第481号；浙江省宁波市中级人民法院(2014)浙甬民二终字第559号
来源：《人民法院案例选》2015年第3辑(总第93辑)
房屋租赁合同纠纷1未完成消防验收备案并不必然导致租赁房屋交付不合格——李宏斌诉廖文进房屋租赁合同纠纷案本案要旨：不动产的交付应以交付钥匙并且足以使承租人实际掌控讼争房产为判断标准。消防备案包含设计备案与竣工备案，竣工备案可以在装修完成后投入使用前一并进行。承租在建工程的承租人，不得以房屋未经竣工备案为由，主张房屋交付不合格，要求解除合同。
案号：福建省厦门市集美区人民法院(2014)集民初字第1262号；福建省厦门市中级人民法院(2014)厦民终字第2883号
来源：《人民法院案例选》2015年第4辑(总第94辑)
2在解除房屋租赁合同纠纷案件中，因当事人对租赁合同解除日期及责任承担认识不同，致使损失扩大的责任应由过错方承担——陈铁兵与周晓华房屋租赁合同纠纷案本案要旨：在解除房屋租赁合同纠纷案件中，需明确合同解除事由、合同解除日期，因当事人对租赁合同解除日期及责任承担认识不同，致使损失扩大的责任应由过错方承担。
案号：辽宁省沈阳市和平区人民法院(2012)沈和民二初字第1903号；辽宁省沈阳市中级人民法院(2013)沈中民二终字第1456号
来源：《人民法院案例选》2015年第2辑(总第92辑)
3当原租赁合同解除后，出租人可基于合同关系上的请求权向承租人、次承租人主张权利——无锡恒廷实业有限公司诉陈玉森、无锡经融瑞通商业管理有限公司租赁合同纠纷案本案要旨：（1）原租赁合同与转租合同的效力是相对独立的，但是，当原租赁合同解除后，出租人可突破债的相对性，基于合同关系上的请求权向承租人、次承租人主张权利，承租人与次承租人就租赁物的返还等为连带债务人；（2）作为善意的次承租人，其代位清偿权和异议权可通过第三人诉讼制度得以保障，避免权利救济的滞后及落空。
案号：江苏省无锡市锡山区人民法院(2014)锡法安民初字第0260号
来源：《人民法院案例选》2015年第2辑(总第92辑)
居间合同纠纷1居间人未尽如实报告义务，在其促成的合同被认定为无效时，居间人不得要求买受方支付居间报酬——王宝树与厦门高鹏房地产营销策划有限公司居间合同纠纷案本案要旨：在居间合同纠纷中，居间人未尽如实报告义务，在其促成的合同被认定为无效时，居间人不得要求买受方支付居间报酬；因此造成买受方损失的，居间人承担赔偿责任。
案号：福建省厦门市集美区人民法院(2014)集民初字第214号；福建省厦门市中级人民法院(2014)厦民终字第2034号
来源：《人民法院案例选》2015年第4辑(总第94辑)
2房地产中介服务合同中约定的格式条款不得对消费者的知情权、选择权作出不当限制——晋城市铭圣房地产经纪有限公司诉陈晓龙居间合同纠纷案本案要旨：在房地产中介服务领域，中介服务合同中普遍存在一些格式条款，对委托人通过其他途径与交易对象达成协议进行限制，该现象已成为房地产中介行业的“行规”。上述格式条款不应背离公平、自愿这一订立合同的基本原则，不得对消费者的知情权、选择权作出不当限制，否则应为无效条款。
案号：山西省晋城市城区人民法院(2014)城民初字第1209号；山西省晋城市中级人民法院(2014)晋市法民终字第971号
来源：《人民法院案例选》2015年第1辑(总第91辑)
3合同是否存在损害社会公共利益情形的审查，应结合法律法规综合分析——张高艳与天津市千金一诺装饰有限公司等居间合同纠纷案本案要旨：合同领域充分尊重当事人的意思自治，但这种自治是在法律允许限度内的自治，如果当事人的合同行为损害到了社会公共利益，法律将不予保护。对于合同是否存在损害社会公共利益情形的审查，应属于法官的事实认定问题，法官应结合具体领域的部门法和有关行政规章的规定进行综合分析。
案号：天津市第一中级人民法院(2013)一中民三初字第23号；天津市高级人民法院(2014)津高民二终字第0017号
来源：《人民法院案例选》2015年第1辑(总第91辑)
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