一房二卖的法律问题分析

我们都知道，花钱买房后，这房子就是自己的了，可是近些年来，遭遇一房二卖的情况却不在少数，遭遇了这样的情况该如何处理？一房二卖的卖主又要承担哪些法律责任？
【案例】小王与某房地产公司签订一份预售商品房买卖合同，约定由小王购买某房地产开发公司开发的商品房一套。合同签订后，小王按约支付了全部购房款，就等某房地产开发公司交房了。然而到了合同约定的交房日期，某房地产开发公司却迟迟不能交付，小王多次催促，最后才得知该套商品房早就已被某房地产开发公司卖给了小赵，并且小赵已经取得了房屋所有权证。被逼无奈，小王只好提起诉讼，要求某房地产开发公司返还已付房款、赔偿相应利息及其他实际损失、支付相当于已付购房款的赔偿金。 
1、小王的诉讼请求能能得到法院的支持吗？
答：这是一起典型的一房二卖案例。在回答这个问题之前，我们首先来分析一下对于这种一房二卖的行为，法律是如何规范的？
商品房买卖行为适用的法律有《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》等，由于商品房交易行为比较复杂，最高人民法院在2003年3月24日发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》），专门针对房地产开发企业作为房屋出卖方的商品房买卖合同行为进行规范处理。
2、针对这个司法解释，什么叫“一房二卖”？
答：一房二卖的出卖方必须是特定主体，即房地产开发商。一房二卖，是指房地产开发商作为出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一个特定的房屋出卖给两个不同的买受人。
《司法解释》第一条明确规定，解释中所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此，在本文中所涉及的一房二卖的销售方为特定主体，即房地产开发商。 
另外，再多说一点，根据我国《城市房地产管理法》的规定，国家实行房屋所有权登记发证制度，取得房屋应当申领房屋所有权证书。因此在商品房买卖中有二个阶段，首先依法签订房屋买卖合同，这是一个债权行为，即在买卖双方之间产生特定的债权债务关系；其次所有权登记，这是一个物权行为，即房屋的所有权从出卖人转移给买受人，买受人成为房屋的所有权人。所以在一房二卖中就会出现这种情形：两个买受人中，有一个买受人取得房屋所有权证，另一个买受人不能取得房屋所有权。就像上述案例中，小王没有取得所有权，而小赵取得所有权。
3、在上述案例中，小王与某房地产开发公司签有买卖合同，小赵与某房地产开发公司也签有买卖合同，小王没取得房屋产权证，小赵取得了房屋产权证，是不是说小王与某房地产开发公司签订的合同无效呢？ 
答：不是的。小王、小赵与某房地产开发公司签订的房屋买卖合同都是有效的。原因在于：根据《民法通则》及《合同法》的有关规定，在房屋所有权未作变更登记时，房地产开发商作为所有权人，有权处分自己的财产，因此所签订的两份买卖合同只要不具有法定的无效情形，自成立时起生效。
4、如果是某房地产开发公司先与小王办理了房屋产权证后，再与小赵签订该房屋买卖合同将该房屋卖给小赵，是不是说，某房地产开发公司与小赵所签订的房屋买卖合同就无效了呢？
答：不是的。某房地产开发公司与小王和小赵就同一房屋所签订的两份买卖合同都是有效的。理由是：
尽管在房屋所有权作了权属登记之后，所有权主体已经不再是某房地产开发公司，在这种情况下某房地产开发公司继续以销售方的名义出卖房屋，构成无处分权人处分他人财产，但根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕7号）第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，某房地产开发公司与小赵签订的房屋买卖合同是有效的。
5、那么，在房屋拆迁补偿安置中，开发商与被拆迁人签订协议后，擅自将安置房屋另行出卖给他人，在这种情况下，开发商所签订的两份合同的效力是怎样来认定的呢？
答：在房屋拆迁补偿安置中，有例外规定，如果作为拆迁人的房地产开发商明确以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，而后又将该安置房屋另行出卖给其他人，被拆迁人主张优先取得补偿安置房屋的，其他买卖合同无效。如果被拆迁人主张解除拆迁补偿安置协议，则其他买卖合同可认为有效。在这种情况下，如果被拆迁人要想维护自己的权益，可以依据《司法解释》第八条的规定，要求房地产开发商解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 
这在《司法解释》第七条中作了明确规定，这一规定是为了保护被拆迁人的利益，因为被拆迁人在拆迁活动中很有可能面临无房可住的情形，而安置房是其唯一的依靠，所以从保护弱者和公平正义的角度出发，应对被拆迁人取得安置房的权利作一特殊保护。也有人把这称为特种债权优先权，即被拆迁人对特定的安置房屋的债权视为一种特种债权，赋予物权的优先效力，也就是债权物权化。
6、如果作为房地产开发商的某房地产开发公司与第三人恶意串通，进行一房二卖的，他们双方所签订的合同的是不是有效呢？ 
答：他们所签订的合同是无效合同。依据《合同法》第五十二条的规定，恶意串通，损害第三人利益的合同无效。根据《司法解释》第十条规定，即使房屋已经交付给恶意的第三人占有使用，买受人仍可商品房开发商与第三人的合同无效。 
7、现在，分析一下一房二卖的法律后果？
答：从民事责任角度分析，对于有效合同的当事人，任何一个买受人都有权要求房地产开发商履行合同，交付房屋。而从公平合理的角度出发，房地产开发商应对第一买受人履行交付义务，而对其他买受人承担相应的违约责任。具体到上述案例当中的小王，他是一个典型的一房二卖的受害人，他已经履行了房屋买卖合同的作为买方的付款义务，但是基于某房地产开发公司的违约行为，其权利受损，因此，小王可以根据《司法解释》第八、九条规定，以要求房地产开发商某房地产开发公司解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并要求某房地产开发公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这个诉讼请求应该会得到法院的支持。 
8、另外，对于房地产开发商与他人恶意串通而另行出卖房屋的行为，有没有其他相应的法律规定来予以惩罚呢？
答：有的。根据《民法通则》第六十一条第二款的规定：“双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。”因此，房地产开发商和买受人的恶意串通行为还可能承担追缴所得的法律后果，即双方因恶意串通合同而取得的财产，应收归国家或集体所有。 
9、从行政责任的角度分析，对一房二卖行为是如何规定的？ 
答：根据建设部《商品房销售管理办法》第三十九条的规定，房地产开发商存在一房二卖的情形时，应处以警告、责令限期改正、并处2万元以上3万元以下罚款。 
10、能不能再从刑事责任的角度分析一下，对一房二卖行为是如何处罚的？
答：好的。房地产开发商一房二卖，在主观上存在欺诈的故意，因此，在具备法定情节的情况下可能构成合同诈骗罪。合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中采取各种虚构事实的方法，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。 
当然，在认定房地产开发商的一房二卖是否构成犯罪时，应注意区分犯罪与民事欺诈行为。首先在主观上，合同诈骗罪行为人的主要目的是利用合同形式骗取对方当事人的财物，即房地产开发商是通过买受人履行合同、支付房款来获取财物，但自己根本不打算履行交房义务，也就是说房地产开发商意图无偿占有买受人的财物。而在民事欺诈中，行为人只是为了获取不正当的利益，故意不履行其他合同，但其并不具有无偿占有他人财物的意图，即房地产开发商只是为了获取更高的售房价格而故意一房二卖，但对于买受人已支付的购房款，其并不想非法占为已有。其次，在具体行为上，结合主观故意考虑，构成合同诈骗罪的房地产开发商，可能在签订合同时就没有履约能力，如根本不可能建造房屋；也可能在签订合同时，采取各种欺诈手段，如虚构单位、冒用他人名义、伪造票据等，企图骗取买受人的财物占为已有；还可能在签订合同取得买受人的购房款后，又打算不履行交房义务，肆意挥霍所取得对方财物等。综上，在构成合同诈骗罪的一房二卖行为中，房地产开发商在实施欺诈时须受非法骗取对方财物目的的支配，即其只想无偿占有对方财物，而无履行交房意图，而买卖合同已进入履行阶段，即买受人已经支付房款。 
根据刑法的规定，合同诈骗罪是数额犯，即行为在达到数额较大情节时才构成犯罪。目前对于数额尚无明确规定，一般参照最高人民法院、最高人民检察院《关于办理诈骗刑事案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2011〕7号）规定办理。 
根据《刑法》规定，犯合同诈骗罪，数额较大的，应处3年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金；数额巨大或有其他严重情节的，处3年以上10年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或有其他特别严重情节的，处10年以上有期徒刑，并处罚金或没收财产。
11、现在房地产市场上一房二卖时有发生。无论是开发商还是二手房小业主，如果在签约后“一房二卖”，都将给购房者带来巨大的法律风险。如何防止和避免一房二卖的发生？
答：最好方法就是买房者办理预告登记。
12、什么是预告登记？
答：预告登记是指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。
《物权法》规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此，为防止一房二卖情况的发生，物权法设定了预告登记制度。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
13、预告登记有没有具体的有效期限的规定呢？
答：有的。预告登记制度在实践中常适用于购买期房的过程中，防止开发商一房二卖。不过，预告登记的有效期限并非无限长，物权法同时规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此，要防止一房二卖，只进行预告登记还是不够的，还要及时办理产权过户，办出自己的产证，才能彻底保证房屋的物权。
14、在具体的实践中，如果真的出现一房二卖问题，最终应该如何处理？
答：一房二卖最终应当如何处理，必须要看房子有没有真正卖给了别人。按照我国物权法的规定，房屋只有在办理登记手续以后，才能真正发生所有权转移。因此，如果一房二卖发生后，并没有办理房屋登记手续，那么第三人是不能取得房屋所有权的，这个时候，购房者只要起诉要求开发商履行购房合同即可。
如果第三人已经办理了房屋登记手续，那么房屋就属于其所有，购房者是不能要回房屋的。在这种一房二卖的情况下，购房者可以要求解除合同并且赔偿损失。最高人民法院《司法解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”因此，一房二卖的情况下，购房者可以要求赔偿损失。
以上就是对“如何防止一房二卖”“一房二卖应当如何处理”所作的解答。一房二卖行为是违背诚实信用原则的行为，按照法律规定，购房者是可以解除合同并赔偿损失的。购房者在买房时应及时办理预告登记，防止发生一房二卖行为。如果一房二卖已经成为现实，那就应当积极收集证据，起诉要求赔偿损失。至于赔偿数额的多少，则取决于购房者所提供的证据。因此，为了在一房二卖的情况下可以获得有利的赔偿，购房者不妨请律师帮助收集证据，毕竟普通老百姓对于收集证据并不是很擅长。