关于房屋买卖居间合同纠纷的处理

发布日期：2016-07-08 作者：颜莉萍律师

案例一：已签署居间协议，但未签署《房屋买卖合同》
房屋买卖双方仅签署《房地产买卖居间协议》，由买卖双方原因（非中介过错）致房屋买卖合同无法签署的，中介方是否有权依居间协议的约定，合同解除后，违约方须支付房屋总价款XX%的违约金？
根据上海法院已生效之《民事判决书》（例：【（2015）沪二中民二（民）终字第2150号】），买卖双方与中介签署的三方居间协议真实、合法、有效，各方均应当全面履行，由买卖双方的原因致居间协议未能继续履行的，违约方应当承担违约责任，中介公司依法有权要求违约方向其支付违约金。鉴于被告主张违约金明显高于其实际损失，法院结合案件实际情况酌情扣减，诉请金额为人民币54500元，最终支持金额为人民币20000元。
案例二：已签署正式《房屋买卖合同》，但合同由买卖双方原因而未能继续履行
房屋买卖双方签署《房地产买卖居间协议》，协议约定《房屋买卖合同》成立则表明中介公司居间成功，买卖双方各按总房价款的XX%支付佣金，买方另签署《佣金确认书》，确认应支付佣金数额。此后，由买方原因，买卖双方协商解除《房屋买卖合同》，中介公司是否有权依据《居间协议》及《佣金确认书》向买方主张全部佣金费用？
根据上海法院已生效之《民事判决书》（例：【（2016）沪0113民初530号】），法院认为居间协议系三方真实意思表示，合法有效，对于居间成功的标准有约定的，按约定，中介公司有权要求应付款方支付佣金。鉴于中介公司未实际提供房地产过户等后续服务，法院酌情确认佣金金额，将诉请金额人民币16000元调整至人民币9000元。
案例三：由居间方过错致《房屋买卖合同》无法履行的
中介公司在房屋产权人未全部到场情况下，即安排购房者与部分产权人签署《房地产买卖合同》，由于未签署产权人拒绝追认，致房屋买卖合同无法继续履行，买卖双方就合同解除协商一致后，中介公司有否权利主张佣金支付？
根据上海法院已生效之《民事判决书》（例：【（2016）沪0115民初3983】），法院认为，购房者目的是要购买涉案房屋，需要所有产权人签署合同，而中介公司居间签订的合同因产权人不全致不能履行，购房者不得不解除与部分产权人签订的房地产买卖合同，中介公司的居间工作无法让购房者达到购买涉案房屋的目的，对购房者而言具重大瑕疵，中介公司要求购房者支付佣金不合理。结合其他协议约定，法院最终驳回中介公司诉讼请求。
（以下整理由作者本人观点，仅供参考）
依据我国《合同法》规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。
目前，司法实践基本将《房屋买卖合同》的签署作为居间成立的标志，后续过户服务等只是居间的附随义务，并不影响居间服务的成立。至于佣金支付的标准，则会因为完成阶段的不同而有所差异，以下比例只是个人的归纳总结，每个案都会因为案情不同，请求金额数额不同而有所差异：
（以下表格均为非中介公司过错所致）

编号	居间服务阶段	佣金支付占比
1	三方居间协议已签署，但未签署《房屋买卖合同》	30%—40%
2	《房屋买卖合同》已签署，但房屋未能完成过户登记的	50%—80%
3	完成过户登记的	100%

当然，若系中介公司履约过程中重大瑕疵而致买卖双方无法履行《房屋买卖合同》的，中介公司无权获得佣金。

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