标准价购买公房产权确定案件

发布日期：2016-08-12 作者：靳双权律师

房产产权纠纷律师靳双权点评一件标准价购买公房产权确定案件
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
    章艺和崔湘均为维修厂的职工，97年崔湘以标准价从维修厂购买了涉案房屋，购买时就约定了，崔湘拥有该房屋94%的产权，单位拥有6%的产权，具体规定按《北京市住房制度改革实施方案》执行。2004年4月，章艺和崔湘签订买卖协议，章艺以30万元的价格购买涉案房屋，双方在办理过户之时，如果需要补足标准价与成本价之差，以及其他各项费用的，都由章艺来承担。在此协议签订后，即使尚未正式办理过户，章艺开始拥有该房产的实际使用权，并交纳各项费用。之后，章艺就入住了该房屋并交纳水电费等各项费用。两年后，崔湘领取了涉案房屋的房产证，章艺要求崔湘办理过户手续，双方发生争议。于是章艺起诉要求崔湘办理过户手续，但崔湘认为自己非涉案房屋的实际产权人，涉案房屋是其按标准价购买的，对于该房屋只有94%的产权，所在单位维修厂不同意将该房屋出售。其承认自己有过错，因此愿意将房款退还章艺之外，可以给其一些补偿，但是前提是章艺要返还涉案房屋。其同时认为，当时签合同销售的是使用权，根据相关法律固定，使用权是不能销售的，所以该协议应是无效的，故崔湘反诉请求判令所签协议无效。一审法院审理期间，曾向维修厂核实，该单位表示不同意崔湘将房屋出售，但并未提出在同等价格下行使优先购买权。
二、法院审理
    法院审理后认为：章艺与崔湘系同事关系，在同一单位工作。双方签订了房屋买卖协议，章艺向崔湘支付了全部购房款，并一直居住在诉争房屋至今，已有较长时间。在此期间，水电暖等相关税费均由章艺交纳，其所在单位应当知道双方房屋买卖事宜。庭审中，崔湘的自述亦证实，单位于2004年即已知道房屋买卖事宜。在此期间，该单位并未对此向章艺提出明确异议，亦未主张行使在同等条件下的优先购买权。诉讼中，经法院调查，该单位虽不同意房屋买卖，但放弃了优先购买权，故双方当事人所签房屋买卖协议书应为有效。现崔湘已领取了上述房屋的产权证，其即应协助章艺办理产权过户手续。崔湘反诉要求确认协议无效的理由不能成立。
三、法院判决
   1.崔湘与本判决生效后45日内协助章艺办理位于涉案房屋的产权过户手续。
   2.驳回崔湘的反诉请求。
四、律师点评
    知名房产律师靳双权点评
    知名房产律师靳双权点评：
    1.标准价
本案涉案房屋属于房改房中的标准价型房屋。房改房是有一定的福利性质的，由各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位的职工的住房。这类房屋一般是单位购买的商品房、自建住房、集资房等。房改房的产权分为三种：一种是按成本价购买的房改房；一种是按标准价购买的房改房；一种是按优惠价购买的房改房。所谓标准价是指目前按照成本价向中低收入职工家庭售房确实存在困难的市（县），依据市（县）职工家庭平均经济承受能力确定的售房价格。以标准价购买的房屋，产权由购房人和原售房单位共同所有，个人拥有部分产权，个人与原产权单位的产权比例按照售房当年标准占成本价的比重确定。有的城市规定个人占94%，原售房单位占6%。优惠标准价和标准价是房改初期的价格，考虑到人民群众的购买力，所以优惠价低于标准价，标准价低于成本价，具体的而价格标准，由区县自己提供一套参考价。现阶段，房改房基本上均是以成本价进行销售。标准价的产权证说明该房屋的使用、占有权归产权人所有，而在处置权和收益权上受到很大的限制，标准价的房屋不能赠与。
2标准价房屋的出售
本案中个，崔湘认为双方签订的房屋买卖协议书自始无效，其认为涉案房屋是标准价购买的共有住房，其原所在单位维修厂拥有该房屋6%的产权。法律规定共有房地产未经其他共有人书面同意不得转让，故该协议书依法应当无效。一般来说，标准价购买的房屋由于属于房改房的一种，其出售在2003年以前是要受到一定限制的。该类房屋上市需要审批，收益需要按照一定的标准和原来的产权单位分成，出售时原产权单位还拥有优先购买权。这些限制现在已经取消了，除非与原产权单位签订的公有住房买卖合同中有特殊约定。本案中，崔湘与维修厂的合同中对产权和转让进行了约定，所以崔湘与章艺在买卖协议中也提到了产权问题。法院在审理期间为确定合同的效力，也要向维修厂调查，询问原产权单位的意见。原产权单位没有行使优先购买权，故法院视其放弃了购买权，最终判定崔湘和章艺签订的买卖合同合法有效。
一般来说，按照标准价购房者在付清全部购房款得到相应产权证，住用5年后，可依法进入市场出售和出租。原产权单位拥有其中部分价值份额，产权人要想上市交易，原产权单位拥有优先购买权。如果原产权单位放弃优先购买权，交易后，在补交土地使用权出让金或所含土地收入，并按规定交纳有关税费后，原产权单位和个人就可按各自的产权比例进行分配了。另外，产权人也可以向原产权单位补齐标准价和成本价的差额，将标准价变成成本价，就可以拥有房屋全部产权。特别注意的是，已经按照标准价出售的公房，原产权单位无权按照原价格收回。产权人告知原产权单位是否履行优先购买权而原产权单位不表态，并且在交易管理部门致函督促后超过10天期限，视为单位放弃优先购买权，职工可直接上市交易。
需要说明的是，虽然标准价房屋转让的一些审批期限已经取消，但此类房屋因未缴纳土地出让金及价格问题，在再次转让时，买卖双方也应根据各地的不同规定补交一定的费用，否则不能办理过户手续。目前，此类房屋的转让可以选择两种交易方式：1.出售方在按规定交纳税费并扣除按当年房改成本价的6%计算的价款后，收入全部归买受人个人所有；买受人在过户时按照当年房改房成本价的1%补交土地出让金或土地收益；2出售方向房屋所在地区房管交易部门申请按当年房改成本价的6%补交房款后，按照房改成本价的有关政策上市出售。

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