国有土地上房屋征收因为没有协商选定评估机构程序违法，不给予房屋产权调换导致政府违法败诉

发布日期：2016-09-05 作者：刘小灿律师

【基本案情】
原告孙天秀、陈远明系夫妻关系，在四川省大竹县县城拥有一套三层小楼，底层系临街门面，上面两层与底层相连做商业辅助用途，其中底层门市面积为31.23平米，第二第三层登记为仓储，面积一共为95.24平米。2013年该房屋被纳入国有土地上房屋征收范围，因与房屋征收部门没有就征收补偿待遇达成协议，2015年9月大竹县人民政府作出征收补偿决定书。二原告对此不服，认为自己的三层小楼置换成一个底层面积只大6个平方的门面后，还需要倒贴几十万，待遇过低。于是慕名找到刘小灿律师，请求为其争取合法权益，通过人民法院撤销补偿决定书，避免房屋被强拆的危险。
【律师办案】
接到委托后，因为委托人手里只有一份“竹府征补决字（2015）1号《房屋征收补偿决定书》”是较为具有实质内容的证据材料，不过在行政案件中，这种情况也很常见。刘小灿律师详细询问委托人案件的来龙去脉，仔细分析《房屋征收补偿决定书》，通过在网上查询该项目公示的征收补偿方案。发现征收决定附属的补偿方案具有以下问题：
1、             补偿方案中只对门市提供了产权调换方案，其他房屋并没有产权调换方案和置换物业；
2、             《房屋征收补偿决定书》中显示房屋价值评估机构的产生时间在征收决定做出之前；
3、             《房屋征收补偿决定书》中显示房屋价值评估机构的产生没有经过被征收人协商程序，直接走了公证的随机抽选程序。
4、             《房屋征收补偿决定书》中没有对第二、第三层房屋进行停产停业损失的补偿。
5、             综合所有待遇，委托人的房屋全部移交给政府征收部门后，只置换到一个面积为36.75的门市后，还需要倒贴40来万，与市场价值相差太大，这种待遇明显不公。
针对以上问题，考虑到征收决定后委托人没有通过行政复议和行政诉讼的手段质疑其合法性，现在已经生效。但是征收决定及其附件中的很多规定确有违法这处，所以，刘小灿律师决定在诉讼请求中要求人民法院对征收收决定这一法律文书的合法性进行审查。如果在诉讼中把征收决定的合法性打掉，或者让人民法院对征收决定及其附件的合法性产生怀疑，对于委托人目的的达成将有重大的意义。
在向四川省达州市中级人民法院递交起诉状后，顺利立案。在拿到被告大竹县人民政府提交的证据后，刘小灿律师第一时间提制了被告的证据，并从证据中找到上述问题的相关证据链条。
办理本案过程中，刘小灿律师多次专程从重庆到大竹或者从重庆到达州进行取证、协调和交换法律意见，其辛勤的劳动最后成功为当事人争取到了合法权益。
【我方意见】
一、         从证据上显示，被告征收的范围没有纳入国民长期规划，本项目不属于公共利益。
二、         补偿方案中只对门市提供了产权调换方案，其他房屋并没有产权调换方案和置换物业，这种做法违反法律规定，侵犯了原告要求房屋产权调换的权利。
三、         《房屋征收补偿决定书》中显示房屋价值评估机构的产生时间在征收决定做出之前，此时被征收人身份及范围均不确定，没有人具有选定评估机构的主体资格；
四、         《房屋征收补偿决定书》中显示房屋价值评估机构的产生没有经过被征收人协商程序，直接走了公证的随机抽选程序。而法律、法规规定的是协商程序优先，在协商不成情况下才能用随机抽选的办法来确定评估机构。被告依据的评估机构选定程序不合法。
五、         《房屋征收补偿决定书》中没有对第二、第三层房屋进行停产停业损失的补偿，这种做法有违国家及四川省的相关规定。
六、         综合所有待遇，委托人的房屋全部移交给政府征收部门后，只置换到一个面积为36.75的门市后，还需要倒贴40来万，与市场价值相差太大，这种待遇明显不公。国家相关法律、法规的规定是征收不得降低人民群众的生活水平，这种补偿决定明显偏离了立法目的。
【对方意见】
一、         本案征收范围系旧城区改造需要，符合公共利益需要。
二、         针对征收决定及其附件，原告没有在法定期限提起行政复议或者行政诉讼，已经生效。被告依征收决定及其补偿方案作出的补偿决定没有违法之处。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
【争议焦点】
征收决定及作为其附件的补偿方案，在原告没有提起行政复议或行政诉讼并且已过诉讼时效的情况下，征收决定的合法性。
我（房屋所有人）方认为，一个不合法的文书，其合法性不因没有人诉讼就自然转变成合法。原告没有复议或者诉讼并不会导致实收决定中诸多规定违反上级法律规定的性质。即使原告当初没有复议或者诉讼，征收决定都不能转变为合法，人民法院在本案诉讼中不能将征收决定当做衡量被告行为合法性的依据。
被告（大竹县人民政府）方认为，原告没有在法定期限提起行政复议或者行政诉讼，已经生效。被告依征收决定及其补偿方案作出的补偿决定没有违法之处。原告提出在诉讼中对征收决定的合法性进行审查没有法律依据。
【办案结果】
四川省达州市中级人民法院认为：
一、         关于涉案被征收房屋评估机构选定的合法性问题。经查，大竹县房屋征收局于2012年12月21日申请大竹县公证处对评估机构选定进行现场公证，并选定评估机构。大竹县人民政府据此做出涉案征收补偿决定书。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款之规定，本案选定评估机构在大竹县人民政府作出征收决定前，且未经被征收人协商，故选定评估机构的程序违反法律、法规规定。
二、         关于征收补偿决定中补偿方式的合法性问题。大竹县人民政府对原告所有的房屋作出补偿决定：（1）如被征收人选择货币补偿，房屋众人浅层搬迁费合计1889436元。（2）如被征收人选择产权调换，征收人提供大竹县竹阳镇财富中心B-36号商业门市，建筑面积36.75平方米，被征收人给付征收人价值差价626940元几下收人给付被征收人商业用房停产停业损失176137.2元、搬迁费3000元、仓储用房价值补偿418626元。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”的规定，本案中，被告大竹县人民政府作出的征收补偿决定明确了被征收人关于仓储性房屋只能选择货币补偿方式，剥夺了原告选择产权调换的权利，违反前述法律规定。
三、         关于征收补偿决定中停产停业金额合法性的问题。经查，原告的涉案房屋产权登记为一层系商业，二楼三楼系仓储；且均被做为经营使用。同时，被告大竹县人民政府作出补偿决定，针对产权调换方式，补偿原告一楼门市的停产停业损失（不含二、三楼）；针对货币补偿方式，不补偿原告所有的停产停业损失。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、四川省国有土地上房屋征收与补偿条例第三十九条之规定。停产停业补偿应结合房屋性质和实际用途确定，而非由产权调换和货币补偿方式决定。故，被告大竹县人民政府作出的征收补偿决定关于停产停业的补偿内容违反了前述法律规定。
综上，被告大竹县人民政府于2015年9月18日作出的竹府征补决字（2015）1号《房屋征收补偿决定书》认定事实不清，证据不足，程序违法，依法应予撤销。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（三）项之规定，判决如下：
一、         撤销被告大竹县人民政府于2015年9月18日作出的竹府征补决字（2015）1号《房屋征收补偿决定书》；
二、         责令被告大竹县人民政府于本判决生效后依法针对原告孙天秀、陈远明重新作出决定。
三、         驳回原告的其他诉讼请求。
【办案总结】
作为行政诉讼，因为证明行政行为合法与违法的主要责任在于行政机关一方。作为房屋所有人（行政相对人）一方的代理人，律师只能根据被告的证据情况，从多达数百页的证据中找出行政机关程序、实体中的缺陷，并提醒人民法院，以此来影响人民法院的判决。
基于行政诉讼中行政机关长期重实体，轻程序的现状，刘小灿律师抓住被告在选定评估机构程序违法这一重大失误，成功地将被告对原告作出较低补偿待遇的评估报告打掉，这一环节是委托人最为关心的问题，如果这个环节没有打掉，即使补偿决定被撤销，之后仍然会按这个基数进行补偿。对当事人而言，补偿价值才是重中之重。
被告在补偿决定中，剥夺了原告选择房屋产权调换的权利和停产停业没有计算第二、第三层，这是两个重大的实体违法之处，加深了人民法院对被告行政行为违法的确认。
综上，刘小灿律师在办理这一起房屋征收补偿方面的行政诉讼时，程序与实体并重，全面考量，在诉讼请求中要求对征收决定的合法性进行审查，突出了诉讼中的关键点，为达到委托人目的起了重要作用。本案应该算是一起成功的行政诉讼案件。

【相关法条】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条：作出房屋下蛋决定的市、县级人民政府对被征收给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十九条：停产停业期限的确定：（一）采取产权调换方式补偿的，从签订征收补偿协议并将会被征收房屋之日起，到安置房屋交付的次月止。（二）采取倾向补偿方式补偿的，按照补偿方案确定的期限一次性给予停产停业损失补偿。

办案律师简介：
刘小灿律师，男，现执业于重庆联益律师事务所，中华全国律师协会会员，中国牛律师机构刑事辩护团队成员。1980年出生，毕业于重庆工商大学。刘小灿律师一直秉承“忠于事实、忠于法律、忠于当事人”的信念，本着“不惜动用所有的手段,从对手的每一个漏洞中寻找致胜空间，为当事人而战！”的宗旨，为每一位当事人提供最优质、最全面的法律服务，深得当事人认可！在工作中刘小灿律师不断完善，精益求精，以便最大化的维护当事人的合法权益！

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