经济适用房居住未满期限进行买卖签订的合同无效

发布日期：2016-12-01 作者：邓普云律师

摘要：一、基本案情　　陈某向李某购买某小区的一套房子,售价6万元,并于2016年3月9日和李某签订了购房合同,并支付了6万元购房款。但李某收到购房款后,并未将房屋交付给陈某。陈某要求其返还购房款,李某以没钱为理由,拒绝返还。陈一、基本案情
　　陈某向李某购买某小区的一套房子,售价6万元,并于2016年3月9日和李某签订了购房合同,并支付了6万元购房款。但李某收到购房款后,并未将房屋交付给陈某。陈某要求其返还购房款,李某以没钱为理由,拒绝返还。陈某将李某告上法庭,请求判决李某履行合同或者返还购房款及利息。
　　法院经审理后查明,该涉案楼房系经济适用房,是李某于2012年购买,至今不满5年,因此原被告签订的房屋买卖合同违反行政法规的强制性规定,系无效合同。法院据此判处李某返还陈某购房款6万元,并支付相应利息。
　　二、案例分析
　　根据我国《经济适用房管理办法》第三十条规定：
　　1、经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
　　2、购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购;
　　3、购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
　　我国合同法规定,违反法律或行政法规的强制性规定,合同自始无效。现实中,影响合同生效的因素有很多,提醒广大公众在以后购房过程中,除了考虑房子的位置、户型等问题外,对于房屋的性质,归属以及是否被抵押、查封,是否属于法律禁止上市交易的类型等问题进行重点关注,以免合同违反法律规定,自身权益得不到保障。
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