赔偿增值损失标准也可按市场价而无需评估

发布日期：2017-02-13 作者：靳双权律师

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
　　一、基本案情
　　2016年1月17日，作为甲方的出卖人何太明与乙方的买受人郭世兰签订《存量房屋买卖合同》，约定：出卖人以465万元的价格将建筑面积为114.52平方米的房屋出售给买受人；乙方于2016年1月17日自行支付甲方定金2万元，于2016年1月28日将第一笔首付款63万元通过融信托管的方式支付甲方，乙方于2016年3月10日前将第二笔首付款70万元以融信托管的方式支付甲方；甲方房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。
　　郭世兰于2016年1月17日支付定金2万元,并将第一笔首付款63万元支付给中介公司，中介公司再向何太明支付首付款。郭世兰主张在2016年2月2日涉案房屋被查封，导致合同不能继续履行，故没有再继续支付房款。何太明对于其房屋被查封的事实认可，但主张查封属于意外事件，其不应承担违约责任。
　　郭世兰认为，按照签署的房屋买卖合同的规定，何太明构成根本违约，应赔偿郭世兰违约金93万元。在房屋签约到起诉时房价上涨，同户型房屋成交价格520万元，580万元两套，给郭世兰造成机会成本损失100万元。故向法院起诉：：1、请求判令何太明支付违约金93万元；2、请求判令何太明返还定金2万元；3、请求判令何太明支付房价上涨造成的机会成本损失100万元。
　　二、法院审理
　　郭世兰提交经中介公司成交的案外人的房屋买卖合同以证明房价大幅上涨的事实，该合同签订时间为2016年3月21日，出售房屋位于涉诉房屋同一楼层，该房屋所在楼栋地上共9层，建筑面积112.34平方米，房屋成交价225万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价380万元。
　　中介公司销售经理赵维佳出庭作证，赵维佳于2016年7月出庭陈述称涉案房屋成交当时的市场价格在480万元左右，现在市场价格在650万元，近期成交的一个与涉案房屋同楼同户型的房子是615万元，因该区域地铁即将开通，所以价格快速上涨。何太明主张赵维佳的证言不足以支持郭世兰的机会损失，且证言从侧面反映出何太明当时是以低于市场价格抛售涉案房屋。
　　另，经法院示明，双方均未申请对涉案房屋的现值进行评估。
　　三、法院判决
　　法院审理后作出判决：
　　1、何太明于本判决生效后十日内返还郭世兰定金二万元；
　　2、何太明于本判决生效后十日内支付郭世兰违约金九十三万元；
　　3、何太明于本判决生效后十日内赔偿郭世兰损失三十万元；
　　4、驳回郭世兰的其他诉讼请求。
　　四、律师点评
　　著名房产律师靳双权认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
　　本案中，涉案房屋因何太明的原因被查封，导致房屋买卖合同无法继续履行，何太明应向郭世兰返还定金并承担违约责任。虽然房屋的成交价格受到户型、付款方式、买卖双方意愿等多种因素的影响，但同小区的类似面积的其他房屋的成交价格在一定程度上可以作为房屋当时市价的参考，中介公司作为专业的房地产经纪公司，其工作人员的证人证言在一定程度上也可以佐证房价快速上涨的事实。
　　综合与涉案房屋类似的房屋成交价格与证人证言，法院认为双方约定的93万元的违约金不足以弥补郭世兰的损失，酌情判令何太明在支付93万元违约金的基础上再赔偿郭世兰损失30万元。

没找到您需要的？您可以发布法律咨询，我们的律师随时在线为您服务