北京房地产律师靳双权为您解答借名买房合同如何来认定实际权利人？

发布日期：2017-04-20 作者：靳双权律师

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

案件介绍：
一、原告诉称
原告张塞诉称，2011年5月2日，原告与被告签订协议书，原告借被告名义购买北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司出售的位于丰台区301号房产，以被告名义签定商品房认购书和商品房预售合同，商品房的产权实际归原告所有；房屋购买款由原告支付完成后，被告对房屋不享有任何权益；上述房产办理完产权证后，被告配合原告办理产权过户手续。2013年1月，房屋可以办理房产证，但被告不予办理，房屋产权在第三人名下。故起诉第三人和被告协助原告将房屋产权过户至被告名下，被告协助原告将房屋过户至原告名下，诉讼费由被告负担。

二、被告辩称
被告郭达辩称，原告不享有房屋的实际权利，因其未支付房屋的任何款项，房屋的实际所有权人也并非被告。房款是被告和案外人张明实际支付，张明向被告借款150万元，实际产权人为案外人张明。若原告要求过户，则需要向被告和第三人返还房款。原告买房时没有付款能力。故请求法院依法驳回其诉讼请求。

三、第三人叙述
第三人北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司叙述，北京市商品房认购书和商品房预售合同是公司与被告签订。现房屋价款已付清，随时可以过户，在法院查明事实后，同意协助为被告办理过户手续，但公司不承担任何费用。

四、审理查明
经审理查明，双方达成协议，该房产的权属完全归原告实际享有，待该房产办理完产权证后，被告协助办理房产过户手续，过户费用由原告承担。落款处签约人为原告和被告。2011年5月2日，被告郭元猛（认购人）与第三人中粮万科公司（出卖人）签订《北京市商品房认购书》及《补充协议》，约定：房屋建筑面积共94平方米。认购人应当于签订本认购书之日，向出卖人支付认购定金20万元。认购人与出卖人应该在支付定金之日起10日内签订商品房买卖合同并支付100%的购房价款。本认购书经双方签字盖章后生效，双方签订的商品房买卖合同生效后本认购书自行终止。认购定金应当抵作商品房价款。当日，案外人向第三人中粮万科公司账户支付200000元。2011年5月2日，案外人张明向第三人中粮万科公司支付800000元和50000元两笔款项，同日，被告向第三人中粮万科公司账户支付1394000元。签订合同后，各方依约履行义务。2012年1月9日，第三人中粮万科公司向被告出具了收款发票，房款为2300000元。2015年4月1日，丰台区地方税务局向被告出具税收缴款书，交纳了相应契税。原告称房屋已交付并实际入住，交付时间与合同约定一致。被告认可原告和案外人婚后共同入住。原告提交了协议书、房屋权属确认书、北京市商品房认购书及补充协议、商品房预售合同及补充协议、房款发票、契税发票、专项维修资金收款通知单、物业费收款收据以及交纳燃气费相关票据，证明原告与被告存在借名买房关系，房屋价款和契税已付清，其实际入住涉案房屋并交纳后续相关费用，并持有所有房屋买卖文件原件。被告对上述证据真实性均认可，但称被告在签署协议书和房屋权属确认书时，受到原告胁迫。但被告未向法院提交证据证明。第三人中粮万科公司对相关的证据材料真实性和房屋价款已付清均无异议。被告郭向法院提交案外人张明的中国建设银行个人活期存款账户明细表以及被告的中国建设银行账户明细单，证明房款是由张明和被告通过转账的方式支付给中粮万科公司，称被告所支付的150万元是张明向被告借款，故全部房款和契税均由张明支付。原告对上述证据真实性均认可，但认为在本案中原告与被告的借名买房协议书，与第三人无关。被告称，签订合同时原告与案外人是男女朋友关系。另查明，房屋所有权现登记在第三人中粮万科公司名下。

五、法院判决
北京市丰台区人民法院经审理后判决：
（1）、被告、第三人北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告将位于北京市丰台区301号房屋过户至被告名下。
（2）、被告于取得北京市丰台区301号房屋所有权之日起七日内协助原告将位于北京市丰台区和风路299号院12号楼1单元301号房屋过户至原告名下。

六、靳双权点评
合同法规定，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，当事人应当各自履行承诺。原告与被告签订的协议书和房屋权属确认书，为双方真实意思，内容未违反法律、行政法规强制性规定，该协议书和房屋权属确认书有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。协议书和房屋权属确认书明确约定原告借被告的名义购买房屋，并对房屋权属及购买过程提出明确意见。现被告主张实际付款人和产权人为案外人，通过被告提交的账户明细单可见，被告和案外人张明向第三人中粮万科公司账户转款之日为2011年5月2日，被告签署房屋权属确认书之日为2011年5月2日，由此可知，被告在明知实际付款人的情况下，仍签认了房屋权属确认书，确认了原告以被告的名义购买了房屋，并由原告一次性支付了全部购房款。故被告主张张明是实际付款人因而房屋产权归张明所有，以此为由不履行双方约定的合同义务。而案外人张明支付房屋款项的行为，应属与原告之间的另外的一个法律关系，可以通过另行处理。被告称在签署协议书和房屋权属确认书时，受到原告胁迫，但并未提交有关证据来佐证此事实，因此不应采信。原、被告双方签署了借名买房协议和权属确认书，确认由原告支付全部房款，并由原告实际居住，房屋相关合同、房款发票、契税等手续原件均由原告持有，房屋物业费、燃气费等后续费用也由原告支付。根据双方当事人签订的协议书和上述房屋价款支付及其他费用的缴纳，可以认定原、被告之间存在借名买房的事实。基于原、被告之间的借名买卖协议，被告与第三人中粮万科公司签署北京市商品房认购书及补充协议、商品房预售合同及补充协议，上述相关协议及补充书内容未违反相关法律、行政法规强制性规定，该认购书、合同及补充协议均有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现房屋产权登记在第三人中粮万科公司名下，中粮万科公司认可房屋价款已全部付清，该房屋过户条件已成就。原告要求被告和第三人中粮万科公司协助配合其办理过户手续，事实清楚，理由充足，应获支持。
综上所述，法院的判决是正确的。

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