商品房合同违约怎么办？

发布日期：2017-05-02 作者：靳双权律师

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

一、原告诉称
原告恒久房地产公司诉称：2007年3，其与被告李玉签订商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的位于北京市昌平区大康园小区商品房一套，合同约定总房款为800000元，被告已经支付首付款200000元，剩余价款由被告申请银行按揭贷款支付。合同签订后，原告向被告交付了买卖房屋，而被告除合同约定的业已交付的首付款之外，未再继续履行买受人的付款义务，既不配合原告向贷款银行申请按揭贷款，也未直接向原告直接支付任何购房款项。目前被告已不具备继续申请按揭贷款的能力，原告多次于被告洽谈，要求其履行付款义务被告皆拒绝。基于以上事实，被告在签订购房合同后，一直不履行付款义务，且恶意拖欠约定房款，给原告造成了严重的经济损失。诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告之间就大康园小区房屋房屋买卖合同；2、被告向原告支付违约金480000；3、被告立即将大康园房屋交还原告。
二、被告辩称
被告李雨经法院合法传唤，无正当理由，未到庭参与诉讼，亦未提交答辩意见。
三、审理查明
经审理查明：1、原告恒久房地产公司开发建设位于北京市昌平区回大观镇住宅楼项目，2007年3其将该商品房其中一套出售予被告。双方约定首付款人民币200000元，其余放款以银行按揭方式向出卖人支付；2、买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，买受人按日向出卖人支付逾期违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人按日向出卖人支付逾期违约金；3、李雨除交付了首付款之外未再向该公司交纳其他任何款项，但在双方签约时，公司即已经将前述涉案房屋交付被告李雨；于2007年下半年起，该公司通知李雨支付剩余款项，李雨一直推托，到了2009年以后就联系不到被告了。

四、法院判决
北京市昌平区人民法院经审理后判决：
一、解除原告恒久房地产公司与被告李雨签订的房屋买卖合同；
二、被告李雨向原告恒久房地产公司支付违约金六千元；
三、原告恒久房地产公司返还被告李雨购房首付款；
四、被告李雨于本判决生效后七日内将坐落于北京市昌平区大康园小区房屋返还给原告；

五、律师靳双权点评
本案争议焦点：1、买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的问题。2、根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证等相关诉讼权利。3、商品房买卖合同的签订是双方的真是意思表示，属合法、有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。4、虽然双方在房屋买卖合同中未明确约定银行贷款的还款时间，但是原告恒久房地产公司一直在催告还款，直至被告李雨失联，在此期间原告已经履行了催告义务并留给了被告充足的准备时间。因此，在被告不能履行付款义务的情况下，应当认定李雨作为买受人迟延履行主要债务，所以对于原告要求解除双方房屋买卖合同的请求，有事实基础和法律依据。5、由于被告李雨逾期付款，构成违约，依据双方合同约定，买受人应当向出卖人支付违约金，但是既然双方合同解除了，原告恒久房地产公司要求被告李雨继续支付逾期付款违约金的诉讼请求，与双方约定的违约责任不符，故法院不予支持。由于合同已经解除，对于被告李雨依约取得的涉案房屋应当予以退还，对应的，原告收取的房屋价款也需要返还，因此对于原告要求被告返还涉案房屋的诉讼请求，于法有据，亦获得支持。
综上所述，法院的判决是正确的。

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