“一房二卖”时合同履行的“优先性”认定

发布日期：2017-05-03 作者：110网律师

“一房二卖”时合同履行的“优先性”认定

　　——刘某诉赵某、王某房屋买卖合同纠纷案
　　依据:（2011）二中民终字第17982号
　　核心法律问题：债权之间 “优先性”的认定
　　案情介绍
　　一、基本案情
　　上诉人（原审原告、反诉被告）：刘某
　　被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵某
　　被上诉人（原审第三人）：王某
　　被上诉人（原审第三人）：某房地产经纪公司
　　2010年5月，在北京某房地产经纪公司居间服务下，赵某作为出卖人，刘某作为买受人，双方就本案诉争房屋签订房屋买卖合同，约定刘某以130万元的价格购买诉争房屋，并同时约定了付款方式，违约责任等。同日，赵某（甲方）、刘某（乙方）、某房地产经纪公司（丙方）签订《补充协议》一份，对房屋买卖合同的部分内容作了详细约定。同日，刘某、赵某、某房地产中介公司还签订了《居间成交确认书》、《过户、按揭代理合同》，后刘某向某房地产中介公司支付了居间报酬、代书费、贷款服务费等共计近4万元。
　　2010年5月23日，某房地产经纪公司为刘某、赵某办理了诉争房屋网签手续，网签合同载明：房屋所有权证号，填发单位北京市某区建设委员会，房屋性质为已购公有住房。
　　2010年6月22日，赵某向刘某、某房地产经纪公司出具了署名为其配偶“李某”的《同意出售证明》，内容为：“本人李某系售房人赵某之配偶，现在此声明如下：同意售房人赵某出售其名下的诉争房屋。”
　　2010年6月底，刘某分两次向赵某支付了购房定金10万元，赵某于2010年6月30日向刘某出具了收据。
　　2010年9月，在另一中介公司居间服务下，赵某（出卖人）与王某（买受人）就诉争房屋另行签订了房屋买卖合同及补充协议，约定王某以152万元的价格购买诉争房屋，双方另约定了付款方式，违约责任等内容。上述协议签订当日，王某向赵某支付了定金2.5万元。
　　2010年9月15日，王某与诉争房屋的物业管理部门某国有公司签订了《物业管理合同》及《供暖协议书》，并缴纳了2010年9月至2011年9月的物业费及2010年度至2011年度供暖费。
　　2010年9月17日，赵某办理了诉争房屋的上市出售登记手续，取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》。
　　2010年9月21日，王某向赵某支付了首付款54.5万元。
　　2010年10月25日，中介公司为赵某、王某办理了诉争房屋的网签手续，网签合同载明：房屋所有权证号，填发单位为北京市某区房屋管理局，房屋性质为已购公有住房，《中央在京单位已购公房上市出售登记表》。当天，王某缴纳了诉争房屋的交易契税。
　　2010年11月4日，赵某与王某签订了《补充协议（二）》，主要约定了房屋交接和王某入住事宜。上述《补充协议》签订后，赵某向王某交付了房屋，王某对诉争房屋进行了装修。
　　2011年1月，刘某起诉至原审法院称：我与赵某于2010年5月在某房地产经纪公司居间服务下签订了房屋买卖合同，约定赵某将本案诉争房屋出售给我。合同签订后，并作了网签登记手续后，我多次催促赵某履行房屋评估、银行面签、产权过户等手续，其一再推托。经多次协商未果，故诉至法院，请求：赵某履行房屋买卖合同，协助我办理诉争房屋的产权过户手续，并将诉争房屋交付给我。
　　赵某答辩并反诉称：2010年5月，我与刘某签订房屋买卖合同，但刘某不能履行在合同签订之日支付我20万元定金的约定。双方又签订补充协议，对支付定金的时间予以宽限。但在补充协议签订后，刘某仍未能按时支付定金。其拒绝支付购房定金及余款，致使双方签订的房屋买卖合同及补充协议无法履行，已构成违约。据此，我不同意刘某全部诉讼请求，并反诉要求解除双方就诉争房屋所签订的房屋买卖合同及补充协议，刘某支付我违约金26万元。
　　刘某针对赵某的反诉辩称：按照补充协议约定，我方应于2010年5月20日交付定金，但当天赵某未到中介公司接受定金，中介公司工作人员也无法联系到他。后来，双方对此继续进行协商，口头约定先行给付10万元定金，待房屋评估完毕时再给付10万元。2010年6月30日，赵某收取了10万元定金后，就一直未能配合房屋评估工作，房屋评估无法进行。故我方并未迟延履行，不同意赵某反诉请求。
　　王某诉称：2010年9月11日，经中介公司居间，我与赵某就诉争房屋签订了房屋买卖合同。此后，我依约支付了首付款，赵某亦将诉争房屋交付于我使用。现我已将诉争房屋装修并实际入住。在办理房屋产权过户手续过程中，得知赵某此前已将诉争房屋售给了刘某，造成我无法进行产权过户。我认为，我与赵某的房屋买卖合同合法有效，现房屋已交付使用并装修，故请求法院：（1）判令赵某协助办理诉争房屋的产权过户手续；（2）判令赵某按照已付房款日万分之一的标准支付自2010年10月20日起至过户之日止的违约金；（3）判令赵某支付因贷款利率变化导致的贷款损失205 479元。
　　刘某针对王某的起诉辩称：赵某与王某之间的房屋买卖合同是在我之后签订的，当时他们明知赵某已将房屋出售给我并已办理网签手续，赵某、王某的网签记载的产权证号与实际情况不符。另外，王某在明知不能过户的情况下收房、装修，并保留装修前后录像，与常理不符。且在王某参与诉讼前，赵某并未提及王某，还提出加价就可调解。故赵某与王某存在恶意串通情形，他们之间房屋买卖合同应属无效，我不同意王某的第一项诉讼请求。其主张的违约金及贷款损失与我无关。
　　赵某针对王某的起诉辩称：在王某购买诉争房屋时，我已明确告知中介公司及王某诉争房屋已办理网签手续，当时中介公司的工作人员称可以再办网签。后来，我与王某去办理过户手续时，房屋管理机构称诉争房屋有两个网签合同，不能过户。现我同意配合王某办理过户手续，但我不同意支付违约金及贷款损失。
　　某房地产中介公司述称：在我公司居间下，刘某与赵某签订合同后，双方应于2010年5月20日交接定金20万元，当时我公司经纪人电话联系赵某，但无人接听。后来，双方达成口头协议，先由刘某支付10万元定金，剩余10万元在房屋评估完毕时给付。2010年6月30日，赵某收取了10万元定金，但此后赵某不配合评估，导致评估工作无法进行。如法院判决刘某与赵某继续履行合同，我公司会协助双方办理相关手续。针对王某的请求，我公司认为她在与赵某签订房屋买卖合同时就已知悉诉争房屋存在交易关系，在此情形下仍然签订合同，存在损害第三人利益的情形，王某并非善意，不应当受到法律保护。
　　一审诉讼中，原审法院向北京市某区房屋管理局权属登记部门询问该案中诉争房屋存在的两份网签合同的效力问题，工作人员答复称如出现同一房屋存在两份网签合同情况时，房屋管理部门均不予认可，办理权属转移登记手续需以法院最终确认有效的合同为依据，工作人员还向本院提供了诉争房屋备案登记的房屋产权登记书，登记书上记载了收件号。
　　刘某称，赵某未能按照约定于2010年5月20日接受定金20万元，后双方口头约定先行支付定金10万元，剩余10万元定金于房屋评估完毕时给付，就此刘某提交了其与赵某于2010年10月25日、2010年11月9日通话的录音，并申请某房地产经纪公司工作人员李某出庭作证。李某出庭作证称：快到合同约定履行给付20万元定金时，其与赵某联系，赵某称不在北京，当时刘某已准备好款项，让赵某提供卡号，赵某没有提供，后来因赵某急需用钱，其主动提出让刘某先付10万元定金，其余10万元定金在房屋评估后给付。赵某对电话录音不持异议，但否认李某证言的真实性。王某主张其为办理入住手续、装修诉争房屋支出了费用合计9万余元，并提交了诉争房屋装修前后的录像及各类费用票据予以证明。刘某认为王某在明知不能办理过户情况下进行装修，且部分票据在其交房之前就已发生，属于恶意装修扩大损失，对所有的收据真实性均不予认可，并认为上述费用中有一部分不属于装修费用。赵某称不清楚王某的装修情况，对其发生的费用均不予认可。
　　另，刘某及王某均表示愿意且有能力一次性向赵某支付剩余购房款，并向原审法院提交了相应存款的凭证。原审法院考虑诉争房屋存在“一房二卖”情形，经释明后，刘某表示如其与赵某的房屋买卖合同不能继续履行，其另行要求违约赔偿问题，王某则表示如其与赵某的房屋买卖合同不能继续履行，将在本案中要求赵某按照法律规定承担违约责任，第一，相互返还；第二，按照已付房款的数额支付违约金；第三，要求赔偿装修损失。
　　二、法院判决
　　一审法院经审理认为：本案的争议焦点主要有：（1）刘某是否构成违约；（2）赵某与王某之间房屋买卖合同之效力；（3）如何确定诉争房屋的最终买受人，对此，阐明以下意见：关于焦点一，刘某与赵某之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效。双方虽约定刘某应于2010年5月20日向赵某支付定金20万元，但根据北京某房地产中介公司工作人员证言陈述及刘某与赵某的录音证据，刘某在当天已准备支付相应定金，但当天联系不到赵某，造成双方无法交接定金，故不宜认定刘某构成迟延给付定金。刘某称其与赵某达成口头协议先行给付定金10万元，待房屋评估完毕时再行给付剩余10万元定金，北京某房地产中介公司工作人员的证言对此予以证实，且赵某确于2010年6月30日收取了刘某给付的10万元定金。综合上述事实，刘某与赵某已就定金给付问题进行了重新约定，而此后赵某未能配合进行房屋评估，造成后续事宜无法履行，故刘某未再给付10万元定金并不构成迟延履行。关于焦点二，根据查明之事实，王某与赵某之间的房屋交易系通过格林旭日公司居间介绍完成的，签订房屋买卖合同当日，王某即向赵某支付了定金2.5万元，赵某亦在此后办理了诉争房屋的上市交易登记表，并协助王某办理物业交割手续，而后王某才将首付款54.5万元支付给赵某。后王某于2010年10月25日交纳了房屋交易契税，格林旭日公司为双方办理了网签手续。在向房屋管理部门申请办理权属转移登记时，被告知存在两份网签合同，无法过户，此时，王某知悉赵某“一房二卖”的事实，遂于2010年11月4日与赵某签订了《补充协议二》，约定无法办理过户的相关违约赔偿责任。在签订《补充协议二》后，王某开始了诉争房屋的装修事宜。综合考虑上述事实发生的先后顺序，王某在与赵某订立合同之时并未知悉赵某已将房屋出售他人，在过户未果的情况下，王某为防止自己利益受损，而与赵某签订《补充协议二》，并在此前提下对诉争房屋进行装修，则王某的行为符合普通购房人的心理，现有证据不足以认定王某与赵某存在恶意串通的情形，故应认定王某与赵某之间的房屋买卖合同亦属合法有效。关于焦点三，基于上述认定，在两份房屋买卖合同均属有效的前提下，刘某、王某又均主张继续履行合同，综合来看，刘某虽先于王某与赵某签订买卖合同，但刘某仅支付了定金10万元，王某则已支付57万元，且已合法占有诉争房屋，并支出较多费用对房屋进行了装修，故由王某与赵某继续履行合同更符合客观及经济原则。另，因法院已认定由王某与赵某继续履行合同，则刘某与赵某之间的房屋买卖合同已无法履行，应予解除，赵某“一房二卖”的行为已构成违约，应承担相应的民事责任，因刘某明确表示不在本案中主张违约赔偿问题，其可通过其他诉讼另行解决。再，关于王某要求赵某支付迟延办理过户违约金及赔偿贷款损失一节，在王某与赵某办理过户未果后，双方签订的《补充协议二》实际上对过户问题重新进行了约定，赵某已提前交付房屋，并允许王某进行装修，故王某以房屋买卖合同中有关过户的约定来主张违约金及贷款损失缺乏事实及法律依据，不予支持。北京某房地产中介公司经合法传唤，未到庭参加2011年6月28日的庭审，依法缺席判决。
　　据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百五十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，于2011年8月判决：一、刘某与赵某就诉争房屋所签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》于本判决生效之日予以解除；二、赵某与王某就诉争房屋所签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》继续履行，王某于本判决生效之日起七日内一次性给付赵某剩余购房款九十五万元；三、赵某收到上述第二项判决所确定的款项后七日内协助王某办理诉争房屋的权属转移登记手续，将房屋所有权人变更为王某；四、驳回刘某的诉讼请求；五、驳回赵某的其他反诉请求；六、驳回王某的其他诉讼请求；如未按判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　判决后，刘某不服，上诉至本院称：赵某与王某在损害刘某利益基础上签订的《北京市存量房屋买卖合同》，构成恶意串通，是无效的；刘某与赵某签订的《北京市存量房屋买卖合同》依法有效，事实上不存在交易上的障碍，应当继续履行，故请求二审法院撤销原判，依法改判支持刘某的全部诉讼请求，驳回王某的全部诉讼请求。赵某、王某均同意原判。北京某房地产中介公司经本院合法传唤，未到庭应诉。
　　二审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。关于赵某与刘某之间的房屋买卖问题，刘某与赵某之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方虽约定刘某应于2010年5月20日向赵某支付定金20万元，但根据北京某房地产中介公司工作人员证言陈述及刘某与赵某的录音证据，刘某在当天已准备支付相应定金，但当天联系不到赵某，造成双方无法交接定金，故不宜认定刘某构成迟延给付定金。刘某称其与赵某达成口头协议先行给付定金10万元，待房屋评估完毕时再行给付剩余10万元定金，北京某房地产中介公司工作人员的证言对此予以证实，且赵某确于2010年6月30日收取了刘某给付的10万元定金。原审法院综合上述事实认定，刘某与赵某已就定金给付问题进行了重新约定，而此后赵某未能配合进行房屋评估，造成后续事宜无法履行，故刘某未再给付10万元定金并不构成迟延履行，并无不当，本院予以维持。关于赵某与王某之间的房屋买卖问题，根据查明的事实，王某与赵某之间的房屋交易系通过格林旭日公司居间介绍完成的，签订房屋买卖合同当日，王某即向赵某支付了定金2.5万元，赵某亦在此后办理了诉争房屋的上市出售登记手续，并协助王某办理物业交割手续，而后王某才将首付款54.5万元支付给赵某。后王某于2010年10月25日交纳了房屋交易契税，格林旭日公司为双方办理了网签手续。在向房屋管理部门申请办理权属转移登记时，赵某明知存在两份网签合同，无法过户。此时，王某理应知悉赵某“一房二卖”的事实，遂于2010年11月4日与赵某签订了《补充协议二》，约定无法办理过户的相关违约赔偿责任。在签订《补充协议二》后，王某开始了诉争房屋的装修事宜。原审法院综合考虑上述事实发生的先后顺序，认为王某在与赵某订立合同之时并未知悉赵某已将房屋出售他人，在过户未果的情况下，王某为防止自己利益受损，而与赵某签订《补充协议二》，并在此前提下对诉争房屋进行装修，则王某的行为符合普通购房人的心理，现有证据不足以认定王某与赵某存在恶意串通的情形，认定王某与赵某之间的房屋买卖合同亦属合法有效，并无不当，本院予以维持。关于诉争房屋的两份买卖的最终履行问题，基于上述认定，在两份房屋买卖合同均属有效的前提下，刘某、王某又均主张继续履行合同，综合来看，刘某虽先于王某与赵某签订买卖合同，但刘某仅支付了定金10万元，王某则已支付57万元，且已合法占有诉争房屋，并支出较多费用对房屋进行了装修，故原审法院综合上述事实，认定由王某与赵某继续履行合同更符合客观及经济原则，亦无不当，本院予以维持。关于刘某与赵某之间的房屋买卖合同最终处理问题，鉴于王某与赵某之间的房屋买卖合同应当继续履行，刘某与赵某之间的房屋买卖合同已无法实际履行，故应予解除。赵某“一房二卖”的行为已构成违约，应承担相应的民事责任，因刘某不在本案中主张违约赔偿问题，其可通过其他诉讼另行解决。关于王某要求赵某支付迟延办理过户违约金及赔偿贷款损失的请求，在王某与赵某办理过户未果后，双方签订的《补充协议二》实际上对过户问题重新进行了约定，赵某已提前交付房屋，并允许王某进行装修，故原审法院认为王某以房屋买卖合同中有关房屋过户的约定来主张违约金及贷款损失缺乏事实及法律依据，未予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，刘某的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。
　　据此，二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定判决：驳回上诉，维持原判。
　　审判逻辑
　　一、争议焦点
　　一房多卖且买受人都未办理房屋所有权变更登记手续情况下，应优先保护的债权及依据。
　　二、观点透析
　　（一）债权平等原则
　　债权平等的主要含义是指，就同一特定标的成立多个买卖合同，且每个合同均依法成立生效的前提下，买受人在要求出卖方履行合同以实现其订立合同时，先买受人并不因订立合同在先而具有优先的权利。因债权不具有公示性，债权债务人就某一标的成立合同后，并不会对第三人产生公示效力，所以在现实交易中发生一物二卖乃至一物多卖的现象十分普遍。
　　债权的平等性导致的一个必然的结论是，相同情形下，针对同一标的订立的合同都具有保护和履行的必要性。然而，在标的特定情形下，只能就其中一个进行履行。在此情形下，某个债权优先履行规则的确定，需要综合考虑契约自由、社会效率、交易安全、社会政策等多项价值。
　　（二）一房二卖情形下债权优先保护的依据
　　近年我国房地产业发展迅速，房价虽经历了几次起伏，但大的趋势是房价在总体快速上涨。卖房人为实现更高的房屋出售价格，“一房二卖”乃至“一房多卖”情形已屡见不鲜，因一房二卖引起的诉讼也是日增。
　　人民法院在审理此类案件时，遇到的主要问题是，在多个买卖合同均有效且买受人均主张继续履行合同时，应优先保护何种买受人的主张。在考虑上述问题时，人民法院考虑因素主要有以下几点：出卖人本人意愿；诉争房屋所有权变更登记或预告登记情况；各诉争合同有无进行网签等行政管理性的备案或者登记；诉争房屋实际交付情况；买受人履行情况；社会效率原则。
　　在考虑上述因素时，首先需要对各个要素的重要性做一排序。当然有些要素是无法进行此重彼轻的认定的。北京市法院结合一房二卖合同纠纷审理实际和目前的法律规定，确立了以下规则：出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以认定。上述规则充分考虑了各项因素对于合同履行的影响力大小，作为一房二卖合同纠纷审理的指导依据，既具有正确性，也利于实现同案同判和司法统一。
　　本案中，赵某和王某的买卖合同虽然成立在后，但是王某已经实际合法占有房屋并进行了大量装修，且支付了近60万元房款。刘某与赵某的合同虽然成立在先，但是仅支付了10万元定金。综合以上情势，法院认定履行王某与赵某的合同是正确的。

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