约定“违约金为零”是否可以认定合同无效？

发布日期：2017-05-16 作者：靳双权律师

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

一、原告诉称
原告邓等诉称：我与被告北京成成房地产有限公司签订《北京市商品房预售合同》。2008年12月30日前，被告应当向我交付房屋；2009年12月30日前，被告应当办理初始登记并取得楼栋房屋权属证书；交房后720日内，被告应当办理转移登记并取得房屋所有权证书。合同实际履行中，被告已交付房屋，但未取得初始登记和转移登记的房屋权属证书。合同约定办理初始登记和转移登记的违约金为零，是格式条款，应认定为无效。被告应对其违约行为承担责任。请求法院维护我权益：1、被告立即为我办理房屋权属转移登记手续；2、被告自逾期办理楼栋权属证明之日起至实际办理房屋所有权证之日止，以购房款为基数，按照中国人民银行利率标准赔偿我损失。

二、被告辩称
被告北京成成房地产有限公司辩称：2009年5月25日我将涉案房屋交付给原告，依据合同约定，交付之日起720日内应当办理产权证，至今已超过诉讼时效，所以原告的请求不应得到法院的支持。二、由于政策因素，经济适用房不能买卖，所以产权证办理与否对原告不会产生任何损失。三、双方签订的《北京市商品房预售合同》是双方的真实意思表示，不存在霸王条款。原告要求违约金的主张不应得到法院支持。原告委托我公司交纳各项费用，并未明确要求期限，该请求是基于委托行为产生，如原告认为我公司怠于履行，可随时撤销委托。我公司并未因此获利，不存在长期占用各项税费的情况。综上，原告的诉讼请求不应得到法院支持。

三、审理查明
经审理查明：原被告签订的合同中约定：因被告责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，原告有权退房，原告不退房的，合同继续履行，违约金为零。商品房交付后，原告委托被告或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书，原告有权退房，原告不退房的，违约金为零。合同签订后，原告依约支付购房款。被告实际交付房屋的时间为2009年5月25日，原告实际接收房屋时支付了实测后应补足的购房款、公共维修基金、契税、代办费等费用。经查，原告共计支付的购房款数额为5000000元。被告至今未能办理商品房所在楼栋的权属证明，也因此无法为原告办理房屋所有权证书。

四、法院判决
北京市朝阳区人民法院经审理判决：
被告于本判决生效后七日内给付原告逾期办理房屋权属登记损失三万元。

五、律师靳双权点评
原被告双方签订的购房合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人都具有法律约束力，各方应依约履行。根据《北京市商品房预售合同》约定，2009年12月30日前，被告应取得该涉案房屋的权属证明；上述合同义务被告至今均未能办理，被告已经构成违约。鉴于目前不符合办理房屋所有权证的条件，原告的该项诉讼请求得不到支持，但其仍是被告的合同义务，条件具备时，双方自行办理或另诉解决。关于“违约金为零”的“霸王条款”，合同法规定的违约责任的承担方式有多种，如要求违约一方向守约方支付违约金、要求违约一方继续履行合同义务、要求违约方赔偿守约方损失等。故当事人约定违约金为零，不应视为被告可因此免除其责任。所以，约定“违约金为零”的条款虽可以认定为格式条款，但不能认定其无效。合同的约定派出了被告支付违约金的义务，但并未排除原告向被告主张赔偿损失的权利。被告责任使原告无法取得房产证，虽然并未给原告造成损失，但是原告的业主所有权因此长期处于缺陷状态，客观上限制了原告对业主所有权的行使，增加了机会成本，被告应当对原告的这一损失进行赔偿。
综上，法院的判决是正确的。

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