品房未取得预售资格，但买受人已购买并实际占有，法院能否因出卖人债务对该房屋进行强制执行？

发布日期：2017-07-18 作者：张梅律师

出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，买受人即使已支付购房款并实际占有该房屋，但由于商品房预售合同无效，不能办理房屋产权登记，不能取得该房屋的所有权。因此，买受人并非该房屋的所有权人，无权对抗法院因出卖人债务对该房屋进行的强制执行行为。

倪某某诉张某某等因购买未取得商品房预售许可证房屋确认所有权纠纷案

案情简介
2008年11月26日倪某某与顺天益民房地产开发有限公司沭阳分公司（以下简称沭阳分公司）签订商品房买卖合同，购买了沭阳县九龙大厦C栋三层楼，该合同上加盖“宿迁市顺天益民房地产开发有限公司沭阳分公司（4）”印章，原告当时付清购房款，楼房已经实际交付，并由原告出租给他人使用。但本案中，沭阳分公司至今未办理商品房预售许可证，仍未取得该房屋的销售资格。
2009年3月18日，宿城区人民法院在执行被告张某某与顺天益民公司民间借贷及劳务纠纷案件中，查封了本案争议房屋。原告得知后诉至法院，请求依法确认沭阳县九龙大厦C栋三层楼房系原告所有，法院不得予以强制执行。
一审之后，原告不服上诉，认为涉案房屋属于现房销售，我国相关法律并没有明确规定商品房现房销售需要办理销售许可证明，因此不影响本案商品房买卖合同的合法有效性。
本案的争议焦点在于：倪某某与沭阳分公司签订的沭阳县九龙大厦C幢1至3层商品房买卖合同是否有效，法院对该房屋是否应当停止执行。

法院判决
一审判决:　驳回原告倪某某的诉讼请求
二审判决：驳回上诉，维持一审判决。

法律分析
一审法院;沭阳分公司系顺天益民公司依法设立的分公司，本身不具有独立的法人资格，其开发建设的房产应属顺天益民公司之财产。法院在执行顺天益民公司与张某某的债务纠纷中对该房产予以查封，符合法律规定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是，在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，沭阳分公司在与原告签订商品房买卖合同时尚未取得九龙大厦C幢楼的商品房预售许可证，至目前为止仍未取得该房屋的销售资格，依照上述规定，该合同应当认定为无效合同。基于无效合同，原告即使占有并已取得九龙大厦C幢楼的收益权，仍不能因此取得该房屋的所有权。故原告基于其对争议房屋享有所有权而要求对该房屋不得予以强制执行的诉讼请求无法律依据，应当予以驳回。
二审法院：根据《商品房销售管理办法》第三条规定，商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本案中，即使倪某某购买的争议房屋在签订合同时已经竣工，但由于未经竣工验收合格，不能称之为现房销售，且其提供的商品房买卖合同第二条载明了虚假的商品房预售许可证号，说明买卖双方均认可该房系预售房。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案房屋的买卖合同是无效合同。即便倪某某支付购房价款并占有使用该房屋，仍不能因此取得该房屋的所有权，亦不能对抗法院的执行查封行为。

韦律师温馨提示
出卖人与买受人订立未取得商品房销售资格（且在起诉前仍未取得商品房销售资格）的商品房买卖合同，买受人即使支付了购房款、实际占有使用该房屋并取得收益，因其未办理产权登记过户手续仍不能因此取得该房屋的所有权，亦不能对抗法院因执行出卖人债务对该财产查封的强制执行行为。但买受人可以另行向出卖人主张返还购房款及赔偿可得利益损失等权利。

法律法规
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》》第二条规定
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。
《商品房销售管理办法》第三条规定
商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
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