不具备商品房开发资质的开发商与购房者所签的商品房预售合同是否有效？

发布日期：2017-08-15 作者：赵江涛律师

问：

　　我于2017年1月份与开发商签订了商品房预售合同，交了一部分购房款，3月底从朋友那得知开发商在该项目上未取得商品房开发资质与商品房预售许可证。因为害怕将来无法过户，所以现在不想要这房了，我与没有取得开发资质的开发商签订的商品房预售合同有效吗？

　　答：

　　根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条：房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

　　（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

　　（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

　　（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

　　（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

　　《城市商品房预售管理办法》第五条：商品房预售应当符合下列条件:

　　(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

　　(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

　　(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

　　根据《关于加强商品房屋建设计划管理的暂行规定》一中：关于商品房屋建设的计划管理商品房屋是指由开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其它建筑物。凡是自建或者委托施工单位建设或者参加统建，又是自己使用的住宅和其它建筑物，不属于商品房屋范围。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。

　　由于开发商不具备商品房开发资质，并未取得商品预售许可证明，所以开发商所建房屋既不属于商品房范围，也是不得提前预售的，因此双方订立的商品房预售合同应当认定为无效。根据我国《合同法》第58条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。所以，购房者可以请求人民法院确认商品房预售合同无效，并根据对方的过错，要求其承担一定的责任。

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