签订商品房预售合同开发商需要具备哪些条件

发布日期：2013-06-05 作者：杜凯律师

  签订商品房预售合同开发商需要具备哪些条件
    现实中购房者在选定商品房后都会先给开发商缴纳购房的定金，开发商会出具票据。这种情况是否可以视为签订了《商品房预售合同》，双方的这种行为是否被法律认可、在当事人双方之间产生法律约束力的呢?
　　我们可以从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二、六条的规定中得到法律依据;两项条款分别就商品房预售许可证明的取得和商品房预售合同的登记备案对预售合同效力的认定处理做了明确的规定。
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定为无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本条文中的出卖人一般指房地产开发商，买受人一般指购房者;合同无效是指当事人双方签订的合同在法律上不具有约束力，对双方不能产生任何的权利与义务。商品房预售许可证明是基于我国《商品房销售管理办法》第六条对商品房预售实行许可证制度，因此购房者在签订《商品房预售合同》时，应当看清房地产商是否具有商品房预售许可证明。另外，出卖者在卖房时没有预售许可证明，但是为了维护交易的安全与稳定，只要出卖者能在一方起诉前获得商品房预售许可证明，那么双方签订的合同在法律上也应该被认定为有效。
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”基于该条款的规定，办理登记备案手续不是认定合同有效的条件之一，没有办理登记备案的，当事人一方不能因此而主张合同无效。主要意义是基于在商品房买卖中，出卖人利用购房者不懂我国法律、法规的规定，以没有办理登记为由无理的与购房者解除合同，损害购房者的利益。因此购房者在购买商品房时应该看清合同中是否有约定登记备案条款，这也是降低自己风险的因素之一。
   （1）签订商品房预售合同的出卖人应当具有房地产开发经营资质。
   （2）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。
   （3）持有建设工程规划许可证。
   （4）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的百分之二十五以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。
   （5）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
该条款规定了商品房买卖合同的标的。在该条款中一定要写明土地的取得方式、土地使用证号、使用年限、规划用途、建设工程规划许可证号、施工许可证号、商品房预售许可证号等，以上信息表明该商品房是否有合法的手续，这是能否办理房产证的关键。一定要审查以上证号与五证是否一致，并认真审核五证的真伪。五证是指《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》。正式的《国有土地使用证》盖有人民政府公章、房屋土地行政主管部门公章、有偿土地使用证专用章，证上土地使用者应与开发商名称完全一致，注意有无土地使用权抵押记录。《临时国有土地使用证》只能用于办理预售许可证和开工证，不代表已取得最终土地使用权。一般是开发商先期缴了一部分地价款，如后期款项不能足额交付，就拿不到《国有土地使用证》，这是购房者办理产权证的一个重大隐患。规划局的《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，取得该证后方可申请开工手续。房管局的《建设用地规划许可证》，看开发商所使用的土地用途、位置和界限是否与建设用地规划许可证相一致。建委的《建设工程开工许可证》是工程可开工的法律凭证，开发商出售的是期房，应要求出示该证。如是现房，应查看建委发放的《建设工程竣工备案表》。房管局的《商品房预售许可证》是可预售的凭证，注意是否在有效期内，所购房子是否在预售范围。
    该条款还应写明商品房的具体坐落位置、用途、结构、层高、房屋朝向、门牌号、阳台、建筑面积、套内建筑面积、分摊建筑面积等，以上信息将商品房的具体位置、大小确定下来。购房者可要求将购买的商品房房的房屋平面图作为合同附件，并要将房屋平面图与规划设计图仔细核对。

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