买家没有一次性付款能力不要玩高评高贷

深圳房市经过2015年的暴涨，进入2015年11月份，基本上没有什么刚需了，入市都是加杠杆的改善型和投资型的购买者，当然也有不甘心借钱入市的小白。此时楼市出现了一种现象，就是高评高贷成了房屋买卖合同的标配，基本上每个合同都有业主配合办理高评高贷的补充约定，还有更大胆的，直接在买卖合同的备注里面约定卖家同意配合买家办理高评高贷。上周一连开了三个有关高评高贷的庭，今天再次聊下有关高评高贷的问题。

一、高评高贷对买家而言风险非常大，一旦业主合同履行过程中反悔，或银行的信贷政策收紧，买家分分钟构成违约。
买家没有一次性付款能力不要玩高评高贷，合同履行过程中，按揭贷款出了问题就要及时通知对方一次性付款，不要要求卖家配合第二次办理银行按揭贷款，依据大多数中介公司的合同版本，买家没有贷款不能要求第二次申请按揭贷款的合同权利，注意下深圳链家公司的新版本合同约定买家有更换银行重新申请按揭贷款的权利，其他中介公司的合同版本没有这个约定，基本上均是约定当买家知道银行审批按揭贷款不能通过后，需要一次性付款购买，不在合同约定时间内表示一次性付款，也超过合同约定的延展期提出要一次性付款购买，就构成违约。对于贷款承诺函出来以后，卖家用存在高评高贷的理由拒绝办理递件过户手续的，要及时发函催告卖家办理递件过户手续，依据现在深圳法院的司法实践，虽然在银行贷款承诺函中有出现双方提交虚假贷款资料、虚增成交价格等因素的，贷款承诺函无效的明确约定，但是在没有贷款银行明确答复贷款承诺函无效的情况下，这还是一份合法有效的承诺，卖家拒绝办理递件过户会被认为是违约。也有些卖家，咨询律师后用不安履行抗辩权的事由发函给买家，称担心因为高评高贷，配合过户后银行有可能不予发放贷款，导致卖房合同目的不能实现，要求买家一次性付款，此时买家就需要提供相应的财产担保，及时的告知对方自己有一次性付款的能力，即便过户后银行不能提供贷款，自己也有能力一次性付款，卖家想违约自然是不会同意办理递件手续的，接下来买家就需要通过诉讼方式处理了。
二、买家什么时候知道按揭贷款申请被银行拒绝，需要卖家提供证据予以证明。
买卖双方按照合同的约定办理完首期款资金监管协议后，就等银行审批买家的贷款申请，有时候这个审批时间很长，很长的原因大多数是需要买家进一步的补充自己的资产证明，或找自己的亲属提供担保，但是在2015年还有一种情况很常见，就是卖家去银行投诉买家提交给银行的贷款资料造假，主动的去阻止银行审批买家的按揭贷款申请，主要投诉假离婚证，假银行流水，也有投诉假社保的。基本上卖家去银行投诉后，银行不想招惹麻烦会暂停买家贷按揭贷款的审批流程，也不会书面的告知买卖双方原因。因为首期款资金监管的时间有90天也有180天的时间，而双方买卖合同中没有就买家最迟应该在什么时候取得贷款承诺函有明确的约定，很多卖家认为银行停止审批一段时间，买家就要一次性付款，于是就发函要求买家一次性付款，有些就干脆直接解除买卖合同。
在这里提示下，卖家需要有证据证明买家什么时候接到银行拒贷的通知，不然无法计算买家需要一次性付款的起算时间，也就是说贸然用买家贷款不能，也没有在合同约定时间内及时表示一次性付款的理由解约，会构成卖家事实违约。
三、买卖双方按照合同的约定签完首期款资金监管协议，买家按照约定时间支付首期款后，进入银行的审批环节，这个环节没有法定的程序性要求，卖家不能用审批时间过长为由解除买卖合同。
很多中介版本的买卖合同中，对于办理首期款资金监管和打入首期款的时间有明确的约定，同时也约定了此时买家要提交按揭贷款的资料，需要注意的是，买家具体要提交什么样具体的贷款申请资料，没有法定的标准，不但每个银行要求的资料不一样 ，就是同一个银行在不同的时期，对买家提交什么样的资料要求的也不一样，因此在合同约定的时间内提交相应的贷款申请资料并打入了首期款，买家就完成了合同约定的贷款申请义务。在银行后续的审批过程中，会针对不同买家的资信情况，作出不同的要求，这一点是不能量化的，有些卖家会用买家在合同约定的时间内没有提交齐按揭贷款申请所需的资料，构成延迟履行，要求支付延迟履行违约金或解除合同。这里需要明白一个事实，买家向银行提交的贷款申请资料，每个人都是不同的，银行在初审后，认为需要补充的还会再次要求买家补充些资料，这都是正常的审批程序，没有办理具体的量化买家必须提交哪些资料才能通过银行的审核。
解决卖家忧虑的办法有一个，就是在买卖合同中明确买家最迟办理出贷款承诺函的时间，作为律师我认为，在有约定卖家在什么时间内必须完成赎楼的情况下，必须对买家在什么时间内取得贷款承诺函作出约定，这样双方的合同才能体现买卖双方权利义务的对等性和公平性。
四、签订的双方贷款时做高合同价，办理高评高贷的补充协议，有可能会被法院认为双方恶意串通损害银行的利益属于无效约定。
因为事前没有约定，卖家必须在收到首期款后，将多贷出的部分返还给买家后，买家再办理抵押登记手续，导致很多卖家在收到全部尾款后，用上面第三项的理由，和买家计算买家延迟履行的违约责任，导致双方出现纠纷。因此不管双方约定高评高贷的补充协议，法院是不是认可他的法律效力，都要约定清楚，卖家在收到首期款或定金后就要把多带出来的部分返还给买家指定的银行账户，否则买家不办理抵押登记手续。过户后出纠纷的案件基本上都是买家办理抵押登记手续，卖家收到全部尾款后，借故不返还多贷出的部分。
结语：高贷有风险，办前须思量。


转载周争锋