买房不具备购房资格，卖方将房卖于他人，双方谁违约？
发布日期：2017-08-29 作者：110网律师
合同中没有明确约定购房资格的，不影响购房合同的效力，因为购房资格在前期合同履行过程中不影响居间合同的履行，如果在期间获得购房资格，不构成合同约定违约，合同应当继续履行。
在购买房屋中一定要注意各项义务履行的时间点，以免发生乙方反悔，抓住违约责任解除合同。如果有发生延迟的，一定要达成补充协议。
法院查明的事实
审理查明，2015年5月14日，原告作为买方，被告作为卖方，第三人作为居间方，签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定被告向原告转让位于深圳市A房产，转让总价人民币355万元；定金20万元，买方于合同签订时向卖方支付5万元，合同签订后2日内再付15万元，定金由居间方监管，定金付至居间方监管账户视为卖方已收讫；买方应于2015年7月20日之前交付除定金之外的首期款100万元于双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺的为准，首期楼款视按揭银行审批后的承诺贷款金额多退少补；卖方应于合同签订之日起3日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三人方指定人员出具委托赎楼公证书，若卖方虽有担保公司担保仍不能获得赎楼贷款的，卖方应在10日内自行筹集资金赎楼，卖方应在还清贷款并办妥注销抵押登记后2日内将房地产证原件交给第三方办理过户；在买方取得银行贷款承诺函且卖方已取得房地产证原件之日起3个工作日内，买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；买方承担交易产生的税费；买方向居间方支付佣金5万元（含必要费用1万元）；房款中预留1万元作为交房保证金，由居间方托管；买卖一方未按照合同约定期限履行义务的，另一方有权要求以转让总价为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，逾期超过15个工作日的，守约方有权解除合同并要求双倍返还定金或支付转让总价20%的违约金。合同签订后，原告如约支付了定金人民币20万元，向第三人支付了必要费用1万元。
2015年7月11日，原、被告签订《补充协议》，约定在办理手续期间，原告支付1.4万元给被告作为月供补充金，若因原告原因导致合同无法履行的，补充金不退还，若因被告原因导致合同无法履行的，需双倍返还补充金给原告。当天，原告如约支付了1.4万元月供补充金。7月13日，原告、被告与交通银行深圳华融支行办理了首期款资金监管，原告如约支付100万元首期款至监管账户。
2015年8月26日，原告、被告、第三人签订《赎楼方式变更确认书》，约定将买卖及居间合同中的赎楼方式变更为卖方自己赎楼，付款方式变更产生的费用由买方承担，买方当天转账3万元作为赎楼补偿费用给卖方，卖方须在10个工作日内自行筹集资金还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续。当天，原告通过银行转账的方式，如约支付3万元给被告。
2015年9月1日，汇丰银行深圳分行向被告出具函件，确认被告已将涉案房产的抵押贷款全额还清。9月16日，交通银行深圳华融支行出具《楼宇按揭贷款承诺书》，承诺向原告发放贷款235万元，贷款将划至被告的账户，承诺书有效期3个月。当天，被告向原告发出《提交履约证明材料的催告函》，要求原告于9月21日前向其提交已向银行申请按揭贷款的证明材料。9月18日，原告与第三人向被告邮寄《催告函》，要求被告办理赎楼、递件过户手续。当天，被告向原告发出《关于解除房屋买卖合同的告知函》，称因原告根本违约，因此解除合同。
另查,原告将其名房产转让给案外人，过户核准日期为2015年9月8日。被告在庭审中承认于2015年9月21日将涉案房产注销抵押登记，9月24日过户给他人。2015年12月7日，本院向交通银行深圳华融支行发函询问原告提交按揭贷款申请资料的时间，申请按揭贷款时是否需要提供购房资格证明。12月15日，该行回函称，原告提交按揭贷款申请材料的时间为2015年7月13日，客户在该行申请贷款时无须就购房资格问题提交独立书面证明。
被告辩称被告认为原告违约；
1、原告应当在2015年7月20日之前向银行提交按揭贷款申请资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，而原告一直没有取得银行贷款承诺函，远远超出了银行按揭审批的正常期限。被告不撤抵押是行使不安抗辩权。
2、，2012年4月19日至2015年9月8日期间原告名下有 住房一套，不具备购房资格，按揭银行交通银行深圳华融支行不可能对其按揭贷款申请进行实质性审查，也即原告在2015年7月20日之前不符合购房政策的规定，客观上不能履行配合银行办理按揭贷款审批手续的合同义务，在2015年7月20日之后的15个工作日内，客观上也不能履行上述义务。原告逾期履行合同义务超过15个工作日，已构成根本违约。
3、原告在2015年9月17日承认其名下房产刚刚转让给他人后，被告确认原告构成根本违约，于是根据约定解除了买卖合同。
原告认为被告违约；
：1、原告已经按照约定履行全部合同义务，于2015年9月16日拿到银行贷款承诺函，至此，原告已经完成了居间协议约定的签订正式二手房买卖合同之前的全部义务，不存在任何违约行为。
2、被告对原告先卖后买，本次是改善性购房是知情的。在签订居间协议的时候，原告以及第三人的业务员杨某已经告知被告，原告购买的是改善性住房，当时自有的房产在转让。被告居间协议签订之后，多次向原告提出支付合同约定之外的其他费用要求，包括2015年7月11日要求原告支付4个月的月供补充金共1.4万元。即便从5月14日双方签订合同之日起计算，4个月的补充金可覆盖9月14日之前的全部金额，双方一致同意支付4个月的补充金，说明双方对合同履行期限有合理预期，被告对合同履行期限长有清晰的认识。
3、按照合同约定，被告有解除房产抵押、取得房产证的义务，这是合同主要的核心义务，被告自己提供的证据显示，其在2015年9月10之前没有取得房产证原件。在原告取得银行贷款承诺函之后，经第三人的业务员查询，涉案房产仍是抵押状态。
4、本案是房屋买卖居间合同纠纷，原告负担的义务是支付约定的金额、取得银行贷款承诺函，原告按照约定支付了对价就已经履行了合同主要义务，原告申请贷款时否具备购房资格，不会影响合同的实际履行。即便有影响，也只是双方签订正式二手房买卖合同后、办理过户登记时存在问题。但是至今双方没有签订正式的买卖合同，不可能因为原告在7月20日之前没有资格而影响协议的进一步履行。且即便是办理过户的时候原告没有购房资格，也不必然导致正式的二手房买卖合同不能履行。
5、被告违约的恶意明显，又已将涉案房屋转卖，被告的行为是导致合同履行不能的根本原因。
法院认为
本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，对此本院认为，
第一，买卖合同并未约定原告必须在7月20日之前具备购房资格，仅约定原告在此之前应当向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理手续，而交通银行深圳华融支行的回函证明，原告提交贷款申请资料的时间是7月13日，客户不需要就购房资格问题提交独立书面证明。根据交易惯例和深圳市房产交易的实际情况，买方具备购房资格是合同履行到递件过户阶段才需要满足的条件。
第二，双方在7月11日约定原告支付被告4个月的月供补充金，由此可看出，被告对合同履行时间较长有清楚认识。
第三，证人杨某证实，合同签订时被告就知道原告是置换房产，名下的小房转让后才有购房资格。
综上，原告不需要在2015年7月20日前取得购房资格，原告已经按照合同约定，履行了支付定金和首期款、取得银行贷款承诺函等义务，原告不存在违约，被告无权于2015年9月18日解除合同，相关抗辩及反诉请求不能成立。
裁判结果一、解除原告刘某某、被告陈某与第三人深圳市家家顺房产交易有限公司于2015年5月14日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；
二、被告陈某于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告刘某某返还定金人民币20万元与赎楼费人民币3万元；
三、被告陈某于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告刘某某双倍返还月供补充金共人民币2.8万元；
四、被告陈洪于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告刘某某支付违约金人民币71万元；
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