不具备在京购房资格而借名买房，买房行为认定无效

发布日期：2016-07-27 作者：靳双权律师

借名买房律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量的房产纠纷案件，如借名买房案件、房屋买卖案件等房产纠纷案件，靳律师在天通苑、回龙观等地区办理了大量的借名买房案件，积累了很多实战经验，现靳律师将这些经验总结为借名买房案例，以期帮助更多当事人，为大家讲解相关法律知识。本文是靳双权律师曾办理过的一件借名买房案件，现将此案件改编成为借名买房案例，望读者耐心阅读。

案件介绍：
张彩云、陈国智系夫妻关系，和胡楠系朋友关系，2004年2月26日，胡楠和北京某房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于北京市丰台区的诉争房屋，房价款总计44万元，同日，胡楠和北京民生银行股份有限公司签订了《个人贷款抵押借款合同》，向银行贷款了32万元。同日陈国智缴纳了首付款12万元，胡楠所借贷款均由陈国智偿还。2005年10月陈国智对房屋进行了装修。2005年12月18日丰台区建设委员会下发了房屋所有权证书，房屋所有权人登记为胡楠。房屋所有权证由陈国智持有。2008年4月5日贷款还清。
2012年8月14日，胡楠补办了诉争房屋的房屋所有权证书。后因双方发生纠纷，陈国智、张彩云将胡楠起诉至法院，要求确认诉争房屋归其所有并要求将诉争房屋过户至其名下。该案件审理过程中，陈国智、张彩云主张在购买诉争房屋时借用了胡楠的购房资格购买了诉争房屋，双方之间存在借名买房关系，胡楠则称自己购买诉争房屋时曾经向陈国智、张彩云借款，双方之间仅存在借款关系。
在该案件审理过程中，法院经审理确认了双方事实上达成了借名买房关系，张彩云、陈国智因不具备相应的资格而借用胡楠的名义购买方诉争房屋，违反了相关政策、行政法规的规定，据此对张彩云、陈国智要求确认房屋归其所有并要求办理过户的诉讼请求不予支持。
2015年7月，张彩云、陈国智再次将胡楠起诉至法院，要求胡楠返还购房款，赔偿贷款利息并赔偿房屋增值损失200万元。

庭审过程：
庭审中，胡楠表示认可并同意返还张彩云、陈国智购房贷款本息36万元、首付款12万元、代收产权证办理非等费用3万元及其他相关费用1万元，同时表示对张彩云、陈国智要求返还装修费、赔偿利息损失及赔偿房屋增至损失等均不予认可。
本案件审理中，经张彩云、陈国智申请，法院委托北京市某房地产评估有限公司对诉争房屋的市场价值进行司法评估，结论为该房屋总价值为364.2万元。后胡楠对评估结果提出异议，鉴定机构制作复函，结论为结果准确无误。

审判结果：
北京市丰台区人民法院经审理后判决：
一、胡楠于判决生效后七日内返还张彩云、陈国智首付款12万元、贷款本息36万元、其他相关费用共计4万元。
二、胡楠于判决生效后七日内给付张彩云、陈国智房屋增值损失186万元。

一审判决后，胡楠不服一审判决，上诉至二审法院，经二审法院审理后，二审法院判决：
驳回上诉，维持原判。

借名买房律师靳双权案件点评：
借名买房律师靳双权认为，因张彩云、陈国智不具备北京市户籍，不能购买经济适用住房，因此借用胡楠的名义购买诉争房屋，双方之间存在借名买房关系，该事实已经生效的法律文书予以确认，法院亦予以认定。
张彩云、陈国智借用胡楠的名义购买诉争的经济适用住房，因经济适用住房作为具备保障性质的政策性住房，实行严格的准入和推出机制，经适房住房制度亦系解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分，关系社会公共利益，因此双方的借名买房行为违反了相关政策、法规的规定，双方之间的借名买房关系应认定无效，双方均有一定的过错。胡楠对张彩云、陈国智缴纳的购房首付款、贷款本息、产权代办费及其他相关费用均与认可，该款项应当返还张彩云、陈国智。
经鉴定机构评估，诉争房屋现有的价值为37万元，房屋增值价值部分，法院应当考虑双方之间的过错程度进行分割。张彩云、陈国智要求文书赔偿房屋款项利息，因本案对房屋增值价值予以处理，因此张彩云、陈国智的请求缺乏法律依据，法院未予支持。
张彩云、陈国智要求胡楠返还房屋装修价值，而诉争房屋一直由张彩云、陈国智集居住使用，且对房屋现有价值所做评估亦以包含房屋装修，因此张彩云、陈国智要求胡楠返还装修价值，法院不应予以支持。
综上所述，法院的判决是正确的。

律师介绍：
易盛借名买房律师网是由北京市东卫律师事务所房地产事务部创办，由靳双权部长领导数十名拥有成功办理借名买房案件经验的专业律师组成借名买房专业律师团队。团队律师是在成功代理北京市天通苑、回龙观等地区的大量经济适用房借名买房案件后，总结办理借名买房案件的经验，之后又整理北京市各级法院审理借名买房案件的判例及相关的法律法规，并与北京市各法院审理该类案件的法官进行了会议研讨，了解了法院审判尺度。律师团队作战，从庭前取证到庭审策略，都有制定详细的诉讼方案，确保全面维护委托人的合法权益。

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