李晓宁律师：遇到烂尾楼，业主能否优先拿回钱

烂尾楼是每一个购房者碎梦者。曾经的“济南第一烂尾楼事件”中的主角：彩石山庄工程项目就涉及到将近2500户的购房者和将近13亿购房款。这起典型的全国范围内的群体事件，不仅引起了社会的强烈反应，而且引起了法律界的大讨论。
济南法院在审理这宗烂尾楼事件时形成了“购房业主债权优先赔偿的意见”经过了最高人民法院答复和认可。这无疑也是开创了一个司法先河，给近些年来频发的烂尾楼事件纠纷提供了一个重要的参考。


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济南“彩石山庄事件时间轴”
2006年6月
彩石山庄的白领公寓、水晶花园项目开始向内部员工收取权益保证金,两个项目“五证”不全,但仍有大批公众通过三联职工顶名认购。
2007年到2008年
彩石山庄的尚华居、绿松苑项目通过签订正式商品房预售合同对外销售,两个项目均“五证”齐全。
2008年9月
三联集团向施工单位发出暂停施工通知,自此再没有复工。
2010年9月13日
三联集团针对省信访局督办函和群众咨询作出答复,称资金链断裂,已无力建房、无钱退款。
2012年5月18日
省委省政府、济南市委市政府成立领导小组,研究彩石山庄项目案件解决方案。
2014年4月
省市两级领导小组重新商讨处置方案,初步确定了走司法程序的思路,成立了金融、审计等6个工作小组,并陆续开展工作。
2014年6月17日
省市领导小组召开会议,邀请购房户、司法人员、律师等参加,商讨具体的处置方案。
2014年7月29日
省市领导小组再次召开会议,邀请购房户、司法人员、律师、媒体记者等参加,商讨具体处置方案。
2014年8月1日
省市领导小组正式对外公布,济南“彩石山庄项目案件”启动司法程序。
2014年9月30日
启动人民调解程序,购房户和三联集团陆续签订调解协议。签订调解协议后进行司法确认,累计为购房户节省诉讼费1430万元。
2014年10月30日
法院拍卖三联集团涉案979亩土地的使用权以及地上建筑物,拍得16.296亿元。
2014年11月10日
根据调解协议,法院给首批购房户发放执行款。当天,4名购房户喜领退还的购房款本息。
2014年12月5日
白领公寓、水晶花园项目共1724名购房户陆续和三联集团达成调解协议并经司法确认,8.2亿元执行款发放完毕。
2015年3月9日起
“五证”俱全的尚华居、绿松苑项目购房者,凡要求解除合同、退款赔偿的,可以到历城区人民调解组织办理申请人民调解,走司法程序。由于没有房产开发商接盘,暂不调解要求建房的纠纷。
　　购房户债权如何优先受偿
　　彩石山庄一案揭开了全国“烂尾楼”的冰山一角。多地频现的“烂尾楼”，因其涉及人数众多、矛盾复杂，成为各地头疼的“老大难”问题。2014年7月，最高人民法院答复认可购房户的基本债权应优先受偿的意见，为以法治方式解决问题扫清了法律障碍。
　　购房款及利息可优先于抵押权人受偿
　　在“彩石山庄事件中”棘手根本症结在于三联集团债务纠纷复杂，严重资不抵债。彩石山庄979亩土地承载着共计35亿多元的债权负担，涉及多家银行的查封债权，以及建筑工程承包人、购房户、失地农民、企业职工等多个利益主体。
北京栩锐律师事务所主任律师李晓宁认为：自然人相对于其他机构和公司属于弱势群体，从立法精神上应当给予优先考虑。“但由于三联涉案土地等可供执行的资产被层层抵押，我国并没有明确的法律和司法解释规定购房群众的购房款及利息可以优先于抵押权人进行受偿，这意味着司法解决的最终结果可能是购房群众的利益无法得以实现。”但济南中院形成了购房人的购房款返还请求权优先的意见，并通过山东省高院向最高法院报告。2014年7月，最高人民法院答复认可购房户的基本债权应优先受偿的意见，为以法治方式解决问题扫清了法律障碍。最高法院对彩石山庄问题的批复相当于司法解释，是具有法律效力的。 《最高人民法院关于司法解释工作的规定》规定，司法解释的形式分为“解释”、“规定”、“批复”和“决定”，“对高级人民法院、解放军军事法院就审判工作中具体应用法律问题的请示制定的司法解释，采用‘批复’的形式。” 批复发布、实施后，法院在处理类似案件时可以适用，可以在司法文书中援引。人民法院同时引用法律和司法解释作为裁判依据的，应当先援引法律，后援引司法解释。最高法“购房户债权优先赔偿”的批复，实际上是生存权优于经营权原则的体现，是法律对弱者的特殊保护。
近些年来，我国出现了很多烂尾楼群体性事件。面对这些个涉及人数多、涉案标的大的群体性案件。往往又会伴随着上访事件的频发以及社会舆论的蜂拥而至。面对这些棘手的问题，有的当地政府一般会以市场合同纠纷为由，将问题一股脑的交给法院处理，进入诉讼程序后，事情就算是拖着了。有的当地政府也会采取“政府买单”行为来解决，其根本思想是“花钱买平安”但是在这之后也会伴随着一系列的“后遗症”，并产生出了不良的示范效应。最终导致“花钱买平安，越买越不平安”相比于银行、建筑商等其他债权人，用血汗钱买房子的购房者属于弱势个体，最高法院批复购房户的基本债权优先受偿体现了民生本位。这一购房者债权优先于银行等其他债权人赔偿的处置方式，开创了司法先河，为全国众多处理“烂尾楼”债权关系提供了重要参考启示。