交付定金后才知无房产证，定金应否如数退还

一方交付、另一方收受定金，目的是锁定和担保双方的交易机会。我国《担保法司法解释》第115条规定，“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。第122条又规定，“因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定，“……因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。
需要注意的是，该司法解释明确说明，仅适用于房地产开发企业与买房人之间的交易，但是，个人之间的商品房交易也可借鉴。对于按揭贷款房屋的买卖，贷款人对银行存在还贷义务，其卖出房屋的行为时（除非首先归还贷款银行的全部贷款），同时也是向买房人转移了向贷款银行的还贷义务，根据《合同法》第84条规定，“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”。如果贷款银行不同意该交易，对于房屋买卖双方而言，应属意外因素，不应适用定金罚则。
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